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市房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管理辦公室就剛剛頒布實(shí)施的《濟(jì)南市城市房屋拆遷管理辦法》舉行新聞通報(bào)會(huì)，對(duì)此次拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整進(jìn)行釋疑解惑。

拆遷政策為什么進(jìn)行調(diào)整?

市房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)人說，如何使城市房屋拆遷政策更能符合國(guó)務(wù)院拆

遷條例，符合本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)水平的實(shí)際，符合廣大居民群眾迫切要求加快舊城區(qū)改造步伐、改善居住條件的愿望，是一個(gè)必須面對(duì)和解決的重要問題。

市政府2002年187號(hào)令和市開發(fā)拆遷管理辦公室制訂并經(jīng)市政府批準(zhǔn)的住宅房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，自去年4月1日施行以來，對(duì)于我市房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償向貨幣補(bǔ)償的轉(zhuǎn)變起了促進(jìn)作用。但隨著形勢(shì)的發(fā)展，也逐步暴露出一些矛盾，各方從不同角度提出了不少意見。經(jīng)認(rèn)真調(diào)查和分析研究，認(rèn)為該補(bǔ)償政策確實(shí)存在與濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平結(jié)合不夠緊密以及不夠科學(xué)合理的問題。主要原因是沒有把拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)納入本市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總的水平框架內(nèi)通盤考慮，形成了雙軌并行。

2001年6月13日公布、同年11月1日起施行的國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆房屋區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。其核心的精神是拆遷補(bǔ)償同房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格接軌，使被拆房屋體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。這次拆遷政策的調(diào)整，基本原則是貫徹國(guó)務(wù)院拆遷條例精神，體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)城市的思想，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同本市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相平衡，實(shí)事求是，公開公正。這樣，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)位高低隨行就市，淡化行政的因素，也就從管理機(jī)制上解決了拆遷政策修改過于頻繁的問題。

對(duì)住宅的拆遷補(bǔ)償采取直接評(píng)估房屋的基準(zhǔn)單價(jià)方式

原《辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)由區(qū)位價(jià)和房屋重置成新價(jià)兩部分組成。占主要部分的區(qū)位價(jià)，是在評(píng)估基礎(chǔ)上經(jīng)綜合平衡統(tǒng)一劃分確定價(jià)格的，但一條馬路之隔兩級(jí)區(qū)位，一個(gè)區(qū)位范圍內(nèi)各個(gè)不同條件的地域均按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，對(duì)被拆房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償，只從建筑造價(jià)的角度考慮，沒從市場(chǎng)價(jià)值的角度考慮，房屋的朝向、樓層高低等影響房屋價(jià)格的因素未區(qū)別對(duì)待，這樣顯然不夠科學(xué)合理，難以客觀評(píng)價(jià)被拆房屋的實(shí)際價(jià)值，也難以反映大城市錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)狀和不斷發(fā)展變化的動(dòng)態(tài)效應(yīng)。

這次政策調(diào)整對(duì)住宅的拆遷補(bǔ)償采取了直接評(píng)估房屋的基準(zhǔn)單價(jià)的方式。為了使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更科學(xué)，最大限度減少自由裁量因素，平衡各被拆遷人利益，新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行一個(gè)拆遷項(xiàng)目一評(píng)，不評(píng)到每棟房，只評(píng)出不同類型房屋每平方米的基準(zhǔn)價(jià)，細(xì)化到不同房屋類型(平房、簡(jiǎn)易樓房、成套樓房)建筑結(jié)構(gòu)、成新、朝向、樓層，評(píng)出不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)應(yīng)計(jì)價(jià)?？紤]有的房屋雖建筑年限相同，但由于維修等情況不同，實(shí)際新舊也會(huì)有差異，所以規(guī)定了2%的調(diào)整系數(shù)。這樣做一是為了加快評(píng)估定價(jià)的速度，二是為了避免評(píng)到每棟房可能出現(xiàn)的當(dāng)事人有意影響評(píng)估機(jī)構(gòu)而導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。對(duì)于不接受基準(zhǔn)價(jià)的被拆遷人，仍可以申請(qǐng)對(duì)自己的房屋或承租的房屋單獨(dú)評(píng)估;對(duì)單獨(dú)評(píng)估結(jié)果不服的，可申請(qǐng)復(fù)評(píng)，補(bǔ)償額以復(fù)評(píng)結(jié)果為依據(jù)，以保障被拆遷人的權(quán)利得到充分行使。

對(duì)于住房面積較小且經(jīng)濟(jì)困難的被拆遷戶，《辦法》也作了拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)照顧的規(guī)定。被拆遷人或公有住宅房屋承租人，不能結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或安置房屋與貨幣補(bǔ)償金額之間的差價(jià)的，可以由拆遷人為其提供與貨幣補(bǔ)償金額價(jià)值相當(dāng)?shù)姆课?對(duì)于結(jié)清差價(jià)仍有困難的，經(jīng)與拆遷人協(xié)商，可以簽訂延期付款協(xié)議，使每戶被拆遷居民都能得到安頓。

