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物業(yè)公司沒有簽訂物業(yè)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)的，在業(yè)主損害其權(quán)益時(shí)，也可以起訴，只是首先做好準(zhǔn)備起訴。

1、調(diào)查取證。首先要由一個(gè)或幾個(gè)人做好拍照、錄像工作，在拍照和錄像過程中，一定要將物業(yè)公司的名稱或人員等相關(guān)的內(nèi)容拍進(jìn)或錄入。有時(shí)為了證明物業(yè)公司的連續(xù)違約，拍照和錄像要連續(xù)進(jìn)行幾天的時(shí)間。

2、向律師了解有關(guān)法律關(guān)系。可以向律師事務(wù)所去咨詢相關(guān)法律關(guān)系，得到一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。

3、要留出一定的時(shí)間。取證、訴訟需要大量時(shí)間，而且很繁瑣，要做好心理及時(shí)間準(zhǔn)備。

然后寫好民事訴狀，擬定好訴訟請(qǐng)求，列好相關(guān)證據(jù)。

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定：起訴必須符合下列條件：

（1）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；

（2）有明確的被告；

（3）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；

（4）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

一、物業(yè)合同是專屬管轄嗎

（一）物業(yè)糾紛適用專屬管轄符合民訴法的立法精神

我國民事訴訟法規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛、港口作業(yè)中發(fā)生的糾紛、繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由相關(guān)所在地或主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

（二）物業(yè)糾紛適用專屬管轄符合民事管轄基本原則

我國民事訴訟法學(xué)界就管轄原則已基本形成較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)，這就是便于當(dāng)事人進(jìn)行訴訟、便于人民法院審理案件和執(zhí)行裁判、保證案件的公正審判、保證各級(jí)法院工作負(fù)擔(dān)的均衡、確定性和靈活性相結(jié)合、有利于維護(hù)國家主權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為：我國管轄制度的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)貫徹公正性管轄、管轄確定性、實(shí)際控制、管轄選擇權(quán)、管轄恒定、管轄剛性等六條原則。用上述主要原則和法律效果與社會(huì)效果統(tǒng)一原則考量物業(yè)糾紛案件的專屬管轄問題，不難得出以下結(jié)論：

1、符合管轄公正原則

2、符合兩便原則

3、符合實(shí)際控制原則

4、符合管轄確定原則

5、符合管轄剛性原則

6、符合法律效果和社會(huì)效果統(tǒng)一原則

（三）物業(yè)糾紛案件適用專屬管轄國外已有先例

根據(jù)日本民事訴訟法規(guī)定，以下各項(xiàng)所列的訴訟，可以向管轄各項(xiàng)所規(guī)定的法院提起：對(duì)于有事務(wù)所或營業(yè)所的人提起與其事務(wù)所或營業(yè)所的業(yè)務(wù)有關(guān)的訴訟，該事務(wù)所或營業(yè)所所在地；關(guān)于侵權(quán)行為地的訴訟，侵權(quán)行為發(fā)生地；關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的訴訟，不動(dòng)產(chǎn)所在地等。

二、物業(yè)糾紛案件的法律特征是什么

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)系特殊物權(quán)

對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的三部分內(nèi)容而言，專有權(quán)部分與個(gè)別所有權(quán)相同，一般都具有獨(dú)立的占有、使用、收益和處分權(quán)能；共有權(quán)部分可分為共同共有和按份共有；共同管理事務(wù)部分，亦即共同對(duì)事關(guān)整個(gè)小區(qū)或者某一建筑物的使用的事項(xiàng)為共同的保護(hù)、管理和修繕等。與其他物權(quán)相比，其特殊性在于：專有權(quán)的使用和處分必須與共有部分一并處分；共有部分不能單獨(dú)處分；共有權(quán)部分不能以放棄共同管理義務(wù)為由予以放棄。

（二）物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)所在地政府的監(jiān)管活動(dòng)密不可分

國務(wù)院行政法規(guī)及其部門規(guī)章賦予了各級(jí)人民政府相關(guān)行政主管部門監(jiān)督管理權(quán)力。譬如：在對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理主體上，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。在業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)委會(huì)的選任上，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。除此之外，在物管人員的選聘、大修基金的管理與使用、物業(yè)收費(fèi)等問題上，各級(jí)行政機(jī)關(guān)主管部門都肩負(fù)有監(jiān)督、管理和指導(dǎo)職能。

（三）業(yè)主維權(quán)需要物業(yè)所在地人民政府職能部門履行職責(zé)

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。