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本報(bào)記者夏曉柏實(shí)習(xí)記者彭立國長沙報(bào)道

這個(gè)本本好啊，有了它，我的加工廠啟動(dòng)資金就有著落了。站在自家三層小樓前面，手捧鮮紅的房屋所有權(quán)證，46歲的湖南瀏陽市社港鎮(zhèn)農(nóng)民張樹林笑逐顏開。

此前，張計(jì)劃開一家林木加工廠，但一直無法籌齊20萬元的啟動(dòng)資金。這次拿到房屋所有權(quán)證后，他就可以像城里人一樣，將房屋所有權(quán)證抵押貸款，籌齊開辦加工廠所需資金。

張的情況在湖南并非個(gè)案。

這項(xiàng)發(fā)軔于湖南瀏陽市的農(nóng)屋新政正被湖南政府以文件形式推及至全省其它地區(qū)，其主要形式就是給農(nóng)民住房頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

湖南省建設(shè)廳房產(chǎn)處處長彭先成表示，農(nóng)屋新政是湖南農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的破冰之舉。相較于江浙和成渝地區(qū)，湖南的改革還剛剛邁步，未來大有可為。他表示，湖南會(huì)從住房確權(quán)入手，將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革漸次推及宅基地流轉(zhuǎn)和耕地產(chǎn)權(quán)改革等深層領(lǐng)域。

新政盤活了房屋這一農(nóng)村最重要的資本要素。房地產(chǎn)研究學(xué)者樊鋼表示，農(nóng)屋新政通過登記頒證對農(nóng)民房屋所有權(quán)進(jìn)行法律確認(rèn)，賦予農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民同等的國民待遇，為農(nóng)民進(jìn)入資本市場融資打開了突破口。

確認(rèn)農(nóng)民房屋所有權(quán)

事實(shí)上，作為首吃螃蟹的瀏陽市在農(nóng)屋新政的道路上已經(jīng)悄悄摸索了十多年。據(jù)瀏陽市房產(chǎn)局局長張益平透露，早在1995年，瀏陽開始在太平橋、大瑤、永安等鄉(xiāng)鎮(zhèn)試行房屋產(chǎn)權(quán)登記頒證，并進(jìn)而推及全市其它地區(qū)。當(dāng)時(shí)規(guī)定農(nóng)村房屋只能辦宅基地證，瀏陽的做法是冒了政策風(fēng)險(xiǎn)的。

這一舉措曾引發(fā)普遍爭議。瀏陽市一位退休干部透露，由于《土地管理法》對于建在集體所有的宅基地上的農(nóng)村房屋的使用權(quán)有明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。這就卡死了農(nóng)村房屋用益物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)很多農(nóng)民擔(dān)心國家會(huì)收回已頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，因此主動(dòng)辦理的農(nóng)民并不多。

但是，通過數(shù)年的實(shí)踐，這一制度在化解農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)矛盾方面的優(yōu)勢逐漸凸顯，特別是頒證之后，住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)令農(nóng)民在發(fā)展個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)方面受惠頗多，農(nóng)民們逐步認(rèn)可并接受了這一制度。

來自瀏陽市房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2007年的12年間，瀏陽市有33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)行了登記頒證，共辦理集體所有土地上的房屋產(chǎn)權(quán)初始登記11.7萬余宗，確權(quán)面積769.7萬多平方米。

瀏陽的成功經(jīng)驗(yàn)引起了湖南省高層的關(guān)注。2008年6月26日，湖南省建設(shè)廳頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則》，明確規(guī)定集體所有土地上的房屋實(shí)行登記發(fā)證制度。

有了省政府的首肯，農(nóng)屋新政在湖南各地如火如荼開展起來。記者了解到，株洲醴陵、湘潭湘鄉(xiāng)等地已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，而其它地區(qū)也正在快馬加鞭地前進(jìn)。

農(nóng)民融資突破口

新政打開了農(nóng)民融資的突破口。瀏陽市農(nóng)村合作銀行——湖南首家農(nóng)村合作銀行——辦公室主任陳廣明認(rèn)為，包含抵押權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)在內(nèi)的農(nóng)屋新政為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)提供了良好契機(jī)。

陳告訴記者，新政之前，農(nóng)民融資渠道非常狹窄，除了自籌資金，從銀行能夠獲得的貸款就是小額創(chuàng)業(yè)貸款了，但數(shù)額很小，一般是5萬元以下，而且要進(jìn)行層層評估審批。搞個(gè)小型養(yǎng)殖是夠了，但要是想搞個(gè)規(guī)模大點(diǎn)的加工制造廠就不行了。

要想獲得更多貸款，銀行規(guī)定必須有抵押物。受制于此，很多有創(chuàng)業(yè)想法的農(nóng)民有心無力。而作為農(nóng)民最大資產(chǎn)的住房，由于沒有私屬產(chǎn)權(quán)，法律規(guī)定不得抵押，死資產(chǎn)不能變成活資本。

