作者：張黔林律師
我站在辦理的案件和接待的咨詢有相當一部分是有關公房的，而公房的問題又比較復雜，比如公房的承租權問題，公房的買賣問題，公房的拆遷問題，等等?，F(xiàn)我結合上海高院及房地局的相關規(guī)定對公房的幾個主要問題進行解讀，希對網(wǎng)友有所幫助。
一、公房的拆遷補償款應當如何分割？
公房在面臨拆遷時，會涉及到對拆遷補償款的分割，那么，哪些人有權分割哪些人無權分割呢？根據(jù)上海的規(guī)定，只有同住人和視為同住人才有權分割。
1、同住人有權分割
按上海高院的規(guī)定，同住人是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
也就是說，同住人必須同時滿足四個條件，即第一：戶口，第二：一年以上，第三：本市無其他住房或居住困難，第四：拆遷許可證核發(fā)之日。
由此可見，上海高院所定義的同住人與上海市房地局對共同居住人的定義是不一致的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
2、以下四類人也被視為同住人，也有權分割：
(1)具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即便居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額。
因結婚而居住即未到一年，也是同住人，也就是說在這種情況下，上面所說的四個條件放寬到三條，即拆遷許可證核發(fā)之日、戶口和居住未到一年，而不管是不是在本市無其他住房或居住困難了。只不過如果在拆遷中取得拆遷補償款就沒有權利在其他地方取得第二次拆遷補償款。
(2)在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年，也視為同住人。
根據(jù)這條，沒有上海常住戶口的也可以被視為同住人，這是非常重要的一個突破。標準是三條拆遷許可證核發(fā)之日、因結婚而居住和居住滿五年。這樣，許多嫁到上海來的外地人也可以理直氣壯地爭取自己的權利了。
(3)在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋。
雖在房屋內(nèi)有戶口但沒有在里面居住，形式上有點象空掛戶口，但和空掛戶口不一樣的是因為家庭矛盾或居住困難等原因在外借房居住的，而且在其他地方?jīng)]有取得福利性房屋。當然，如果涉及訴訟的話，是否因家庭矛盾而在外借的舉證會有一定難度。
(4)房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。
盡管因這些原因雖然戶口被遷出，但由于沒有取得其他福利性房屋，因此在原公房內(nèi)的權利還是應當保護。
3、哪些不能視為同住人，無權分得拆遷補償款？
(1)將本來享有的他處公有住房權利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的。
將原來的公房權利處分，比如將安置房出售或未將補償款購房，因為已享受過公房權利，因此無權再次享受。
(2)獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人。
這類人獲得補貼后有能力購房而不購房，因此無權再享受。
(3)已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款
與(1)的道理是一樣的。因為已被安置過，因此無權再將享受。
二、公房內(nèi)的未成年人問題
在公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的人，可以就該房屋的拆遷補償款適當多分，承租人或同住人允許他人未成年子女在自己承租的公房內(nèi)居住的，一般可認定為屬于幫助性質(zhì)，并不當然等于同意該未成年人取得房屋的權利份額。因此，在這種情況下，該未成年人無權主張分割房屋拆遷補償款，除非其能夠提供證據(jù)證明其居住權并非基于他人的幫助而取得。
因為讀書等原因，未成年人不與父母住在一起，而是居住在親戚處，如果這種居住是幫助性質(zhì)，所謂的幫助性質(zhì)可以理解為是為了未成年人的利益而居住的，那未成年人就沒有權利分割拆遷補償款，如果不是基于幫助性質(zhì)，比如未成年人自小與爺爺奶奶生活在一起，而爺爺奶奶死亡后，叔叔成為承租人后也并未對未成年人履行監(jiān)護義務的，則可以理解為不是基于幫助性質(zhì)。當然如果雙方有過約定，則按約定來處理。
三、拆遷補償款如何分配的問題
承租人(房卡上登記為承租人的人)、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則分割。在這個問題上，承租人并不享有比同住人更多的權利。但有下列特殊情況：
1、可以酌情多分的：
(1)承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來來源，且按均分所得的補償款，無法見得房屋保證其正常生活的。
(2)承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的。
(3)對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。
2、屬于本市兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權主張分割。
這與同住人的權利是相區(qū)別的，同住人如果已在本市其他公房中取得過拆遷補償款，則不能再次取得，而承租人只要同時是兩處以上公房的承租人，則可在每一處都取得拆遷補償款。
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法律綜合知識一、公房拆遷款應如何在親屬之間進行分配1．一人一份，均等分割。這樣做，一方面考慮到平等、公平合理是民法的基本原則，另一方面承租人和同住人對補償款是共有的法律關系，原則上也應平均分割；2．適當照顧老年同住人及缺乏經(jīng)濟來源的同住人。這是因為多數(shù)老年人及缺乏經(jīng)濟來源的人社會保障不足，后繼生存和發(fā)展能力較弱，需要給予特殊保護，而且公房大多源自老年人，在分割時也應適當照顧其利益。3．承租人戒同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的，可以適當多分，這體現(xiàn)了權利義務相一致以及等價的原則。此外，如果被拆遷公房內(nèi)居住未成年人的，對其實際承擔監(jiān)護義務的人，也可以適當多分拆遷補償款。二、房屋拆遷補償?shù)姆绞接心膸追N類型1．貨幣補償。貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。2．產(chǎn)權置換。產(chǎn)權置換也被稱作產(chǎn)權調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。2023-09-12445人看過 -
