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所謂“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)。

補償方面，對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。

一、“住改非”的認(rèn)定：

在認(rèn)定“住改非”時，我們需要從多個方面進行綜合考量，具體包括以下幾個方面：

1、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。

上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體和地點，可以直接認(rèn)定房屋的實際用途。此處應(yīng)注意：當(dāng)?shù)怯涀缘睾蛯嶋H經(jīng)營地不一致時，應(yīng)當(dāng)以實際經(jīng)營地為準(zhǔn)。

2、完稅憑證。

通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證（免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明）可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當(dāng)然屬于“住改非”。

3、租賃手續(xù)。

對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

4、房屋實際使用現(xiàn)狀。

有些房屋雖然沒有辦理相關(guān)證照，但確實用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營；而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營。前者應(yīng)視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

5、經(jīng)營時間。

實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被征收人臨時將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。

二、住改非拆遷的補償：

根據(jù)2003年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)拆遷補償。

實踐中，法律沒有明確規(guī)定住改非房屋的具體補償，但在一些地方性的規(guī)定中，對此類房屋補償有一些合理規(guī)定，被拆遷人的房屋補償價格應(yīng)當(dāng)參照以下幾種類型：

1、加權(quán)平均值：

大多數(shù)地區(qū)按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值來認(rèn)定住改非房屋的補償價值，即按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

2、按住宅補：

少數(shù)地方規(guī)定住改非房屋可以享受商用房補償政策，按照房屋的實際用途進行補償，對于商鋪被拆遷人此種方式有利于實現(xiàn)補償最大化。

3、按商業(yè)補：

參照商業(yè)用房進行估價，并且根據(jù)房屋是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同。一般來說，沿街房屋的補償價格高于非沿街房屋的補償價格。

4、參考周邊市場價：

將一定時間之后的住改非房屋完全按照住宅的性質(zhì)進行認(rèn)定，常見的時間節(jié)點在2007年前后，在此時間點后拆除臨街道路第一層之外的房屋一律按照住宅的形式進行認(rèn)定。

5、采用混合的補償標(biāo)準(zhǔn)：

對于臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償，其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的1：2進行補償。

三、住改非的房屋補償內(nèi)容主要包括以下幾點：

1、被拆遷房屋的價值；

2、因拆遷造成的搬遷、過渡費用；

3、因拆遷導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)補償費；

4、地區(qū)制定的補助、獎勵費用。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

《國有土地上房屋征收與補償條例釋義》第二十三條，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。