新政實(shí)施之后，包括抵押權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)等在內(nèi)的房屋用益物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民可以拿房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)剞r(nóng)村合作銀行辦理抵押貸款，而且數(shù)額遠(yuǎn)高于小額創(chuàng)業(yè)貸款。

陳廣明介紹，目前瀏陽市農(nóng)村合作銀行對農(nóng)民住房按估值的70%的額度發(fā)放貸款。以200平方米的農(nóng)村自住房為例，估值一般在15萬元以上，則貸款額度可達(dá)10萬元以上。農(nóng)村房屋在200平方米以上的很普遍，因此抵押貸款額度可達(dá)10萬元至數(shù)十萬元不等，這就大大拓寬了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)范圍。

數(shù)據(jù)似乎更有說服力。瀏陽在試行農(nóng)屋新政的12年間，通過開展集體所有土地上房屋的轉(zhuǎn)移和抵押登記工作，為瀏陽農(nóng)民盤活農(nóng)村房屋固定資產(chǎn)168.6億元，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生產(chǎn)發(fā)展提供了流動(dòng)資金98.5億元，而目前瀏陽當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶開店辦廠、規(guī)模種養(yǎng)所需的大額貸款80%采用住房抵押貸款形式。

繼瀏陽市農(nóng)村合作銀行在開展農(nóng)村住房抵押貸款領(lǐng)域取得成功之后，長沙市其它區(qū)屬農(nóng)村合作銀行以及醴陵、湘鄉(xiāng)等農(nóng)村合作銀行也在積極開展這一業(yè)務(wù)支持農(nóng)村發(fā)展，統(tǒng)計(jì)顯示，湖南農(nóng)村住房抵押貸款已為農(nóng)民生產(chǎn)發(fā)展提供了683.5億元資金。

農(nóng)民融資新的突破口還包含了房屋流轉(zhuǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)。獲得房產(chǎn)證后的農(nóng)村房屋由于被賦予了完整物權(quán)，可以有條件地自由流轉(zhuǎn)，使房屋價(jià)值，房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。

漸進(jìn)式改革

受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約，湖南農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革還處于起步階段。由農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)確權(quán)開始，湖南農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革正在漸次推進(jìn)。彭先成表示。

對比沿海地區(qū)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革方面的逐步成熟定型，湖南的改革上仍大有可為空間。

在集體林權(quán)改革和集體建設(shè)用地權(quán)改革之后，湖南省政府對土地承包權(quán)——農(nóng)民的另一重要資產(chǎn)——亦在進(jìn)行改革嘗試。

來自湖南省農(nóng)村經(jīng)營管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，湖南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、入股等流轉(zhuǎn)形式，累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)334.8萬畝，占家庭承包經(jīng)營土地面積的8%，比2000年增加210萬畝。僅2007年，全省轉(zhuǎn)包土地面積就達(dá)176.1萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的53%。

而在農(nóng)屋新政發(fā)源地瀏陽市，土地入股的形式深受承包農(nóng)戶歡迎。以瀏陽普跡惠農(nóng)蔬菜合作社為例，在受讓農(nóng)戶土地時(shí)，按每畝作價(jià)220元/股，農(nóng)戶享受分紅。在每一季產(chǎn)品上市后進(jìn)行分紅，每年至少三季產(chǎn)品，三次分紅，紅利可達(dá)800元/股以上。

在耕地產(chǎn)權(quán)改革方面，中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究委員會(huì)副主任江惠生教授認(rèn)為可以進(jìn)行永耕制的嘗試，即通過法律規(guī)定一個(gè)相對較長的土地經(jīng)營權(quán)時(shí)間，以促使農(nóng)民增加對土地的長期投資，從而加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。

現(xiàn)有的30年承包期遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。他建議國家應(yīng)該延長農(nóng)村土地承包經(jīng)營期，通過農(nóng)村土地使用權(quán)的長期化實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，還富于民。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革是個(gè)漸進(jìn)式過程。樊鋼也認(rèn)為，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革首先要解決農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)確權(quán)問題，在農(nóng)村土地物權(quán)得到完整賦予之后，再實(shí)現(xiàn)抵押、流轉(zhuǎn)、交換等用益物權(quán)。在農(nóng)村土地物權(quán)種類上，則應(yīng)遵循先集體林權(quán)，后集體建設(shè)用地權(quán)，再耕地權(quán)的漸進(jìn)改革模式。

如此一來，漸進(jìn)式農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革也凸現(xiàn)隱憂：農(nóng)民住房抵押或者賣出后，如何實(shí)現(xiàn)后續(xù)保障？現(xiàn)實(shí)語境之下，制定農(nóng)房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的后續(xù)政策，以及平衡改革試點(diǎn)與現(xiàn)行土地管理法律的潛在沖突，已顯得刻不容緩。