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一、購買預(yù)售商品房的流程購買預(yù)售商品房基本流程：（一）審查文件（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、商品房預(yù)售許可證）；（二）簽定認(rèn)購書；（三）簽定預(yù)售合同；（四）預(yù)售登記；（五）過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證；（六）房地產(chǎn)交付。二、怎么防范商品房預(yù)售過程中的風(fēng)險（一）審查文件審查前述文件時的總原則是：一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)印件。這些文件大多包含附頁和附件，體現(xiàn)很多內(nèi)容。同時，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。審查《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。（二）簽定認(rèn)購書在簽定認(rèn)購書時，一般都會要求交納定金，此定金可以適用定金罰則，因此，為保護(hù)自己利益，應(yīng)當(dāng)具體約定雙方當(dāng)事人在一定期限內(nèi)不能達(dá)成一致意見或簽定購房合同時的責(zé)任條件。如不約定，一般來講是對處于弱勢方的購房者的限制或影響

商品房預(yù)售，俗稱賣樓花、賣期房，這種制度是從香港引入的，而國外大多實(shí)行的是商品房現(xiàn)房銷售制度。商品房預(yù)售是我國目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。雖然國家近來出臺了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預(yù)售中仍存在著很多問題。交易標(biāo)的不確定，購房者風(fēng)險大在商品房預(yù)售中，因在建工程的建設(shè)工期長，交易標(biāo)的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風(fēng)險比一般買現(xiàn)房的大得多。例如，有時開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因?yàn)榉N種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進(jìn)住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求已經(jīng)付過首期房價款的要重新加價等，使購房人無所適從。商品房預(yù)售合同期詐1.購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，只取得一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有

一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有什么條件我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！闭f明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：1、必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓，不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓；2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓；3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效；4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效；5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問題主要包括轉(zhuǎn)讓人必須要有登記備案和轉(zhuǎn)讓合同的商品房才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛的方法有雙方需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同、已經(jīng)付完預(yù)售商品房的總價款等等。一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問題預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問題如下：1．依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓；2．轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓；3．預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房；等等。二、如何避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛的方法有：1．預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；2．已付清預(yù)售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；3．轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手

本文介紹了預(yù)售許可證是商品房預(yù)售的必要條件，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得該許可證進(jìn)行預(yù)售行為，則是無效的民事行為。購買者在無預(yù)售許可證的情況下購買期房，即使已支付房款，若預(yù)售合同發(fā)生變更，其購房利益可能得不到保證。因此，在購房時應(yīng)務(wù)必關(guān)注開發(fā)商是否取得預(yù)售許可證，以保障自身購房權(quán)益。預(yù)售許可證是商品房預(yù)售的必要條件，沒有許可證的期房無法購買。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得該許可證進(jìn)行預(yù)售行為，則是無效的民事行為。購買者在無預(yù)售許可證的情況下購買期房，即使已支付房款，若預(yù)售合同發(fā)生變更，其購房利益可能得不到保證。 【 核 心 內(nèi) 容 】 購 買 商 品 房 預(yù) 售 需 許 可 證 ， 無 證 無 法 享 受 購 房 權(quán) 益根據(jù)我國《商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，購買商品房預(yù)售需取得《商品房預(yù)售許可證》，無證預(yù)售行為屬于違法行為。未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者個人，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。對于違反

一、簽商品房預(yù)售合同需注意什么第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的繳款時間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不應(yīng)模棱兩可的措辭來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交屋的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確注明銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少、實(shí)際使用面積是多少。如果面積誤差超過經(jīng)約定范圍，客戶有權(quán)要求退房并追索利息損失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至規(guī)定發(fā)展商售樓的實(shí)測面積大于客戶購置面積時客戶可不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間。因?yàn)槊簹夤居幸?guī)定，必須等到樓房入住率達(dá)70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明入住不能按時通氣時發(fā)展

預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的合同依法成立即有效。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；在取得房產(chǎn)證后，商品房預(yù)購人可以將原預(yù)售合同的債權(quán)及其權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的注意事項(xiàng)1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；2、已付清預(yù)售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風(fēng)險增大4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較

甲方（賣方）：________________________________________________________住所：____________________________________________郵編：_____________營業(yè)執(zhí)照號碼：_______________________________________________________資質(zhì)證書號碼：_______________________________________________________法定代表人：_________________________________聯(lián)系電話：_______________委托代理人：_________________________________聯(lián)系電話：_______________乙方(買方)：_________________________

這段內(nèi)容描述了銀行和開發(fā)企業(yè)達(dá)成協(xié)議，共同建立預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制，以保證預(yù)售款的安全和透明。雙方自愿選擇并簽訂相應(yīng)的監(jiān)管協(xié)議，執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入信用檔案并在公眾信息網(wǎng)上公示。這樣的機(jī)制有助于促進(jìn)預(yù)售款的安全和透明，降低相關(guān)方的風(fēng)險。銀行和開發(fā)企業(yè)達(dá)成協(xié)議，采取雙方自愿和開發(fā)企業(yè)選擇的方式，共同建立預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制，并簽訂相應(yīng)的監(jiān)管協(xié)議，以確保預(yù)售款的安全和透明。開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位和監(jiān)管銀行執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入信用檔案，并由主管部門在公眾信息網(wǎng)上公示。 預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制：開發(fā)商、銀行和政府共同負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制是保障商品房銷售中消費(fèi)者權(quán)益的重要措施。在預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制下,開發(fā)商、銀行和政府三方共同負(fù)責(zé),對預(yù)售款的使用、監(jiān)管和支付進(jìn)行規(guī)范和管理。首先,開發(fā)商應(yīng)將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶,并由銀行進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管賬戶應(yīng)由獨(dú)立的第三方銀行機(jī)構(gòu)開立,并由政府相關(guān)部門指定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。這樣能夠有效避免開發(fā)商

