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在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的過(guò)程中，購(gòu)房者必須從商品房正式交付并開(kāi)始實(shí)際使用的那一刻起，嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，用90個(gè)完整的自然日歷日來(lái)獲得其對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)證。相似地，如選擇了購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)售商品房的方式，買(mǎi)方需要在購(gòu)房協(xié)議簽署之日起的90個(gè)自然日內(nèi)圓滿地完成產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理工作。然而，如因賣(mài)方原因?qū)е沦I(mǎi)方未能在約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)前獲得房屋所有權(quán)證明書(shū)，除非買(mǎi)賣(mài)雙方針對(duì)相關(guān)事宜另外達(dá)成了明確的協(xié)定，否則賣(mài)方將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于這一問(wèn)題的具體規(guī)定主要包涵以下三個(gè)重要方面：首先，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所明確約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限進(jìn)行判斷；其次，若商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未完全建成的房屋，那么自該房屋正式交付并開(kāi)始實(shí)際使用之日起，賣(mài)方需要在90個(gè)自然日內(nèi)履行其應(yīng)盡的義務(wù)；最后，若商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已經(jīng)全部竣工的房屋，那么自合同正式簽署之日起，賣(mài)方亦需要在90個(gè)自然日內(nèi)履行其應(yīng)盡的義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)

在正式簽署并繳納了相應(yīng)的訂金后，您便有權(quán)獲得購(gòu)房合同。通常情況下，滿足以下條件后，您便能夠順利獲取購(gòu)房合同：首先，必須是在合同各方的共同參與和授權(quán)下簽署；其次，需要正式簽署并交付對(duì)應(yīng)的訂金。依法制定并經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成的購(gòu)房協(xié)議，具有絕對(duì)的法律約束力。個(gè)人在與對(duì)方簽訂的合同中，有義務(wù)嚴(yán)格遵守其規(guī)定的條款并履行責(zé)任，不得任意修改或解除已經(jīng)生效的合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倭愣l依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋預(yù)售合同僅屬于一種合同形式，其所涉及的當(dāng)事人尚未實(shí)際獲得對(duì)該房屋的所有權(quán)。因此，在通常情況下，各大銀行并不愿意接受以預(yù)售合同作為抵押物進(jìn)行貸款申請(qǐng)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有效的《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十四條之規(guī)定，為了確保債務(wù)的順利履行，債務(wù)人或第三方可以通過(guò)不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有方式，將特定財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人。若債務(wù)人未能按照約定履行到期債務(wù)，或者出現(xiàn)了雙方事先約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的特定情形時(shí)，債權(quán)人此時(shí)便有權(quán)針對(duì)該項(xiàng)抵押資產(chǎn)，優(yōu)先受償相應(yīng)的權(quán)益金額。在此條款中，我們將債務(wù)人為抵押人，而債權(quán)人則系指抵押權(quán)人，由他們提供作為抵押的財(cái)產(chǎn)，這種財(cái)產(chǎn)即視為抵押財(cái)產(chǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第三百九十四條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵

購(gòu)買(mǎi)住宅后的三十日之內(nèi)，您將收到正式的購(gòu)房合同。在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成簽約之后，開(kāi)發(fā)商將會(huì)把這份合同送往當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M(jìn)行備案。然而，由于開(kāi)發(fā)商通常需要累積一定數(shù)量的合同之后再統(tǒng)一前往房管局進(jìn)行集中備案，因此這個(gè)過(guò)程可能會(huì)有所延遲，但最長(zhǎng)不應(yīng)該超過(guò)三十天。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功獲得了《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》以及預(yù)登記通知單之后，自與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之日起的三十日內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有義務(wù)向項(xiàng)目所在區(qū)域的房產(chǎn)交易管理部門(mén)提交商品房預(yù)售合同備案申請(qǐng)。房產(chǎn)登記部門(mén)會(huì)根據(jù)購(gòu)房者所提供的資料是否齊全來(lái)決定是否受理，如果確認(rèn)無(wú)誤，他們可以在七個(gè)工作日內(nèi)為您辦理房屋登記備案手續(xù)。對(duì)于符合合同備案要求的申請(qǐng)，房產(chǎn)登記部門(mén)會(huì)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上加蓋“商品房預(yù)售合同備案專(zhuān)用章”以示確認(rèn)。購(gòu)房者可以通過(guò)訪問(wèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)來(lái)查詢相關(guān)公示信息。《民法典》第四百六十九條當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口

