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能否將回遷房變商品房？

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-02 14:10:40 219 人看過

法律上而言，回遷房是不能轉成商品房的，那是兩種性質的房產。回遷房的土地性質一般是劃撥的，交易的時候是要繳納土地出讓金的。商品房的土地性質一般是出讓的，也就是開發(fā)商在購地蓋房的時候已經繳納過了土地出讓金，再交易的時候就不用繳納了。

二、回遷房和商品房的區(qū)別如下：

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的，房屋的價款在合同中進行約定。而房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

三、回遷房買賣注意事項

回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經持有房產證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。

作為第一種情況，即業(yè)主已經取得該商品小區(qū)的。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。

許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。

法律上而言，回遷房變商品房是不被允許的。回遷房與商品房是兩種不同性質的房產。不過這并不代表回遷房不能參與交易。回遷房與商品房一樣都可以進行買賣，但購買回遷房時應注意業(yè)主是否相關的證件，有些回遷房的業(yè)主只有回遷協(xié)議而并無產權證，在購買這類回遷房時就要小心了。

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