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購買教育地產(chǎn)要注意的風險風險一學區(qū)調(diào)整要提防市民吳風(化名)前段時間差點被一個“偽教育地產(chǎn)”給糊弄了?？旌炠彿亢贤瑫r，他到當?shù)亟逃忠徊椴胖溃号c一所熱點學校僅一路之隔的所謂“教育地產(chǎn)”，依據(jù)最新的學區(qū)劃分并不在學區(qū)內(nèi)——按“教育地產(chǎn)”算，每平方米要1.7萬元，不算教育地產(chǎn)的話按市場價也就1.4萬元/平方米左右。很多購買“教育地產(chǎn)”的市民并不知道：城區(qū)的學區(qū)劃分會調(diào)整。也就是說，去年還是一所好學校的學區(qū)，今年也有可能被調(diào)到附近一個普通學校的學區(qū)內(nèi)。提示：要買“教育地產(chǎn)”的市民應先到當?shù)亟逃鞴懿块T咨詢：根據(jù)最新劃分的學區(qū)，所要購買的房子有沒有被“劃走”?今年是“教育地產(chǎn)”，明年有沒有可能就不是了?另據(jù)城區(qū)教育局相關(guān)負責人介紹，每年的學區(qū)劃分要依據(jù)大連市教育局發(fā)布的標準作為劃分學區(qū)的原則，還要考慮區(qū)域內(nèi)當年入學的學生數(shù)量是否超過該區(qū)域內(nèi)教育資源的承受范圍，每年進行適當調(diào)整。在調(diào)整時，各區(qū)教育

1、在集體建設用地上建造的房屋在集體建設用地上建造的房屋大多以農(nóng)民集中建房或安置房的名義建造。建設用地雖然是依法批準的，但建住宅是違法的，這主要體現(xiàn)在一些集體經(jīng)濟組織將鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、工業(yè)用地建設用地出售或者出租成公寓牟利。因此，這類房屋不被法律認可，隨時面臨被拆遷的可能，居民也得不到補償。第二，宅基地上建的房子應該只屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，非集體經(jīng)濟組織成員根本買不到。但是，一些城市居民喜歡農(nóng)村傳統(tǒng)的平房大院，會購買這些房子。然而，隨著房價的飛漲，出現(xiàn)了大量的村民回售房屋，要求確認買賣合同無效的情況。我國大多數(shù)法院仍然認定集體土地買賣合同無效，但只能獲得部分補償。三是各類農(nóng)業(yè)園區(qū)或養(yǎng)老院別墅普遍大規(guī)模開發(fā)。房屋買賣中發(fā)生逾期交付或者交付標準、房屋質(zhì)量、配套設施、物業(yè)管理等糾紛的，因買賣合同無效，合同約定的違約賠償條款不能支持，結(jié)果一般是退房退款為負數(shù)。因此，這類房屋在尚未竣工階段存在很大的風

一、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎1、什么是小產(chǎn)權(quán)房。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。2、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣，但是存在風險。根據(jù)《國務院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。從這里可以看出部

法拍房有下列風險：1、不能落戶風險。法拍房在出售的時候，可能原房主的戶口還沒有遷出去，而購房者在購買法拍房之后，可能就會存在不能落戶的風險。2、無法馬上入住的風險。因為法拍房可能存在租賃在前、抵押在后的情況。有下列問題需要注意：1、注意原房主身份情況。如原房主因為債務問題跑路房產(chǎn)被拍賣的，可能會有其他人來追債。2、房產(chǎn)的屬性要查清。主要是了解清楚土地的出讓性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)年限、有沒有辦理過不動產(chǎn)證、稅費繳納有沒有拖欠等?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

現(xiàn)在房產(chǎn)拍賣已與普通市民的距離越來越近，由于拍賣房產(chǎn)要比市場價格低1-3成，因此，有越來越多的市場到拍賣市場上去購買“心水房”。拍賣房產(chǎn)雖然相對來說價廉物美，但在參與競買時也必須注意如下事項：1、注意選擇房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)。了解該房產(chǎn)的拍賣機構(gòu)是否具有拍賣的專業(yè)資質(zhì)，以及能否保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。在“服務可以創(chuàng)造價值”的今天，房地產(chǎn)機構(gòu)作為買賣雙方的中介人，其專業(yè)資質(zhì)和所提供的服務質(zhì)量顯得尤為重要。2、了解所競買房產(chǎn)的權(quán)屬狀況。要確認所競買的房產(chǎn)具有完全產(chǎn)權(quán)，且具備房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項條件，以便產(chǎn)權(quán)順利過戶。3、了解房屋的面積、結(jié)構(gòu)、配套設施、周圍環(huán)境。競買人需要了解房屋的建筑面積、戶型、房屋的布局、朝向是否符合自己的使用要求，配套的水、電、氣等是否齊全，房屋結(jié)構(gòu)、外觀質(zhì)量有無問題，物業(yè)管理水平及周圍環(huán)境、交通條件是否理想。4、了解拍賣機構(gòu)能否提供按揭貸款服務。如果買受人無法一次性付清房款的，則辦理競