商品房沒有預(yù)售許可證，是不能買的;商品房五證如下齊全才能購買，商品房五證：1、《國有土地使用證》2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4、《建設(shè)施工許可證》5、《商品房預(yù)(銷)售許可證》等?！渡唐贩夸N售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(四)已通過竣工驗(yàn)收;(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。第二十二條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。從法律角度來看

1．房屋質(zhì)量風(fēng)險購買期房，很常見的就是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，一般購房者簽訂合同的時候，房子還是沒有成型的，所以房屋的實(shí)際情況也是不太了解的。就算是交了房，一些比較隱蔽的房屋質(zhì)量問題也是需要入住一段時間才能發(fā)現(xiàn)。等到發(fā)現(xiàn)的時候，便出現(xiàn)了糾紛。防范措施：驗(yàn)收房屋時，應(yīng)該請專業(yè)的房屋檢測機(jī)構(gòu)幫忙驗(yàn)收，出現(xiàn)問題要及時解決。2．面積縮水風(fēng)險一些房產(chǎn)商為了自己的利益，實(shí)測房屋面積時，故意改變建筑的面積、加大公攤面積，且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，導(dǎo)致房屋的實(shí)際面積和銷售面積不相符。防范措施：收房的時候注意查看房屋面積測繪表，仔細(xì)核對相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對可列入公攤的面積進(jìn)行計(jì)算，必要時要請專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測，以避免經(jīng)濟(jì)損失。3．虛假廣告宣傳的風(fēng)險對于售房者吹噓的廣告，一定要多個心眼，很多售房者吹噓自己的房子環(huán)境多多好，配套多多好，但是購房者一旦入住卻發(fā)現(xiàn)事實(shí)并不是這樣的。防范措施：售房者承諾的

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是轉(zhuǎn)讓人是房產(chǎn)所有權(quán)人，房屋所有權(quán)證必須合法，需要繳納相關(guān)稅費(fèi)以及辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)等。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓需注意的法律問題是沒有登記備案的預(yù)售商品房不可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是尚未竣工的或者正在建設(shè)中的預(yù)售商品房等。一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定如下：預(yù)售房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵守房屋所在地有關(guān)管理規(guī)定，但基本程序是一樣的：1．轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書面《預(yù)售商品房預(yù)售契約》，而且應(yīng)當(dāng)于簽約后的規(guī)定時間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾頇C(jī)關(guān)辦理預(yù)售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時該預(yù)售契約方才正式生效。2．轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預(yù)售契約背書欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)按規(guī)定各自交納有關(guān)的稅費(fèi)。3．預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓應(yīng)按上述程序辦理。現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的基本程序是：1．轉(zhuǎn)讓人必須是房產(chǎn)所有權(quán)人，并依法獲得了房屋所有權(quán)證。2．轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面房屋

第一步：購房者在售樓現(xiàn)場或登陸市國土房管局網(wǎng)站(http://www.laho.gov.cn)或“陽光家緣”網(wǎng)站（http://g4c.laho.gov.cn）查閱《廣東省商品房預(yù)售許可證》，了解該預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售面積、抵押、查封、預(yù)售款監(jiān)控賬戶及預(yù)售證有效期限等基本情況。第二步：預(yù)售項(xiàng)目若由房地產(chǎn)中介公司代理的，購房者有權(quán)要求中介公司出示開發(fā)商出具的委托書，了解委托代理的范圍和權(quán)限。第三步，購房者與開發(fā)商或房地產(chǎn)中介公司根據(jù)市國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站上公布的商品房買賣合同示范文本，協(xié)商擬訂合同條款；經(jīng)買賣雙方確認(rèn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將已簽訂的商品房買賣合同傳送至房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請；購房者應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同上輸入相關(guān)的個人信息，并設(shè)置密碼。第四步，商品房買賣合同簽訂過程，應(yīng)當(dāng)以自愿公平為原則。對于開發(fā)商發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和宣傳資料所明示

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的處理預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓需要根據(jù)實(shí)際情況來處理。盡管炒“樓花”有利于及時籌集商品房建設(shè)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；但在房地產(chǎn)市場尚未充分發(fā)育和市場經(jīng)濟(jì)法制體系尚不健全的情況下，也可能助長房地產(chǎn)領(lǐng)域的過分投機(jī)現(xiàn)象。從相關(guān)的司法解釋來看，在《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之前，最高人民法院支持正常的預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓，但對違反政策的炒“樓花”的投機(jī)行為仍持否定態(tài)度；在《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之后，則完全肯定了預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的合法性。同時，從民法典法的角度分析，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，如無其他違法行為，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓如何規(guī)避風(fēng)險預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓規(guī)避風(fēng)險的方法有：1.買賣雙方簽訂一份預(yù)購協(xié)議，對預(yù)備買賣房屋的基本情況、價款支付、房屋的交付及預(yù)辦理交易過戶的日期作基本約定。并由買方支付一定的定金待賣方取得產(chǎn)證時，雙方再按照預(yù)購協(xié)議的約定期限簽訂房