購房者買房時(shí)如何規(guī)避面積被“盜”的風(fēng)險(xiǎn)
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-03-16 14:32:19
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一、影響得房率的因素有哪些？
公攤面積的大小最直接的影響了得房率的高低。公攤面積包括兩部分：
一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積；
二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
具體體現(xiàn)在幾個(gè)方面：
(1)房型結(jié)構(gòu)(幾梯幾戶)
比如一梯多戶可能與一梯二戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e相差無幾，可戶數(shù)增加了，總套內(nèi)建筑面積增加了，則每戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e就會(huì)減小。
(2)樓盤形態(tài)
通?？磥砀邔拥梅柯首畹?，小高層次之，多層則得房率較高。
(3)物業(yè)類型
板式得房率最高，疊式次之，點(diǎn)式則較低。
(4)公共活動(dòng)區(qū)域大小
高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內(nèi)車庫，這些都會(huì)占用到大量公攤面積，故得房率相對(duì)較低。
(5)何種面積不算做公攤面積
會(huì)所、車庫等具備獨(dú)立使用功能的空間；售樓單位自營(yíng)、自用的房屋；為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備房等。
二、得房率多少合適？75%-80%之間比較適宜
公攤面積和得房率有著直接聯(lián)系，與小區(qū)的相關(guān)配套密不可分，如果得房率過高，相對(duì)的公共部分的面積就會(huì)越少，那么就有可能會(huì)影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數(shù)量等，所以樓盤的得房率并非越高越好，也需要有一個(gè)度。
三、如何規(guī)避面積被“盜”的風(fēng)險(xiǎn)？
購房合同中有附件標(biāo)明了“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明“，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。以下三招，給購房者提供參考。
招數(shù)一：索取公攤數(shù)據(jù)。
簽訂合同的時(shí)候，讓開發(fā)商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。
招數(shù)二：查閱有關(guān)資料。
房屋的業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。
招數(shù)三：在購房合同中約定公攤面積。
購房合同第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明“中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。
尤其是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己得利益。
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優(yōu)先購買權(quán)1、不是每個(gè)商鋪都能買賣，首先購買商鋪時(shí)需要確定房屋類型，只有商業(yè)用房性質(zhì)的房屋，才能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，否則，還得承擔(dān)非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。其次，若商鋪在出售時(shí)是在出租狀態(tài)，租賃者具有商鋪的優(yōu)先購買權(quán)，這種情況就需要租賃者出具放棄購買商鋪的證明才能購買。2、購買商鋪前，一定要了解房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，購買產(chǎn)權(quán)清晰的商鋪，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。3、商鋪的配套齊全不僅能滿足各個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)要求，縮短商鋪空檔期和提高租金回報(bào)率，還能節(jié)省商家客戶很多裝修成本與精力。購買前核實(shí)清楚商鋪配套，水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施，乃至貨運(yùn)電梯等，有助我們決策。4、返租是開發(fā)商的促銷手段，是指買家支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給開發(fā)商經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。然而，延期交房、非書面承諾等情況導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)，尤其在購房合同上無相應(yīng)約定的情況下，買家難以要求開發(fā)商兌現(xiàn)承2023-04-01315人看過 -
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正一步步進(jìn)入買方市場(chǎng)，樓市里觀望情緒濃厚。隨著買賣雙方博弈對(duì)峙的持續(xù)，商品房交易出現(xiàn)了一些新的變化，樓盤的宣傳改頭換面，合同條款重新定義。近來許多律師事務(wù)所都接洽了欲購房客戶的相關(guān)咨詢，其中以“需要注意哪些合同條款的變化，如何回避購房中法律上的風(fēng)險(xiǎn)”居多?；诖蠹谊P(guān)心的問題，記者采訪了遼寧新世紀(jì)律師事務(wù)所魏平、王輝宇兩位律師，他們從專業(yè)角度給出新市場(chǎng)環(huán)境下購房“提醒”。商品房銷售過程中的新變化“降價(jià)返差價(jià)”、“口頭承諾商住兩用”……“如果日后降價(jià)將返還差價(jià)”的承諾就是開發(fā)商在宣傳中的最新變化。從字面上理解這個(gè)承諾的含義有二：一是如果是同一項(xiàng)目，后出售的樓盤價(jià)格如果低于先出售的樓盤價(jià)格，則房產(chǎn)商向先買者返還差價(jià)；二是如果在樓盤銷售后的一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)明顯下降，則開發(fā)商向先購買者返還差價(jià)。但房產(chǎn)商所做的承諾大部分體現(xiàn)在廣告和宣傳單中，這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力，2023-06-10339人看過 -
