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1.宅基地使用權(quán)人不得以出賣、贈(zèng)與、入股、聯(lián)營(yíng)等方式處分宅基地。

宅基地使用權(quán)人應(yīng)依法使用所占有的宅基地，但宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，但宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)移。農(nóng)戶遷出、死亡或放棄宅基地使用權(quán)時(shí)，宅基地所有權(quán)人收回宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)人所占有的宅基地被國(guó)家依法征用后，可取得補(bǔ)償。

2.本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

雖然法律和政策原則上禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)的規(guī)定主要是針對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋或宅基地的情況?！?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/zhishi/minfadian/">民法典》第三百六十五條規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時(shí)具備以下條件的：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;

(3)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意;

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

3.宅基地使用權(quán)不得抵押且在宅基地上建造的房屋也不得抵押。

《民法典》明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。既然法律已有明確規(guī)定，則無(wú)論在集體經(jīng)濟(jì)組織外部，還是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，均不得將宅基地使用權(quán)用于抵押。而且，不僅宅基地使用權(quán)不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否則由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。實(shí)踐中出現(xiàn)以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

4.處理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛應(yīng)當(dāng)把握的原則。

在下列情況下，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效：(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效;(2)法人或其他組織購(gòu)買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效;(3)《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效;(4)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效;(5)受讓人已經(jīng)有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

5.宅基地使用權(quán)原則上不得單獨(dú)出租，在不改變宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效。

宅基地使用權(quán)能否出租，法律和有關(guān)政策并無(wú)規(guī)定，但是基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用，原則上，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出租。鑒于士地管理法規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租，因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變，在不違反法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效。但因出租人無(wú)住房而要求解除租賃關(guān)系的，應(yīng)予準(zhǔn)許。

6.宅基地使用權(quán)不能繼承。

公民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)，即宅基地不屬于我國(guó)公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，不能繼承。但是，在宅基地之上建造的房屋，屬于公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，可以繼承。根據(jù)我國(guó)實(shí)行的“房地一體主義”原則，凡是房屋產(chǎn)權(quán)合法轉(zhuǎn)移的，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。同時(shí)，根據(jù)民法典的法理，不應(yīng)當(dāng)對(duì)繼承人的主體資格進(jìn)行限制，也就是說(shuō)，不論繼承人是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，都有權(quán)繼承。

7.農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)或者其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無(wú)效。

現(xiàn)行法律包括《民法典》在內(nèi)都沒(méi)有對(duì)是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定，因此裁判時(shí)就需要適用國(guó)家政策。而國(guó)家政策禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者房屋。司法實(shí)踐中對(duì)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題需區(qū)別對(duì)待：對(duì)農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓可以根據(jù)情況有條件的允許，但需完善相關(guān)的登記、公示制度以保護(hù)各方利益;而對(duì)于將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為則應(yīng)嚴(yán)格禁止，認(rèn)定買賣合同無(wú)效，不應(yīng)受到法律保護(hù)。