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1.業(yè)主不得以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費用

業(yè)主無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的抗辯理由，則涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體性問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于普通的所有權(quán)，其包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三方面內(nèi)容，而不是單個業(yè)主的絕對支配權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人往往人數(shù)眾多，共有部分的利用和管理必須由全體共有人以團體意思決議，而不能以單個區(qū)分所有權(quán)人的個體意思為準。更何況共用部分之管理和利用皆與其正常之居住生活息息相關(guān)，關(guān)乎其正常生活權(quán)利的合理實現(xiàn)，因此管理事務(wù)之進行，便在很大程度上脫離了財產(chǎn)權(quán)人對共有財產(chǎn)進行支配以獲取其利益的管理特點，而具有了人合性的特點。每個區(qū)分所有權(quán)人之間，不再是簡單的財產(chǎn)共有關(guān)系，而是相互依存、相互協(xié)助之共同生活關(guān)系。正因為如此，各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法都規(guī)定，在關(guān)系全體業(yè)主共同利益的事項上，必須由業(yè)主共同作出決議，并且該種決議對所有業(yè)主具有約束力。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。因此，只要物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會依法通過的決議簽訂，即對所有業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進行抗辯。

2.業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)為由拒交物業(yè)費用

第一，關(guān)于業(yè)主未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)問題。如前所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交納物業(yè)費的權(quán)利為契約請求權(quán)，其依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，因此只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定提供了相應(yīng)服務(wù)，其便已經(jīng)盡到了合同義務(wù)，不存在違約行為，也不存在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)的空間。

第二，現(xiàn)實生活中，物業(yè)費的收取大致有酬金制和包干制兩種，且后者已不多見，以酬金制方式收取物業(yè)服務(wù)費的大致在年初即進行，此時物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)還沒提供，業(yè)主此時提出抗辯并不適合。

第三，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，在司法實踐中，如果物業(yè)公司起訴要求業(yè)主償付物業(yè)費，業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不合乎要求為由要求物業(yè)公司承擔違約責任的，如果符合合并審理的條件，則應(yīng)當合并審理。

3.業(yè)主不能以并非合同當事人為由對物業(yè)服務(wù)合同提出抗辯

因為物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，不管是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，還是物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，都不是業(yè)主逐個與服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。前者是建設(shè)單位與服務(wù)企業(yè)簽訂的，后者是業(yè)主大會及其委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。但是如果我們深入探討下這兩種合同的本質(zhì)，就會發(fā)現(xiàn)這兩種合同在性質(zhì)上與業(yè)主本人簽訂無異，具體說來：

第一，建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。從這個角度來說，在建筑單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同之后，這個合同并沒有對未來的業(yè)主產(chǎn)生拘束力，但是在業(yè)主與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同的時候，會一并將前期物業(yè)服務(wù)合同認同，因此，從這個意義上講就是對合同的追認或者是對其效力的承認，所以前期物業(yè)合同應(yīng)該對業(yè)主有約束力。

第二，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)該經(jīng)全體業(yè)主的同意，但是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂具體的物業(yè)服務(wù)合同，這些具體物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主大會下面的業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的，這種業(yè)主委員會做的決定對全體業(yè)主具有約束力。

《物業(yè)管理條例》第四十條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第四十二條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。