什么是小產(chǎn)權(quán)房1、發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講發(fā)展商的大，購房人的小。2、根據(jù)房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房，對這個區(qū)別購房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認。3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。1、法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的

購買小產(chǎn)權(quán)房時需要承擔的風險有：1、小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，不受法律保護；2、小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；3、小產(chǎn)權(quán)房很難拿到全額拆遷補償；4、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能抵押流轉(zhuǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十五條當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

1、這類房屋不具備法律規(guī)定的上市交易條件，因此買賣雙方簽訂的買賣小產(chǎn)權(quán)房屋的合同屬于無效合同，不受法律保護；2、小產(chǎn)權(quán)房屋所占用土地一旦改變用地性質(zhì)，涉及拆遷的，很難得到賠償，或者雖然得到補償，也很少；3、開發(fā)過程中缺乏必要的行政機關(guān)監(jiān)管，無法保證房屋的質(zhì)量等。一、城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購置房屋用地《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處房屋用地。其房屋用地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請房屋用地將不予批準。另外《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：加強農(nóng)村房屋用地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買房屋用地。國土資源部2004年234號文件規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置房屋用地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的房屋用地，國土資源管理部門不能為城

1、買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個人支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。2、標注的房屋所存在的風險。這方面的風險主要有：用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬存有爭議;房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益;房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;交易房屋存在質(zhì)量問題。3、交易手續(xù)方面的風險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)房產(chǎn)部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用，并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關(guān)

回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。(一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。(二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數(shù)則在

三無產(chǎn)品一般是指無生產(chǎn)日期、無質(zhì)量合格證以及無生產(chǎn)廠家，來路不明的產(chǎn)品。另一種說法是：三無產(chǎn)品是無生產(chǎn)廠名，無生產(chǎn)廠址，無生產(chǎn)衛(wèi)生許可證編碼的產(chǎn)品。如果因為三無產(chǎn)品存在缺陷造成損害的，被侵權(quán)人可以向產(chǎn)品的生產(chǎn)者請求賠償，也可以向產(chǎn)品的銷售者請求賠償。賣三無產(chǎn)品判刑標準是什么賣三無產(chǎn)品的判刑標準是：1、銷售金額五萬元以上不滿二十萬元的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處銷售金額百分之五十以上二倍以下罰金；2、銷售金額二十萬元以上不滿五十萬元的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處銷售金額百分之五十以上二倍以下罰金；3、銷售金額五十萬元以上不滿二百萬元的，處七年以上有期徒刑，并處銷售金額百分之五十以上二倍以下罰金；4、銷售金額二百萬元以上的，處十五年有期徒刑或者無期徒刑，并處銷售金額百分之五十以上二倍以下罰金或者沒收財產(chǎn)。《中華人民共和國民法典》第一千二百零三條因產(chǎn)品存在缺陷造成損害的，被侵

1、什么是小產(chǎn)權(quán)房屋?簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。

為規(guī)避限購等政策很多人選擇了借名買房，借名買房有哪些風險?有沒有辦法防范這些風險?因為限購政策等原因，限制了一部分人的購房條件，也催生了很多規(guī)避方法，比如借名買房就是方法之一。但因房價上漲、政策變化、各方關(guān)系變化等原因，借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。一、借名買房的原因分析借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人，被借名人為登記購房人。實際出資人以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)，一般是出于以下原因。(一)規(guī)避法律或者政策。事實購房人沒有資格購房是最常見的原因。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只

房產(chǎn)證抵押風險有：1．違約風險，包括被迫違約和理性違約；2．流動性風險，即資金短存長貸難于變現(xiàn)的風險；3．經(jīng)濟周期風險，即在國民經(jīng)濟整體水平周而復始的波動過程中產(chǎn)生的風險；4．利率風險，即率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風險。房產(chǎn)證抵押貸款有哪些條件１、具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18至65周歲之間；外國人以及港、澳、臺居民為借款人的，應在中華人民共和國境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職業(yè)。２、具有合法有效的身份證明、戶籍證明及婚姻狀況證明。３、具有良好的信用記錄和還款意愿。４、具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還本息的能力。５、提供銀行認可的合法、有效、可靠的房屋抵押。６、在銀行開立個人結(jié)算賬戶。７、銀行規(guī)定的其他條件?！睹穹ǖ洹返谒陌僖皇畻l債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損