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公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的最大區(qū)別在于產(chǎn)權，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權人，業(yè)主只有承租權，沒有轉(zhuǎn)讓權，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。公產(chǎn)房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。公房拆遷由房屋產(chǎn)權人對承租人進行安置。安置方式有房屋安置或貨幣補償，具體方式及你能否享受到相關的利益，由產(chǎn)權人和現(xiàn)房屋承租人在安置協(xié)議中具體約定。公房的被拆遷人在得到房屋貨幣拆遷貨幣補償款以外，還可以得到：1、搬家補償款，2、設備遷移費，3、臨時安家補助費，4、搬遷獎勵費，5、一次性補償費。拆遷非居住房屋的，被拆遷人還可以得2023-07-14359人看過
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1、公租房拆遷補償款如何分配。承租人或合住人年老體弱，財力不足，不能按照補償?shù)钠骄杖氡Ｕ戏课莸恼Ｉ?；承租人或合住人在取得公租房租賃權時，多支付了額外費用。公租房拆遷后，應采取多分配的原則。（1）誰有權分割拆遷補償款。2。因婚姻關系居住在被拆遷公房內(nèi)的，自拆遷許可證簽發(fā)之日起居住不滿一年的，視為共同居住。但在獲得拆遷補償后，他們一般無權要求其他公租房的拆遷補償份額。3。因婚姻關系在被拆遷公房內(nèi)居住滿五年的無住所常住戶口，自拆遷許可證簽發(fā)之日起，有權分居。（2）誰無權分享拆遷補償款。對原有的公租房權利進行處罰，比如出售安置房或者無償購房，因為他們已經(jīng)享受了公租房的權利，所以他們沒有權利再享受。2。有購房能力但在單位補貼后不購房，仍居住在被拆遷公房內(nèi)的共住居民。3。異地公房拆遷取得貨幣補償。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府包括：（一）對被2023-05-07173人看過 -
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公房拆遷補償金如何計算，如何分配，根據(jù)我國相關法律，公房拆遷經(jīng)濟補償金可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定，市、縣級人民政府對被征收人的補償包括：（一）對被征收房屋的價值補償；（二）對房屋拆遷和臨時安置的補償房屋征收；（三）補償因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。市、縣人民政府應當制定被征收人的補助和獎勵辦法。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對符合住房保障條件的被征收人，應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價值補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法進行評估確定。對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構2023-05-31493人看過 -
1、公房拆遷政府是給補償?shù)?，一般都是按照面積進行1：1的補償，但具體應該怎么補償，還是要看當?shù)氐恼牟疬w公告怎么要求和規(guī)定。2、公房拆遷，補償款不會全部給居住人的，還有房產(chǎn)人公房所屬單位的補償部分。給與公房承租人的補償一般是由公房所屬單位另行安排住房，或者直接給予補償款。具體補償款是多少，還要看公房所屬單位的決定，但要能保障公房承租人的居住條件。承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但根據(jù)《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》，有下列情況除外：有以下情況之一的人，可以酌情多分：1、承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；2、承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的；3、對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。一、公房拆遷怎么補償1、公房拆遷補償，一般按照面積進行2023-03-23427人看過
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一、公房拆遷補償款該歸誰在確定了公房承租人之后，拆遷補償款的歸屬與繼承的問題就容易解決了。但首先必須明確一點：公房是國家財產(chǎn)（或集體財產(chǎn)，本文僅指作為國家財產(chǎn)的公房），不能作為私人財產(chǎn)被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有居住權，和極其有限的處分權。而且公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，而只能通過變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給與認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。在此類糾紛中往往涉及家庭協(xié)議的問題。所謂家庭協(xié)議是指在公房的原承租人的家庭內(nèi)部就公房的分配、繼承、拆遷補償?shù)葐栴}達成的一攬子協(xié)議。據(jù)筆者了解，簽訂家庭協(xié)議的情況也是很普遍的，在前來咨詢的當事人中，幾乎人手一份家2023-02-28295人看過 -
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夫妻共同財產(chǎn)離婚拆遷的房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的，分割時房屋所有人應當給予對方適當補償；被拆遷房屋在夫妻婚前依法取得的，不應當分割，應當依法歸個人所有。如果用夫妻共同財產(chǎn)解決房價差價，或者用按揭貸款解決后的夫妻共同財產(chǎn)解決，不能改變安置房作為被拆遷房屋所有人個人財產(chǎn)的性質(zhì)。但對于這部分出資，房屋所有人應在離婚時給予對方適當補償。貸款房離婚后怎么分割民法院可以判給該房產(chǎn)登記的一方。其余尚未歸還的貸款為該房產(chǎn)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，由房產(chǎn)登記一方對另一方進行補償。也就是說貸款房歸登記方所有，但是另一方在還貸期間的支出和婚后房產(chǎn)增值的數(shù)額，登記方應當支付給另一方，這也是遵循了公平原則?！吨腥A人民共和國民法典》第一千零六十五條男女雙方可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或者約定2023-07-01103人看過
