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今年買房，跟不上政策變化。限購令和新國八條先后出臺，房產(chǎn)銷售人員被問得最多的問題變成，我還能不能買房。

某些春節(jié)不打烊的樓盤，其銷售人員說，她對準(zhǔn)意向客的第一句話是，把資料給我，替你去查查能不能買房。她說，因為春節(jié)前出政策，很多改善客還不清楚具體情況，而售樓員的責(zé)任是既要賣掉房子，還要把房子賣妥當(dāng)。

由于今年樓市是調(diào)控強(qiáng)化年，政策多且涉及面廣，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，要買房必須先去做審查，了解是否被限購、能否貸款。

避限購：家庭人口算清楚

武漢版限購令細(xì)則針對限購規(guī)定，自2011年1月15日起，暫定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區(qū)(江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))新購一套商品住房。不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區(qū)購買新建商品住房。對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。

1月26日，國八條出臺，明確規(guī)定：本地居民已購兩套的，不能再買房;外地人買了一套，不能再買房。

武漢市房管局負(fù)責(zé)人周玉珍說，房管局根據(jù)國務(wù)院的文件精神，正在制訂相關(guān)政策，很快會出臺修訂限購辦法，肯定是要按照國務(wù)院的要求進(jìn)行限購。這就意味著，武漢本地居民擁有兩套住房將不再有購房機(jī)會了。

因此，今年買房前，最簡單的方法是，先去做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)家庭成員各自的房產(chǎn)狀況，咨詢清楚是否還能買房，再決定以何人名義上產(chǎn)證。

申請貸款：預(yù)申請留足空間

央行自2月9日起上調(diào)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)。兔年首次加息預(yù)示著未來政策仍將繼續(xù)緊縮。而武漢各家銀行已經(jīng)開始實(shí)施國八條的政策，對居民家庭貸款購買第二套住房的，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

顯然，今年不少購房者將面臨買房拒貸，建議購房者提前做好預(yù)申請，以及在購房合同中就貸款延期等情況進(jìn)行特別說明，以避免糾紛。比如預(yù)申請，即事先到銀行或者房貸中介遞交材料，提前獲知可否貸款、貸款利率、貸幾成，以及公積金貸款狀況。在貸款難的情況下，買賣雙方的違約風(fēng)險都在增大，找一家可靠的房產(chǎn)中介十分必要，否則很可能因拒貸或貸款延期而增加購房成本。

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無房剛需何時出手

無論是新國8條還是其他一些調(diào)控政策，矛頭均一致指向投機(jī)、投資需求甚至改善型需求，唯有首套房剛性需求可以幸免。如果是眼下已經(jīng)具備購買實(shí)力的剛需，春節(jié)后的3-5月是出手的好時機(jī)。

因為這段時間還處在政策初始期，業(yè)主不會太強(qiáng)勢，議價空間大一些，有利于購房者爭取利益。而且這時投資客、改善型需求紛紛退市，市場需求銳減，房價在此刻將趨于平穩(wěn)。某地產(chǎn)市場研究部建議選擇成熟度相對適中的板塊，比如近外環(huán)線板塊，且盡量選擇免營業(yè)稅的房源。一般來說，掛牌量大、特別是次新房扎堆的板塊穩(wěn)定性相對較差，容易受到整體市場影響。

今年計劃買房但并不打算馬上入住的購房者，可一邊租房、一邊觀望。因為近期房價快速上漲的可能性不大，所以可以比較多家樓盤，待時機(jī)成熟后購買。某地產(chǎn)市場研究部建議，原先租房的盡量以原租金水平爭取續(xù)租，需另外租房則盡量選擇短租房源。