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1、因房屋質(zhì)量問題未交房的，物業(yè)費由開發(fā)商繳納；

2、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒繳，但需要有力的證據(jù)；

3、物業(yè)公司的收費項目沒有經(jīng)過物價管理部門審批；

4、物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的。

一、沒有入住需要交物業(yè)費嗎？

物業(yè)費的收取分兩種情況，房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。

物業(yè)費的收取時間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。所以，到了上面提到的時間節(jié)點，物業(yè)就要開始計費了，即使不入住也是需要收費的。

實踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由不交物業(yè)費的，人民法院不予支持。

二、發(fā)生物業(yè)糾紛后，業(yè)主可以通過什么方式進(jìn)行維權(quán)呢？

發(fā)生物業(yè)糾紛后，業(yè)主維權(quán)的方式很多，在這里主要介紹幾種比較常用的解決方式，業(yè)主可以根據(jù)實際情況選擇適用。

首先是業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決，但前提是《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的約定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。

第二種進(jìn)行維權(quán)的方式是由第三人協(xié)商解決，一般情況下，第三人調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進(jìn)行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

第三種是投訴，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》第49條規(guī)定，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。第四種是仲裁，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)管理合同中仲裁條款或糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，雙方可將糾紛提請有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行裁決以解決糾紛。第五種是提起訴訟，業(yè)主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時，可將糾紛訴至法院或直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，請求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。如果通過以上方式都不能解決問題的話，業(yè)主也可以選擇可以更換物業(yè)管理公司，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，作為小區(qū)的真正主人，廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服務(wù)。