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一、商品房預(yù)售是什么？

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售主要具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。也就是說(shuō)簽訂合同以后，購(gòu)房者提前把全部或部分房款按照合同約定的方式支付給開發(fā)商，雙方在合同中約定了一個(gè)期限，開發(fā)商在這個(gè)期限之內(nèi)將房子按照合同約定的質(zhì)量規(guī)格建好，期限到來(lái)時(shí)，開發(fā)商要依照合同的約定將房產(chǎn)交付給購(gòu)房者。

（二）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未完成，所以國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范和管理。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了專門的規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后一定時(shí)限內(nèi)必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和國(guó)土管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、什么情況下商品房預(yù)售合同無(wú)效？

我國(guó)法律規(guī)定：商品房的預(yù)售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

對(duì)于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)行商品房預(yù)售宣傳時(shí)，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權(quán)限。

因此，如果不具有銷售資格而進(jìn)行銷售，那么簽訂的商品房預(yù)售合同自然是無(wú)效的。

此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)若不滿足下列任意條件，其簽訂的商品房預(yù)售合同也是無(wú)效的：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

三、商品房預(yù)售合同無(wú)效怎么辦？

房屋買賣合同依法被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購(gòu)房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房人已交購(gòu)房款。此外，因開發(fā)商的過錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷，購(gòu)房人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。