公有住宅按房屋總補(bǔ)償額的比例分成

對(duì)按政府規(guī)定租金出租的公有住宅房屋貨幣補(bǔ)償?shù)姆殖?，原?guī)定對(duì)被拆遷人按重置成新價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)房屋承租人按住宅房屋區(qū)位價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償或房屋安置。該規(guī)定沒有考慮房屋總體價(jià)格同產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系。新政策改為按房屋總補(bǔ)償額的比例分成，不同價(jià)值房屋的產(chǎn)權(quán)人獲得不同數(shù)額的補(bǔ)償，維護(hù)了其正當(dāng)權(quán)益。新的分成比例額(即平房、簡(jiǎn)易樓房按10%：90%，成套樓房按15%：85%分別補(bǔ)償被拆遷人和承租人)的確定，仍參照原規(guī)定分成的水準(zhǔn)，總體是相當(dāng)?shù)?，依然是向承租人傾斜。

住宅裝修補(bǔ)償由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)裝修檔次和成新評(píng)估確定

對(duì)住宅房屋裝修部分的補(bǔ)償額，原《辦法》規(guī)定由拆遷人按房屋重置成新價(jià)值的3%-10%確定。為了體現(xiàn)公平原則，現(xiàn)改為由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)裝修檔次和成新評(píng)估確定。被拆遷人或房屋承租人可向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋裝修部分的評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定補(bǔ)償金額。對(duì)被拆遷人自費(fèi)安裝的電表、電話、有線電視等設(shè)施的補(bǔ)償也都作了相應(yīng)的規(guī)定。

貨幣補(bǔ)償?shù)莫?jiǎng)勵(lì)取消了

原規(guī)定設(shè)立的貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)助條款是為了鼓勵(lì)被拆遷人由房屋安置轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)償，經(jīng)過一年多來的實(shí)踐，貨幣補(bǔ)償已經(jīng)被社會(huì)普遍接受。同時(shí)考慮到全部實(shí)行評(píng)估后，各種因素能夠在評(píng)估中充分體現(xiàn)出來，這種規(guī)定已失去實(shí)施價(jià)值，這次修改中刪除了此內(nèi)容。

增加了拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，提高了搬家補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)

但鑒于拆遷行為具有與房屋正常交易不同的行政性因素，故除在原設(shè)定的搬家補(bǔ)助費(fèi)每平方米10元增加到20元，周轉(zhuǎn)費(fèi)由每平方米10元增加到15元外，另設(shè)定了帶有補(bǔ)貼性的6000元按時(shí)搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和具有激勵(lì)性的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，即在規(guī)定的搬家時(shí)限內(nèi)騰空并交驗(yàn)空房均可得6000元按時(shí)搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi);從規(guī)定的搬家截止日算起，每提前一天，再發(fā)400元提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，總額不超過4000元。兩項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)之所以不按面積計(jì)，而是對(duì)私房產(chǎn)權(quán)人或公房承租人，是為了向住房面積較小的被拆遷人傾斜，以照顧弱勢(shì)群體。

這次拆遷政策的調(diào)整，除在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法上堅(jiān)持與市場(chǎng)接軌外，在具體操作方式上也充分體現(xiàn)公開、透明原則。主要表現(xiàn)在：

拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人確定改為公開選定

按新的拆遷政策，確定補(bǔ)償價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)起著重要作用，必須加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估行為的全程監(jiān)督和管理。為此，市拆遷主管部門制訂并經(jīng)市政府批準(zhǔn)下發(fā)了《濟(jì)南市城市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》，明確規(guī)定可參加拆遷評(píng)估的資質(zhì)條件，建立了進(jìn)入、監(jiān)督評(píng)價(jià)、退出機(jī)制。對(duì)每一拆遷項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，均采用公開的方式，并由公證機(jī)關(guān)公證，被拆遷房屋所在地居委會(huì)派員參加監(jiān)督。被拆房屋和安置房屋價(jià)格的評(píng)估結(jié)果，報(bào)市拆遷主管部門備案后公布實(shí)施。

拆遷安置房源向社會(huì)公開征集

為了給被拆遷人選擇購(gòu)置住宅房屋提供更大的余地，除拆遷人預(yù)備的房源外，拆遷人還可邀請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)公司及房屋交易部門到拆遷現(xiàn)場(chǎng)展示可出售的房屋，并確保房屋手續(xù)完備、質(zhì)量合格。

由拆遷人公開選定拆除隊(duì)伍

原《辦法》雖然規(guī)定了拆遷人負(fù)責(zé)對(duì)房屋的拆除和修復(fù)工作，但由于一直延續(xù)的拆遷工作定式，拆遷人組織拆除有的未能很好落實(shí)。為了增加拆除工作的透明度，拆遷人可以公開方式選定拆除隊(duì)伍，既確保拆除隊(duì)伍的實(shí)力與水平，還可以在一定程度上節(jié)約拆除成本，同時(shí)使拆除安全工作得到保障。

市房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)人說，新修訂的拆遷政策，進(jìn)一步貫徹了國(guó)務(wù)院拆遷條例規(guī)定的補(bǔ)償原則，同我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)水平相銜接，解決了雙軌并行帶來的不平衡問題，淡化了在制訂具體政策上的行政主觀意識(shí)，符合轉(zhuǎn)變政府職能的方向，體現(xiàn)了依法經(jīng)營(yíng)城市的思想?？梢韵嘈?，新的政策對(duì)于城市建設(shè)發(fā)展的良性循環(huán)，其意義是肯定的。但不可回避的是，比照原補(bǔ)償方式，在同一地區(qū)不同地段、不同狀況的房屋，補(bǔ)償價(jià)格會(huì)拉開檔次，盡管按市場(chǎng)價(jià)值這個(gè)差別是公平的，但仍可能有心理不平衡問題，對(duì)此需客觀面對(duì)。