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首先，在購買房產(chǎn)時(shí)，必須嚴(yán)格遵循先簽署紙質(zhì)購房合同，然后再進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)簽約這一程序。其次，為了保證交易過程的順暢與公正性，我們將詳細(xì)向您介紹網(wǎng)簽的全套步驟。首先是草擬階段，當(dāng)交易雙方對(duì)于合同的主要條款達(dá)成共識(shí)以后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所的專業(yè)操作員需在存量房網(wǎng)絡(luò)簽約系統(tǒng)上仔細(xì)編寫和打印出《存量房買賣合同信息核對(duì)表》。當(dāng)核實(shí)全部?jī)?nèi)容準(zhǔn)確無誤后，該合同便可由草擬階段順利過渡到打印階段。接下來便是打印合同環(huán)節(jié)，操作員會(huì)將之前在網(wǎng)上精心填寫好的合同打印出來，然后交給交易雙方進(jìn)行簽字或蓋章。最后，當(dāng)交易雙方在合同上簽字或蓋章完畢后，操作員需要在網(wǎng)絡(luò)簽約系統(tǒng)中點(diǎn)擊“簽約完成”按鈕，以示整個(gè)簽約過程圓滿結(jié)束。值得注意的是，網(wǎng)簽的時(shí)間應(yīng)從簽訂預(yù)售合同之日起計(jì)算，且必須在30天內(nèi)完成?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門

若發(fā)現(xiàn)開發(fā)者存在問題，您可向房地產(chǎn)管理局提出舉報(bào)或者投訴。同時(shí)，建議您實(shí)時(shí)采取法律行動(dòng)，向其追究違反合同之責(zé)任。關(guān)于房子的預(yù)售許可證，其有效期限通常為一年，期滿之后需要經(jīng)過嚴(yán)格的審核才能繼續(xù)使用。每次審核的時(shí)間間隔也是一年。在簽署購房合同時(shí)，必須在30天內(nèi)將商品房預(yù)售合同提交至縣級(jí)以上人民政府的房地產(chǎn)管理部門以及土地管理部門進(jìn)行登記備案。一般而言，網(wǎng)簽會(huì)先于備案進(jìn)行，而備案則是建立在網(wǎng)簽基礎(chǔ)之上的，只有完成了備案，房屋的交易才被視為正式生效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

商品房預(yù)售許可證逾期的情況下簽署的購房合同將被判定無效。涉及預(yù)售房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)必須具備并維持有效且合規(guī)的商品房預(yù)售許可證。若開發(fā)商未能獲得預(yù)售許可證或者持有已經(jīng)失效的預(yù)售許可證進(jìn)行銷售活動(dòng)，這種行為即屬違法，此時(shí)與買方所簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)依法視為無效合同。但值得注意的是，如果在訴訟提起之前，開發(fā)商成功獲取了合法有效的商品房預(yù)售許可證，那么該合同則可被視為有效?！渡唐贩夸N售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

商品房預(yù)售證為開發(fā)商辦理網(wǎng)絡(luò)簽約事宜所必需具備的重要文件，僅有在具備全套完備證件之后，方可順利地進(jìn)行網(wǎng)簽及備案事項(xiàng)，從而最終完成商品房預(yù)售。此所謂的“五證”即為《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》等多項(xiàng)必備文件。依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售需滿足以下幾個(gè)基本條件：首先，開發(fā)商需要支付全部土地使用權(quán)出讓金，以獲取土地使用權(quán)證書；其次，開發(fā)商還需持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；再次，按照預(yù)售商品房的數(shù)量來計(jì)算，開發(fā)商投入到開發(fā)建設(shè)中的資金應(yīng)達(dá)到整個(gè)工程建設(shè)總投資的25％以上，并且已經(jīng)明確了施工進(jìn)度與竣工交付日期；最后，開發(fā)商還需向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，獲得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售方須按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的要求，將預(yù)售合同報(bào)送至縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進(jìn)行登記備案。同時(shí)，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須嚴(yán)格用

當(dāng)然可以。購房時(shí)已繳納的定金若被確認(rèn)是在合同簽署前產(chǎn)生的，那么如果該購房者提出違約要求的話，那么這筆定金便無法退還給他／她。然而，若出現(xiàn)因特定環(huán)境狀況（例如政策變動(dòng)或者自然因素等不可抗力）所致無法簽署買賣合同的情形，或是對(duì)于協(xié)議以及補(bǔ)充條款的內(nèi)容雙方未能達(dá)到共識(shí)從而影響到合同的順利簽訂，那么這種情況就不會(huì)歸咎于任何單方面，此時(shí)定金便有可能被退還。另外，如果是由賣方提出違約行為，那么定金將有可能被全額退還并額外支付雙倍金額作為賠償金?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

在支付購房定金后未簽署相關(guān)合同的情況下，退款事宜需根據(jù)具體情況予以確定：1．如果是由購房者違反購房合同條款所導(dǎo)致的交易無法達(dá)成，那么定金則無法退還給購房者；2．反之，如果是由于開發(fā)商未能履行合同義務(wù)或存在其他違約行為而導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，那么購房者有權(quán)要求開發(fā)商退還定金。例如，若開發(fā)商尚未獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，那么其與購房者之間關(guān)于購房定金的約定將被視為無效，此時(shí)開發(fā)商有義務(wù)全額退還定金；3．此外，若無法明確判定責(zé)任歸屬，即雙方均無過錯(cuò)，那么定金也應(yīng)予以退還?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鶙l當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