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公租房關于公租房的拆遷補償款的分配主要遵循一人一份、均等分割的原則分割。在這個問題上，承租人在下列特殊情況，可以享有拆遷補償多些：（一）可以酌情多分配的：（1）承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來來源，且按均分所得的補償款，無法見得房屋保證其正常生活的。（2）承租人或同住人在取得公租房承租權時額外支付過較多款項的。（3）對公租房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。（二）有兩處以上公租房承租人的，其對各處被拆遷公租房的補償款均有權主張分割。公租房拆遷補償款誰有權分割1、戶口限制：在被拆遷居住房屋處有住處的常住戶口，已實際居住一年以上，并且無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人”。2、因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的具有住處的常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即便居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張其他公租房拆遷補償款的份額。3、2023-08-05345人看過 -
如何計算房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償目前，在會計處理上的矛盾是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認為取得土地使用權實際支付的地價應作為土地的實際成本，并主張實際收取的土地出讓金等土地收益應直接沖抵土地成本。另一種觀點認為，這部分返還屬于政府補助性質(zhì)，應當按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》（2006年）的規(guī)定處理。另外，政府給予的返還不是原票據(jù)的回扣，而是其他項目的財務返還。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不應直接降低土地成本。根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》（2006年），政府補助是指企業(yè)從政府無償取得的貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，企業(yè)從政府獲得的土地返還符合這一性質(zhì)，應當作為政府補貼對待。政府補助分為與資產(chǎn)相關的政府補助和與收益相關的政府補助。與資產(chǎn)有關的政府補助，是指企業(yè)取得的用于購建或者以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補助。根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》（2002023-05-31321人看過
公房是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售前，住宅的產(chǎn)權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實行住房福利化的結果... 更多>
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公房拆遷承租人怎么分配房屋拆遷款，公房拆遷補償款應當如何分配？江西在線咨詢 2022-03-18公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。那么，公房承租人怎么分配房屋拆遷款呢？ (一)公有居住房屋拆遷補償款，在承租人、同住人之間如何分配 承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。 在存在公房租賃關系的公房拆遷中，拆遷補償款歸承租人所有，這一點十分明確。 -
公房拆遷如何計算補償，又該如何分割？澳門在線咨詢 2023-09-05公房拆遷補償?shù)挠嬎銘敯凑諏嶋H上所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失以及房屋本身的價格的損失來進行補償，進行分割的時候需要由村民們集體來討論決定，因為此時集體土地所本身帶有的補償款項的價值，屬于所有的村民們集體共同所有的，對于房屋的價值的話，應當由建造房屋的人享有。 -
怎么分配公租房拆遷補償款，公租房拆遷補償款要多一些上海在線咨詢 2022-04-17三、公租房的拆遷補償款如何分配呢關于公租房的拆遷補償款的分配主要遵循一人一份、均等分割的原則分割。在這個問題上，承租人在下列特殊情況，可以享有拆遷補償多些： (一)可以酌情多分配的： 1、承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來來源，且按均分所得的補償款，無法見得房屋保證其正常生活的。 2、承租人或同住人在取得公租房承租權時額外支付過較多款項的。 3、對公租房內(nèi)居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。 ( -
公房拆遷中承租人死亡的補償款如何分配？怎么分割？拆遷補償款歸誰青海在線咨詢 2022-03-05嚴格來講，被拆遷人(出租人)向承租人支付的金錢并非拆遷補償，因為拆遷補償是指拆遷人對于被拆遷人的金錢補償，而承租人并不是拆遷房屋的所有權人，不是被拆遷人，當然不是拆遷補償?shù)氖軆斎?。但是，從普通人的眼光看來，反正是獲得一定的金錢，通俗稱為拆遷補償。 在存在公房租賃關系的公房拆遷中，拆遷補償款歸承租人所有，這一點十分明確。如果公房承租人在獲得拆遷補償后死亡的，拆遷補償款可以作為其個人財產(chǎn)按照遺囑或者法 -
公租房拆遷補償款如何分割，哪些人能夠享受上海在線咨詢 2022-04-15公租房在面臨拆遷時，會涉及到對拆遷補償款的分割，關于拆遷補償款，涉及到誰有權分割問題，公租的拆遷補償款如何分割其中包括以下幾個方面： (一)哪些人有權分割拆遷補償款 1、戶口限制：在被拆遷居住房屋處有住處的常住戶口，已實際居住一年以上，并且無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人”。 2、因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的具有住處的常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即