法律綜合知識(shí)二手房交易常見購房陷阱：不通過中介自助交易：對(duì)于許多二手房買賣雙方避開中介公司進(jìn)行交易的現(xiàn)象，是想節(jié)約費(fèi)用而鋌而走險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為為了盡可能避免交易風(fēng)險(xiǎn)，買賣二手房還是應(yīng)該找中介公司，特別是應(yīng)當(dāng)找一些可靠的口碑好的房產(chǎn)中介公司來交易。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在二手房交易過程比較復(fù)雜，既要出具住房證明，繳納住房維修資金，還要進(jìn)行網(wǎng)上放盤、網(wǎng)簽等手續(xù)，從簽訂合同到真正過戶至少需要一到兩天時(shí)間，很多要求買賣雙方同時(shí)在場(chǎng)，一旦雙方時(shí)間不湊巧，可能需要的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，這期間如果沒有中介公司做擔(dān)保，買賣雙方簽訂合同之后買方支付的定金很難保證。中介合同有陷阱：大部分二手房都是通過中介來成交的，為了快速達(dá)成買賣協(xié)議好提取中介費(fèi)，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，最好把和中介有關(guān)的條款寫入合同中，同時(shí)還要注意合同中隱藏的陷阱。購房合約陷阱：買家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒有不2024-03-27325人看過 -
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向銀行貸款圓購房夢(mèng)已為許多人所熟知，但不少人對(duì)如何根據(jù)個(gè)人及家庭的經(jīng)濟(jì)情況，選擇適合自己的貸款品種，以降低風(fēng)險(xiǎn)卻不甚了解。農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行個(gè)人理財(cái)部的專家提醒市民：貸款購房大有學(xué)問，要量力而行才能真正提前享受生活。目前銀行提供的貸款品種有很多類型，利率也千差萬別。按揭購房者選擇得好，將能減少大筆開支，規(guī)避還貸風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)行理財(cái)專家對(duì)住房貸款品種以及各階層人士的普遍情況作了分類，建議初次置業(yè)人士選擇的按揭業(yè)務(wù)是：買樓易有證貸款、免擔(dān)保現(xiàn)樓貸款、早辦事樓花貸款、好配套房改房貸款和好供好住裝修貸款。其次，置業(yè)人士應(yīng)該采取押舊買新貸款、好供好住裝修貸款、輕松轉(zhuǎn)按貸款;希望減輕還款壓力人士可選擇定額還款貸款、先少后多貸款、易借易還加按貸款、延長(zhǎng)年限加按貸款;投資置業(yè)人士可選擇先借后用貸款、押舊買新貸款等;參加公積金繳存人士可選擇公積金貸款以及公積金組合貸款;取得購買安居房資格的人士，可選擇安居房貸款和2023-04-23268人看過 -
一、簽購房合同有什么風(fēng)險(xiǎn)（1）開發(fā)商利用自制的商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議損害購房人合法權(quán)益。不少開發(fā)商自行擬定認(rèn)購書或預(yù)訂協(xié)議，設(shè)法引導(dǎo)購房人盡快交付定金和簽訂正式合同，環(huán)環(huán)相套，步步緊逼。由于協(xié)議約定期限較短，購房人還來不及細(xì)致領(lǐng)會(huì)正式合同內(nèi)容，就不得不草率地簽訂了包含開發(fā)商自制不平等格式條款的合同正本，陷自身于不利境地。（2）開發(fā)商利用自制合同格式條款損害購房人合法權(quán)益。合同格式條款是指合同文本提供方為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。它有著節(jié)省交易成本增進(jìn)安全等優(yōu)點(diǎn)，但也存在著不能協(xié)商等缺陷。部分開發(fā)商不惜違反法律、法規(guī)，以自制不平等合同格式條款的方式，利用消費(fèi)者急于購房的心理，強(qiáng)迫消費(fèi)者簽字表示認(rèn)可。（3）開發(fā)商排除或回避將商品房銷售廣告、宣傳資料內(nèi)容視為要約，損害購房人合法權(quán)益?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品2023-11-27110人看過 -
合同風(fēng)險(xiǎn)簽訂二手房買賣合同要注意：1、基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；2、要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；3、涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件；4、寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用；5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議（仲裁、訴訟等）；6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款；7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。簽訂二手房買賣合同時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)二手房買賣簽約需要注意的事項(xiàng)：注意是否存在多個(gè)共有人；注意已出租房屋的轉(zhuǎn)售是否經(jīng)過承租人同2023-07-15162人看過 -
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共有建筑面積是指由整棟樓的業(yè)主共同擁有的整棟樓公共部分的建筑面積。即：該商品房建筑面積-該套建筑面積=分?jǐn)偯娣e{依法計(jì)算的每套（單位）商品房公共建筑面積}2023-05-08109人看過 -