在大部分情況下，預(yù)售并不要求您先行支付全部貨款；實(shí)際所需支付的金額會(huì)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的商討和協(xié)議來(lái)進(jìn)行確定。然而，若買(mǎi)賣(mài)雙方在事先簽訂的合同中有明確規(guī)定需支付全部貨款的條款，則該項(xiàng)約定應(yīng)被視為具有法律約束力；倘若買(mǎi)家未能按照合同約定履行完全支付義務(wù)，則其可能需負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)的違約賠償責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

通常的流程是在簽署購(gòu)房合同時(shí)，進(jìn)一步依據(jù)該合同向金融機(jī)構(gòu)提交貸款申請(qǐng)，并與之共同簽訂抵押貸款協(xié)議。在這個(gè)過(guò)程中，還款的方式以及還款的具體時(shí)間段都會(huì)在貸款協(xié)議中有清晰且明確的規(guī)定。在簽署合同時(shí)，我們需要留意以下幾個(gè)方面：1．核查開(kāi)發(fā)商是否持有正規(guī)的商品房預(yù)售許可證。如果他們持有預(yù)售證許可證，那么通常來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)具備土地使用權(quán)證書(shū)、規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程許可證等相關(guān)證件。這些都是購(gòu)買(mǎi)房屋后能否順利辦理房產(chǎn)證的重要因素。2．我們應(yīng)選擇由房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本，并且嚴(yán)格按照范本中的每一個(gè)條款進(jìn)行逐字逐句的填寫(xiě)。3．在簽訂合同的過(guò)程中，我們需要特別關(guān)注合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否平衡。4．我們還需關(guān)注房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否符合規(guī)范。在合同中，對(duì)于付款的金額、期限、方式以及違約責(zé)任等都應(yīng)有詳細(xì)的規(guī)定。5．我們必須確認(rèn)交房的日期是否明確無(wú)誤。由于資金不足導(dǎo)致延期交

房屋交付是可行的。如果一方失卻了合同合法副本，他們有權(quán)向?qū)Ψ缴暾?qǐng)復(fù)印，保留此復(fù)印件以供參考和保存。合同的數(shù)量并不會(huì)對(duì)其法律效應(yīng)產(chǎn)生任何負(fù)面影響。任意一方都有責(zé)任依照合同所規(guī)定的條款來(lái)嚴(yán)格遵守。合約各方均應(yīng)盡全力按照約定充分執(zhí)行各自應(yīng)負(fù)的責(zé)任與義務(wù)。《民法典》第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，若房屋買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)方未能依法獲得商品房預(yù)售許可證書(shū)，那么其與購(gòu)房者所訂立的商品房預(yù)售交易合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效；然而，假如在訴訟提起之前，該出賣(mài)方成功獲得了商品房預(yù)售許可證書(shū)，那么這一交易行為便可合法生效。也就是說(shuō)，對(duì)于擬定的商品房預(yù)售交易合同來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須依法獲取到商品房預(yù)售許可證書(shū)作為基礎(chǔ)條件，否則，這份合同將被視為無(wú)效。然而，仍然有一些特殊情形存在。例如，如果在購(gòu)房者向司法機(jī)關(guān)提起訴訟之前，商品房預(yù)售方已經(jīng)成功地獲得了商品房預(yù)售許可證書(shū)，那么該預(yù)售交易合同仍具備有效性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)持有各自一份合同文本。這樣做的主要目的在于保證雙方所享有的權(quán)益及承擔(dān)的義務(wù)都能夠被明確地規(guī)定并受到充分保護(hù)，從而有效避免因信息不透明而產(chǎn)生的誤解甚至糾紛。因此，我們強(qiáng)烈建議廣大購(gòu)房者務(wù)必確保自身手上持有一份完整無(wú)缺的商品房預(yù)售合同?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第四百六十九條當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。書(shū)面形式是合同書(shū)、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書(shū)面形式。

