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業(yè)主所享有的的權(quán)利

1、物業(yè)有以下幾種情形，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同;

(2)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

4、業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

5、業(yè)主大會(huì)依據(jù)相關(guān)法律的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

7、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

物業(yè)所享有的權(quán)利

1、建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

2、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

3、經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

4、業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

物業(yè)和業(yè)主之間的法律關(guān)系

1、物業(yè)和業(yè)主是合同關(guān)系，這沒(méi)錯(cuò)。但是合同講的是簽約主體，物業(yè)是其中一方，而另一方不是具體的某一個(gè)業(yè)主，而且全體業(yè)主的代表方----業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)機(jī)構(gòu)的選聘，是業(yè)主大會(huì)的決議結(jié)果。按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會(huì)投票表決物業(yè)的選聘事宜，超過(guò)半數(shù)的票數(shù)通過(guò)，即視為全體業(yè)主同意。由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同物業(yè)公司簽署協(xié)議。

2、物業(yè)公司和業(yè)主的確是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而物業(yè)停水停電的行為也是《物業(yè)管理?xiàng)l例》中命令禁止的。

3、車(chē)位費(fèi)用有兩個(gè)，一個(gè)是車(chē)位租金，一個(gè)是車(chē)位管理費(fèi)。車(chē)位租金一般只有專(zhuān)屬車(chē)位才能收取，如立體車(chē)庫(kù)、地下車(chē)庫(kù)等。有些專(zhuān)屬車(chē)庫(kù)經(jīng)房管部門(mén)備案批準(zhǔn)，享有產(chǎn)權(quán)，可以作為產(chǎn)權(quán)單位出售。但是不管出租還是出售，物業(yè)只是一個(gè)經(jīng)手人，真正收取費(fèi)用的是車(chē)位的權(quán)屬人----通常這個(gè)權(quán)屬人是開(kāi)發(fā)商，物業(yè)只是一個(gè)代理而已。物業(yè)真正收取的費(fèi)用是車(chē)位管理費(fèi)。這個(gè)費(fèi)用主要用于車(chē)位清潔、車(chē)輛管理人員費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施費(fèi)用(如照明、監(jiān)控、消防設(shè)施等)、公眾保險(xiǎn)等。

4、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)的服務(wù)對(duì)象是社區(qū)的公共區(qū)域和公共設(shè)備設(shè)施，如園區(qū)綠化保潔、公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、社區(qū)秩序維護(hù)等?，F(xiàn)在的商品房大多是毛坯房，住戶(hù)入住之后，家里的設(shè)備設(shè)施大多都是自己裝修、安裝的，這位部位和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)不應(yīng)該由物業(yè)來(lái)承擔(dān)，且物業(yè)也無(wú)力承擔(dān)。

5、電梯的日常維修和養(yǎng)護(hù)都是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的，但是類(lèi)似的設(shè)備設(shè)施中修以上的維護(hù)，需要?jiǎng)佑脤?zhuān)項(xiàng)維修基金。

遇糾紛，業(yè)主應(yīng)該這樣做

轉(zhuǎn)變觀念很重要

“是業(yè)主出錢(qián)請(qǐng)他們管好這個(gè)小區(qū)的，說(shuō)到底就是為業(yè)主服務(wù)的!”**和平法律事務(wù)所律師崔*林認(rèn)為，要解決物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，關(guān)鍵是雙方要調(diào)整觀念，明確自身扮演的角色。關(guān)鍵是物業(yè)方要培養(yǎng)服務(wù)觀念。

唐園小區(qū)業(yè)主吳先生也認(rèn)為，物業(yè)管理者的利潤(rùn)太大，是因?yàn)楝F(xiàn)在的物業(yè)還沒(méi)有形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，尤其是不少物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商都存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。所以，應(yīng)該盡快在物業(yè)領(lǐng)域引入真正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

完善規(guī)章制度是關(guān)鍵

不少業(yè)主認(rèn)為，目前，物價(jià)部門(mén)雖然對(duì)一些收費(fèi)做了一些規(guī)定，但對(duì)物業(yè)公司的約束力不是很強(qiáng)，甚至物業(yè)出現(xiàn)違規(guī)，物價(jià)部門(mén)的處理力度也不是很大。“有些投訴電話打了根本起不到作用，這也是物業(yè)有恃無(wú)恐的原因所在?！庇嘘P(guān)部門(mén)要盡快建章立制，從根本上完善物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、監(jiān)管等方面的內(nèi)容，如每天清掃地面幾次，綠化植物多長(zhǎng)時(shí)間修理一次，每天巡邏小區(qū)的次數(shù)，小區(qū)路燈、樓梯等的亮燈時(shí)間，每天清運(yùn)垃圾的次數(shù)，監(jiān)控設(shè)施的維護(hù)周期。