1、什么是房產(chǎn)中介？房產(chǎn)中介是為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購買而建立的一個(gè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，并有為買賣雙方保證安全交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣發(fā)布并且保證房源真實(shí)有效；幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房，加以引導(dǎo)，促使成交；房產(chǎn)中介的經(jīng)濟(jì)收入主要是收取中介服務(wù)傭金，市場(chǎng)慣例中介服務(wù)傭金為2.7~3%。(部分城市為只收買家2.5%-3%，但也有例外，如北京的部分房產(chǎn)中介對(duì)房東和業(yè)主雙收傭金等。)2、委托中介買房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？(1)交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。委托中介購房的話，購房人可能就無法了解房屋的售賣者的真實(shí)身份，他是不是真的是房屋的主人，還是說他只是中介找來的托兒。如果交易主體的身份無法明確，那么就很可能產(chǎn)生糾紛。(2)交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。委托中介購房的話，購房者可能無法掌握房屋信息，用于交易的房屋為是否為違章建筑或已被列入拆遷范圍，房屋的權(quán)屬是否有爭(zhēng)議，房屋是否已2023-03-23117人看過
#小區(qū)物權(quán)
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#業(yè)主
詞條
業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人是指數(shù)人區(qū)分一幅土地上同一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)者;獨(dú)立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。... 更多>
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如何規(guī)避青島買房風(fēng)險(xiǎn), 購房者應(yīng)該如何防范年輕人買房的風(fēng)險(xiǎn)云南在線咨詢 2022-02-11年輕人多是買房的主力人群，他們大多都是第一次買房，對(duì)于置業(yè)規(guī)劃并沒有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。在面對(duì)買房的選擇時(shí)，總是會(huì)有一些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。一些建議，幫助新手的購房人們可以少走一些彎路。1、首先，拒絕感性消費(fèi)年輕人有時(shí)候最大的特點(diǎn)就是任性，買房子這種事可不是小事，是一筆很大的開支。思前想后，考慮到每個(gè)細(xì)節(jié)才是對(duì)的。由著自己的個(gè)性，只考慮到樓盤的外觀和風(fēng)格，或是戶型樣式，而忽略樓盤的質(zhì)量，生活配套等更為重要的因 -
購買房屋風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何規(guī)避吉林省在線咨詢 2023-10-181、注意審查交易房屋的權(quán)屬情況買方應(yīng)到交易中心做全面的產(chǎn)權(quán)調(diào)查或要求業(yè)主提供房屋權(quán)屬的證明材料，并委托中介幫忙確認(rèn)，以此審查交易房屋有無抵押、租賃或存在其他共有產(chǎn)權(quán)人。共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。 2、多方查驗(yàn)房屋情況，簽署房屋無瑕疵擔(dān)保條款買方應(yīng)自己實(shí)地查驗(yàn)或者委托中介考察房屋質(zhì)量、安全等問題，并要求賣方對(duì)所出售的房屋無瑕疵做出擔(dān)保，以盡最大努力維護(hù)自身的權(quán)利。 -
如何避免購買二手房戶口所面臨的風(fēng)險(xiǎn)？山西在線咨詢 2022-05-02二手房交易中戶口注意的事項(xiàng)： 1、戶籍核查 在簽訂房屋買賣合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的戶口情況，如有必要，應(yīng)要求房主本人帶上房產(chǎn)證及身份證原件到戶口所在的公安機(jī)關(guān)(通常為戶籍所在地的管轄派出所)戶籍科查詢。 2、明確戶口遷出時(shí)間和違約責(zé)任 一定要在合同中明確約定戶口遷移的時(shí)限及違約責(zé)任，提高賣房人的違約成本，以此敦促賣房人嚴(yán)格按照合同履行。一旦出現(xiàn)賣房人延期履行或者不履行的情況，買房人 -
如何制定購買學(xué)區(qū)房的合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)浙江在線咨詢 2022-07-191、購買學(xué)區(qū)房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)注意學(xué)區(qū)劃分的變化；學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)是否明確；房屋質(zhì)量是否合格（查驗(yàn)房屋住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明、竣工驗(yàn)收備案表，核實(shí)面積實(shí)測(cè)表，了解房屋實(shí)際面積并與合同進(jìn)行核實(shí)，索要管線分布竣工圖）；中介公司是否存在暗箱操作等。 2、法律依據(jù)《商品房銷售管理辦法》 第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （ -
購買學(xué)區(qū)房后該如何正確規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)江蘇在線咨詢 2022-07-031、應(yīng)盡可能選擇有信譽(yù)和實(shí)力的開發(fā)商。 2、盡可能選擇現(xiàn)房。 3、盡可能購買已能辦理網(wǎng)簽手續(xù)的房屋。 4、如需貸款，要向該商品房的合作貸款銀行了解能否辦理按揭貸款手續(xù)、向公積金中心了解能否辦理公積金貸款手續(xù)。 5、還需注意的是，學(xué)區(qū)的劃分存在變化的可能。