若購房協(xié)議已進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)簽約，則可在房地產(chǎn)管理局查詢得到相關(guān)信息。網(wǎng)絡(luò)簽約等同于在房屋管理部門進(jìn)行買賣協(xié)議注冊(cè)備案，并在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公開公示，這不僅能有效防止開發(fā)商做出一房二賣的不良行為，更屬于一項(xiàng)重要的行政管理措施，然而卻不可替代正式的過戶手續(xù)。如果該購房合同未完成網(wǎng)絡(luò)簽約流程，但已經(jīng)在房管局進(jìn)行了備案登記，仍然可以在相應(yīng)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行查詢?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案，如今購房合同都是實(shí)行網(wǎng)上備案。

一、預(yù)售證能否過期通常預(yù)售證有效期限為一年，過期之后需要重新申請(qǐng)，得到審批之后才可以銷售。預(yù)售證超過期限之后，如果樓盤已經(jīng)售完，已為現(xiàn)房，則可以直接辦理大證，如果項(xiàng)目沒有銷售完畢，需要申請(qǐng)新的預(yù)（銷）售證，否則不具有銷售資格。沒有取得銷售資格的部分樓幢，在這種情況下銷售則屬于違規(guī)銷售，但一般情況下不會(huì)影響到之前已經(jīng)簽訂合同的部分。要重新取得預(yù)售證，同樣要具備預(yù)售條件，五證不全的項(xiàng)目建議您謹(jǐn)慎購買。同時(shí)，五證是辦理房產(chǎn)證的前提和基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)是購房者合法權(quán)益的保證，五證不全將不能辦理房產(chǎn)證，建議當(dāng)事人購買五證齊全的房屋。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房

房產(chǎn)在沒有預(yù)售許可證的情況下是不允許簽訂購房合同的。我國(guó)法律規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登

房地產(chǎn)開發(fā)商在向消費(fèi)者推出預(yù)售商品住宅時(shí)必須持有且須公示的相關(guān)證書包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及《國(guó)有土地使用權(quán)證》及《商品房預(yù)售許可證》這五大證件，合稱為“五證”?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

通常情況下，支付款項(xiàng)意味著已經(jīng)實(shí)施了部分合同義務(wù)，因而產(chǎn)生了客觀存在的合同關(guān)系。在沒有特別約定的前提下，此筆款項(xiàng)是無法進(jìn)行退還的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，即使當(dāng)事人并未通過書面或口頭方式簽訂合同，但是如果他們所從事的民事活動(dòng)可以被推斷出存在訂立合同的意圖時(shí)，那么該人民法院有權(quán)認(rèn)定這種情況屬于以“其它形式”訂立的合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倭愣l依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

對(duì)于預(yù)售證書的撤銷問題，其通常牽涉到開發(fā)商與購房者之間簽署的契約協(xié)議及其相應(yīng)的法律條款及規(guī)章制度。值得注意的是，預(yù)售證是所有從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)時(shí)所必需獲得的一項(xiàng)行政許可。一旦成功獲取預(yù)售證，開發(fā)商便有權(quán)向社會(huì)公眾出售商品房，并且可以與有意購買的購房者簽訂正式的商品房預(yù)售合同?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

一、買房糾紛訴訟費(fèi)多少錢（一）針對(duì)涉及房屋買賣合同爭(zhēng)議的案件訴訟費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如下：對(duì)于訴訟請(qǐng)求額度在人民幣1萬元至10萬元之間的案件，其訴訟費(fèi)用將按照涉案房屋價(jià)值總額的2．5％收??；若訴訟請(qǐng)求額度超出人民幣10萬元且未達(dá)到20萬元的范圍時(shí)，訴訟費(fèi)用以涉案房屋價(jià)值總額的2％為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；反之，若訴訟請(qǐng)求額度超過人民幣20萬元且未達(dá)到人民幣50萬元的范圍內(nèi)時(shí)，則根據(jù)涉案房屋價(jià)值總額的1．5％作為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，從而使訴訟費(fèi)用隨涉案金額而相應(yīng)變化?！对V訟費(fèi)用交納辦法》第十三條財(cái)產(chǎn)案件根據(jù)訴訟請(qǐng)求的金額或者價(jià)額，按照下列比例分段累計(jì)交納：1．不超過1萬元的，每件交納50元；2．超過1萬元至10萬元的部分，按照2．5％交納；3．超過10萬元至20萬元的部分，按照2％交納；4．超過20萬元至50萬元的部分，按照1．5％交納；5．超過50萬元至100萬元的部分，按照1％交納；6．超過100萬元至200

律師解答：不可以。沒有預(yù)售許可證是不能簽商品房買賣合同的。商品房預(yù)售需要符合的條件有：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、法律其他規(guī)定?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明；與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。