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現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒(méi)有關(guān)于“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的法律概念，也沒(méi)有買(mǎi)房前應(yīng)當(dāng)簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的法律規(guī)定。因此，簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”并非買(mǎi)房的必經(jīng)程序。所以如果可能，買(mǎi)房人在確定要購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目后，最好不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)而直接簽訂購(gòu)房合同。這樣可以避免在與開(kāi)發(fā)商就合同條款進(jìn)行的談判中，因認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約定特別是定金問(wèn)題而使自己陷入被動(dòng)。

認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟屬于什么性質(zhì)的文件?應(yīng)該具備哪些內(nèi)容?是否有法律效力?在本市房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，通常認(rèn)為：“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是具有意向書(shū)性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：

1、相關(guān)各方如出賣(mài)人、買(mǎi)受人、代理人等的主要情況;

2、認(rèn)購(gòu)物業(yè)(樓盤(pán))的情況;

3、房屋的價(jià)款;

4、付款方式;

5、認(rèn)購(gòu)條款等內(nèi)容。而且，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”通常還要雙方簽字蓋章。

具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中約定了買(mǎi)賣(mài)雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說(shuō)來(lái)，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，中要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買(mǎi)受人所購(gòu)物業(yè)(樓盤(pán))的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該“認(rèn)購(gòu)書(shū)”一般具有一定的法律效力。

違約方應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?在簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商大都要求買(mǎi)房人同時(shí)交付一定數(shù)量的定金，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，如果買(mǎi)受人在約定的時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)受人交納的定金等條款。

按照以上雙方的約定，如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還;賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。買(mǎi)方違約的，定金不予返還;賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

在實(shí)踐中，由于簽訂合同時(shí)涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達(dá)不成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂。在這種情況下，有些開(kāi)發(fā)商往往以買(mǎi)方拒簽合同為由，拒絕返還買(mǎi)房人定金，遇到這種情況怎么辦?律師指出，《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍罢J(rèn)購(gòu)書(shū)”通常表述為：“如果買(mǎi)受人在一段時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，出賣(mài)人有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)受人交納的定金。”所以，如果買(mǎi)賣(mài)雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而中是因一些具體條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致未能簽約，那么賣(mài)方應(yīng)把定金全部返還買(mǎi)方，不應(yīng)以此為由“沒(méi)收定金”。