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隨著社區(qū)民主的不斷發(fā)展和物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)行，業(yè)主維權(quán)的意識(shí)逐步提高，因物管企業(yè)收費(fèi)而引起的糾紛也越來(lái)越多。物管企業(yè)收費(fèi)可以分為三類(lèi)：一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；二是受委托收費(fèi)；三是其他服務(wù)收費(fèi)。那么，物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)應(yīng)注意什么法律問(wèn)題呢？

業(yè)主欠費(fèi)情況的具體分析

業(yè)主欠費(fèi)的原因是多方面的。但常見(jiàn)的情況有以下幾個(gè)方面：一是不知情；二是不當(dāng)抗辭；三是惡意拖欠。

所謂有不知情，是指業(yè)主未認(rèn)真閱讀相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同和文件，記不清具體的繳費(fèi)時(shí)間。主觀上不存在不交的想法，只是由于各種原因而暫時(shí)未交。

所謂不當(dāng)抗辭，是指業(yè)主以非物管企業(yè)原因造成其合法權(quán)益受侵害為由拒交物業(yè)費(fèi)。這種情況比較普遍，業(yè)主往往不區(qū)分相關(guān)的法律關(guān)系，只要發(fā)生與房子及居住有關(guān)的問(wèn)題，就認(rèn)為是物管公司管理的問(wèn)題。如業(yè)主入住后，外墻滲水而導(dǎo)致其裝修損失，業(yè)主找物管公司賠償，物管公司不賠，業(yè)主就拒交物業(yè)費(fèi)；又如業(yè)主因樓上洗手間滲水（樓上業(yè)主裝修時(shí)破壞了防水層），找物管公司索賠未果，于是拒交物業(yè)費(fèi)；再如業(yè)主因有線電視常出現(xiàn)故障，收視費(fèi)是交給物管公司（代收代繳）為由，拒交物業(yè)費(fèi)。

對(duì)業(yè)主欠費(fèi)清收應(yīng)注意的法律問(wèn)題

1、物管企業(yè)應(yīng)避免不當(dāng)清收行為，這里所說(shuō)的不當(dāng)清收行為，是指物管企業(yè)未能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定或法律、法規(guī)，規(guī)章的規(guī)定，而擅自采取的其他方式清收欠費(fèi)的行為。不當(dāng)清收行為的表現(xiàn)形式是這樣的。但常見(jiàn)方法一般為：有的采用停止提供物業(yè)服務(wù)；有的物管企業(yè)以文件的形式，給業(yè)主下最后通牒；有的采用停水、停電、停氣、停熱的方式；有的采用張貼欠費(fèi)業(yè)主名單的方式等等。不當(dāng)清收行業(yè)不僅達(dá)不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾；其二，變主動(dòng)為被動(dòng)；業(yè)主欠費(fèi)其行為已違約，是其單方過(guò)錯(cuò)，如物管企業(yè)采取不當(dāng)清收，則變成混合過(guò)錯(cuò)；其三，不當(dāng)清收行為具有違約性、違規(guī)性和違法性。

2、物管企業(yè)應(yīng)依法收費(fèi)。由于歷史的原因不和不斷變化的情況，造成了有些物管企業(yè)收費(fèi)混亂。如有一小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求物管公司降物業(yè)費(fèi)，物管公司只對(duì)住宅業(yè)主降費(fèi)而對(duì)商戶未降，造成一個(gè)小區(qū)兩個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；又如地面停車(chē)費(fèi)政府降價(jià)可物業(yè)管理公司并不降價(jià)，業(yè)主不按原價(jià)交，物管公司就不提供原來(lái)固定的車(chē)位。上述情況如發(fā)生糾紛訴訟到法院，物管公司很難受到法律的保護(hù)。所以物管企業(yè)收費(fèi)，一定要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定收費(fèi)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按政府的規(guī)定收費(fèi)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

3、物管企業(yè)在催收欠費(fèi)時(shí)應(yīng)采用書(shū)面形式并給業(yè)主簽字確認(rèn)。由于在時(shí)間上經(jīng)常和業(yè)主打交道，空間上是和業(yè)主經(jīng)常接觸，再加上現(xiàn)代化的通訊手段，物管企業(yè)催收欠費(fèi)的方式中最具法律意義的當(dāng)屬書(shū)面催收并經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。這是因?yàn)椋阂皇强梢砸?guī)范物管企業(yè)的管理；二是可能確認(rèn)物管企業(yè)和業(yè)主之間欠物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額；三是可以中斷訴訟時(shí)效。追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)是依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。也就是說(shuō)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)時(shí)間，在兩年之內(nèi)如無(wú)有效證明物管企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主主張權(quán)利，法律將不再保護(hù)其權(quán)益。

4、協(xié)商為主，訴訟或仲裁為輔。物管企業(yè)在以物業(yè)服務(wù)合同為標(biāo)準(zhǔn)。做好服務(wù)的前提下，通過(guò)說(shuō)理的方式和欠費(fèi)業(yè)主協(xié)商解決。必要時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)、督促。協(xié)商不是萬(wàn)能的，對(duì)于惡意欠費(fèi)的業(yè)主只能采取司法救濟(jì)的途徑來(lái)解決。一般情況通過(guò)訴訟程序，如果雙方在物業(yè)服務(wù)合同中仲裁約定，就應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)仲裁程序解決。