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在房屋征收環(huán)節(jié)，很多因素牽扯著被征收人的心。較為敏感且為被征收人所掛懷的往往集中在以下幾個方面：一、補償價格和方式是否合法合理?二、我能拿多少和別人拿了多少?三、何時能解決我的房屋征收問題?四、政府為何不找我們談?五、強拆我的房屋該怎么辦?六、其他。其實最為關(guān)鍵且集中的問題就是我家能拿多少補償款?而在法律人看來，補償款能拿多少很大程度上與評估有關(guān)。但中國諸多征收項目的所謂評估，又一次次戲劇性調(diào)侃了我能拿多少錢這一至關(guān)重要的問題。

其實，對于房屋征收中的價值評估問題，《國有土地上房屋征收與補償條例》已有明文規(guī)定。即對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。但是這一關(guān)于房屋價值補償評估的規(guī)定，在很多項目中并未得到很好的落實。為了更好確定房屋的評估依據(jù)，《國有土地上房屋征收評估辦法》也再次予以明確。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被征收房屋價值評估時，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。盡管法律以及住建部的相關(guān)規(guī)定、政策對評估的相關(guān)要素及系數(shù)進行了細(xì)化，但是并沒有讓房屋評估這一帶有較強主觀色彩的程序得以客觀公正、合理合法的實施，因此才有了前文所言的戲劇性調(diào)侃。

評估價值高低、合理與否，很大程度上取決于誰評估我們的房屋?正如在一個國家能否實現(xiàn)民主、法治，是否權(quán)為民所用，很大程序上取決于誰在為人民服務(wù)?為人民服務(wù)的人是由誰選舉而生的......等等同屬于一類問題。《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定的評估機構(gòu)選定，對此做出了很好的注解。即房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。但是在德凱律師團承辦的眾多征收項目中，由被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)沒有一例。沒錯，是沒有一例。而選擇評估機構(gòu)的方式大都采用搖號、抽簽等機定方式產(chǎn)生，更讓人無語的是，有的項目連評估機構(gòu)都沒有，補償價格完全是政府說了算。我家的房屋為何不值錢?或許我們找到了一個較好的原因。

因為評估機構(gòu)并非由被征收人選擇，并不能保持中立立場等諸多潛在原因，造成被征收人房屋價值縮水顯然極為正常。然而，如果我們再次深挖，還會發(fā)現(xiàn)房屋價值縮水的其他因素，比如房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)。作為房屋征收的主體和補償標(biāo)準(zhǔn)的制定者，市縣人民政府及政府部門可謂身兼裁判員與運動員的雙重角色。這讓人不得不懷疑：每平米的單價補償標(biāo)準(zhǔn)是否合乎被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格這一法定標(biāo)準(zhǔn)?

房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估亂象不僅僅應(yīng)當(dāng)受到譴責(zé)，更應(yīng)當(dāng)受到法律的制裁。德凱律師團在承辦的某市某區(qū)舊村改造案中，針對評估機構(gòu)隱瞞事實真相，捏造評估報告的行為，向主管部門提起了法律程序，起到了較好效果。針對房屋征收中評估造假這一比較邊緣性的問題，值得每一個被征收人關(guān)注。而房屋征收中房地產(chǎn)評估機構(gòu)肆意擬定評估報告，未經(jīng)入戶測量而臆想的評估單更讓人匪夷所思。我們在讓評估機構(gòu)承擔(dān)法律制裁的同時，更應(yīng)當(dāng)反思住建、房管等部門放縱評估機構(gòu)違法評估的不作為。

(德凱律師團市場部供稿)