一、買(mǎi)房交付全款，有買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）可以退房嗎若您已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽署了商品房預(yù)售協(xié)議，而隨后卻決定放棄購(gòu)買(mǎi)，則仍可嘗試申請(qǐng)退房處理。然而，為了確保退房順利進(jìn)行，需滿足一定的前置條件。通常而言，若您已簽署預(yù)售協(xié)議，便具備申請(qǐng)退房的資格?，F(xiàn)在讓我們來(lái)探討一下這份住宅預(yù)售協(xié)議究竟為何物。簡(jiǎn)單而言，這是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中，預(yù)先向購(gòu)房者明確承諾將在規(guī)定期限內(nèi)完成房屋建造并交接至購(gòu)房者手中，而購(gòu)房者只需根據(jù)約定支付定金或部分款項(xiàng)，最終按時(shí)接收新房即可。一般來(lái)說(shuō)，在這種情況下的確存在申請(qǐng)退房的可能性，但您必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。至于違約責(zé)任的具體范圍，主要取決于您退房的原因，以便確認(rèn)應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方中的哪一方承擔(dān)責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）

商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及商品房預(yù)售合同雖然都具有買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)，然而兩者卻存在著顯著的差異性。詳盡地說(shuō)，商品房預(yù)售合同是商品房預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方依照雙方約定而達(dá)成的，預(yù)售方承諾在約定的期限內(nèi)向預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完工的建筑樓宇的所有權(quán)，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付一定金額的保證金或者部分購(gòu)房款項(xiàng)，并且按照約定的日期接受這批建筑物的書(shū)面協(xié)議。特別需要指出的是，商品房預(yù)售合同是以尚未建成的房屋為交易標(biāo)的物所訂立的，它是購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同中的一種重要形式。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十五條買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

通常情況下，消費(fèi)者在與各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽署完購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的合約之后，開(kāi)發(fā)商需要把這些合約送往房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行備案。然而由于開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在手中累積了大量的合約之后，才會(huì)統(tǒng)一提交至房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行集中備案，因此這可能導(dǎo)致您無(wú)法立刻得到這份協(xié)議。然而，理論上來(lái)說(shuō)，最長(zhǎng)的等待時(shí)間不應(yīng)超過(guò)30天?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更

商品房預(yù)售業(yè)務(wù)必須遵循嚴(yán)格且規(guī)范的預(yù)售許可證制度。換言之，除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成功獲取到適當(dāng)?shù)念A(yù)售許可，并確保其在預(yù)售許可時(shí)效期內(nèi)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，否則無(wú)法與廣大購(gòu)房者簽訂具有法律效力、有效的購(gòu)房合同。反之，若未遵循上述規(guī)定，則簽署的所有合同都可能面臨被判定為無(wú)效的嚴(yán)重法律風(fēng)險(xiǎn)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

作為尊貴的購(gòu)房者，您應(yīng)當(dāng)始終將合同正本保留在手邊以備不時(shí)之需。根據(jù)嚴(yán)格的規(guī)定，凡是在合同上進(jìn)行了簽名和蓋章，并且需要利用此合同處理各類(lèi)事務(wù)的（如個(gè)人住房貸款、合同登記、房地產(chǎn)登記、公證機(jī)構(gòu)等）各方，都必須持有一份合同正本。兩者的主要差別在于：預(yù)售合同通常在商品房預(yù)售階段采用，待房屋竣工并交付使用，且買(mǎi)受方支付完畢所有房?jī)r(jià)款項(xiàng)之后，便可直接辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。因此，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，無(wú)需在交房時(shí)再次簽署出售合同，而是可以直接辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百一十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第二百一十一條當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。