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一、商品房預(yù)售許可證的核準(zhǔn)條件

我國對(duì)商品房預(yù)售許可核準(zhǔn)的條件規(guī)定如下：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上;

2、高層建筑已完成地面以下的主體工程;

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)商品房預(yù)售登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設(shè)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度的證明文件。

上述五點(diǎn)為申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的相應(yīng)條件，其中前三點(diǎn)規(guī)定于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中，后兩點(diǎn)規(guī)定于《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條四到六款，“開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

在具備了上述條件之后，開發(fā)商才可以向房產(chǎn)主管行政部門提出預(yù)售許可申請(qǐng)?？梢哉f，針對(duì)期房的不可預(yù)知性，相關(guān)部門已經(jīng)出臺(tái)了法律法規(guī)對(duì)預(yù)售條件予以限制，通過法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范來減少期房購買人的風(fēng)險(xiǎn)。

二、申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證所需要的材料

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備了申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證之后，開發(fā)商可以向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)主管行政部門遞交申請(qǐng)表和申請(qǐng)所需隨附材料，隨附材料大多為證明開發(fā)商所要申請(qǐng)人的商品房已經(jīng)具備預(yù)售條件的資料，具體由各地的房地產(chǎn)管理局確定所需材料。

申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證所需材料為以下19項(xiàng)內(nèi)容：

1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表(原件);

2、營業(yè)執(zhí)照正本和副本(復(fù)印件);

3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書正本和副本(復(fù)印件);

4、申請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃文件(復(fù)印件);

5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)批復(fù)(復(fù)印件);

6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(復(fù)印件);

7、土地出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(復(fù)印件);;

8、土地使用證(原件及復(fù)印件);

9、建筑工程施工許可證(原件及復(fù)印件);

10、建筑工程規(guī)劃許可證及附件附圖(原件及復(fù)印件);

11、建筑總平面圖(復(fù)印件);

12、標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)使用證(復(fù)印件);

13、銀行同意抵押土地在建商品房預(yù)售的函(原件);

14、銀行出具預(yù)售款監(jiān)督方案(原件);

15、工程形象進(jìn)度鑒證單(原件);

16、物業(yè)用房繳交確認(rèn)單(原件);

17、拆遷安置情況說明(原件);

18、拆遷安置用房核查登記表(原件);

19、房號(hào)清單。(以上資料均為一份)

其中2-3項(xiàng)為對(duì)開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審查;4-11項(xiàng)為對(duì)申請(qǐng)預(yù)售房屋的建設(shè)及用地手續(xù)是否完備情況進(jìn)行復(fù)核;如果開發(fā)商在開發(fā)過程中將土地使用權(quán)抵押給銀行的，需要有第13項(xiàng)材料。

三、申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證的流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備相關(guān)條件及持有相關(guān)完整的資料之后，就可以向房地產(chǎn)管理局市場管理處提交許可申請(qǐng)，市場處工作人員接受申請(qǐng)后會(huì)對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行初審，在初審?fù)ㄟ^之后相關(guān)資料送市場管理處處長復(fù)審。在復(fù)審?fù)ㄟ^之后，相關(guān)資料送分管副局長審批。經(jīng)審查申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合許可條件的，由審核人員制作許可證書并通知申請(qǐng)人領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證;如果經(jīng)審查不符合許可條件的，作出不予行政許可決定，申請(qǐng)人若對(duì)決定不服，可以依據(jù)行政許可法提請(qǐng)行政復(fù)議或是行政訴訟。該行政許可會(huì)在5個(gè)工作日作出，并公示3天。開發(fā)商在領(lǐng)取許可證后就可以組織開展商品房預(yù)售工作。