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企業(yè)拆遷評估價格如何確定?
來源:法律編輯整理 時間: 2023-04-11 04:10:08 416 人看過

新辦法規(guī)定,被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時,還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。第三方(評估機(jī)構(gòu))出現(xiàn)的意義,即在于是以市場來說話,而不是以政府的權(quán)力來說話,也不以老百姓自己盲目的要價來說話,而是按照市場規(guī)律來定價。

以前在拆遷補(bǔ)償中的問題,既有補(bǔ)償不到位的情況,但是也有被征收方漫天要價的情況。其實(shí),最核心的問題還是補(bǔ)償問題。要防止政府的單方定價,或者是被征收人的這種漫天要價,其實(shí)都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格,并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道,這樣當(dāng)事人才能有很好的預(yù)期。

一、拆遷裝修補(bǔ)償一般多少

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確了:作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括:

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

也就是說,并無明文規(guī)定將房屋的裝修費(fèi)用納入補(bǔ)償?shù)姆秶校l所載的房屋價值,一般會結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等去評估,裝修費(fèi)用并不會作為判定價值的標(biāo)準(zhǔn)。一般而言,各地在制定評估細(xì)則時,在確定房屋成新時以及進(jìn)行市場法選取成交案例進(jìn)行修正計算時均應(yīng)將裝修因素對成交價格的影響剔除。

該條例中的房地產(chǎn)市場評估價格,不包含裝修因素,并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價中,只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等不能納入此項評估。

二、高鐵拆遷的補(bǔ)償方式有幾種

1、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是房屋征收中最常見的補(bǔ)償方式,是指在房屋征收補(bǔ)償中,根據(jù)被征收人的選擇,市、縣級人民政府確定的房屋征收部門以貨幣的形式對被征收人的房屋價值給予補(bǔ)償?shù)姆绞?。被征收房屋價值,根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素、由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《評估辦法》評估確定。房屋征收部門支付的補(bǔ)償款可以等于或高于被征收房屋的價值,但不得低于被征收房屋的價值。

貨幣補(bǔ)償是一種簡便易行的補(bǔ)償方式,付清補(bǔ)償款后幾乎沒有后續(xù)問題。是征收人最愿意接受的一種方式。為鼓勵被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式,各地往往通過提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方式吸引被征收人選擇貨幣補(bǔ)償方式。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

所謂產(chǎn)權(quán)調(diào)換,是指在房屋征收補(bǔ)償中,根據(jù)征收人的選擇,市、縣級人民政府用自己購買或建造中的房屋所有權(quán)補(bǔ)償給被征收人,并按照被征收房屋的價值與用于產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r值進(jìn)行差價結(jié)算的補(bǔ)償方式,被征收的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的價值均由相應(yīng)的資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估規(guī)則評估確定。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式通常是由于被征收人無其他住房或者不愿意至其他地域生活,而選擇搬至征收人提供的安置房屋居住。近幾年由于房屋價格持續(xù)上漲,而征收人提供的房屋價格相對適中,導(dǎo)致被征收人更樂于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式。

3、貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合

在征收補(bǔ)償中,對被征收房屋一部分實(shí)行貨幣補(bǔ)償,一部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償,即是貨幣補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式。這種補(bǔ)償方式,在法律實(shí)務(wù)中是普遍存在的。在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時,調(diào)換房屋面積的建筑面積與被征收房屋的建筑面積很難正好相等;即使相當(dāng),也可能在結(jié)構(gòu)上不相同,需要進(jìn)行價格結(jié)算。因此,這是就需要通過貨幣補(bǔ)償?shù)男问剑瑢Ξa(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償不足部分加以補(bǔ)償。

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    1.評估價格形成方法房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法,不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線,并且眾所周知評估價格是對應(yīng)特定估價目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的,房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。2.評估價格形成的假設(shè)前提估價假設(shè)前提基本上有兩類,一類是最高最佳使用前提,一類是持續(xù)使用前提。顯然,待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一,比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此,房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值,其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。3.評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型隨著住房制度的改革,城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變,住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),房改房、經(jīng)濟(jì)
    2023-07-07
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  • 如何準(zhǔn)確判斷拆遷房屋評估報告的價值
    一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報告。有的進(jìn)行了實(shí)地測量,有的是按照你房產(chǎn)證或土地證的面積來為依據(jù)。其評估報告主要就是房屋的重置價,另外的搬遷費(fèi)和一次性停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償一般不在評估報告上出現(xiàn)。而是按照所謂的政策標(biāo)準(zhǔn)直接計算。有些不正規(guī)的評估報告就是一張紙,上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實(shí),然后乘以他的補(bǔ)償單價,就直接出來最后的數(shù)字了,沒有評估師簽字和評估公司的蓋章。然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項、落項,如果有的話是可以補(bǔ)的。收到拆遷評估報告給出的拆遷補(bǔ)償價格非常低怎么辦1、收到拆遷評估報告給出的拆遷補(bǔ)償價格非常低,可以拒簽,并應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請,指出評估報告存在的問題,復(fù)核結(jié)果應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人或予以公告。2、法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條,對被征收房屋價值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被
    2023-07-04
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  • 如何評估二手房價格
    配套設(shè)施
    如何合理評估二手房價格?(一)評估二手房價格的方法:對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。(二)評估二手房需要考慮的因素:首要因素:位置、地段。例如與市中心二手房價格與郊區(qū)的相差甚遠(yuǎn),區(qū)域不同,二手房價格也有差別。第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。在同一地段,修建年代越近,配套設(shè)施越齊全,小區(qū)管理越到位的二手房,價格自然也就越高。由此產(chǎn)生的房屋差價很大。第三因素:戶型朝向。坐北朝南這樣的戶型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子,因不僅能避免西曬,而且還能多出一扇窗戶,使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶型不同朝向的二手房價格也有落差。第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響大約在每平方米幾百元,同時對于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋,出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。
    2023-05-01
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#拆遷知識
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    拆遷評估是我們通常說的拆遷補(bǔ)償價格評估。拆遷補(bǔ)償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價格評估確定的行為。 ... 更多>

    #拆遷評估
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    • 怎么確定拆遷評估價格
      寧夏在線咨詢 2023-05-07
      新辦法規(guī)定,被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時,還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。第三方(評估機(jī)構(gòu))出現(xiàn)的意義,即在于是以市場來說話,而不是以政府的權(quán)力來說話,也不以老百姓自己盲目的要價來說話,而是按照市場規(guī)律來定價。 以前在拆遷補(bǔ)償中的問題,既有補(bǔ)償不到位的情況,但是也有被征收方漫天要價的情況。其實(shí),最核心的問題還是補(bǔ)償問題。要防止政府的單方定價,
    • 拆遷企業(yè)怎么評估企業(yè)的價格
      上海在線咨詢 2022-03-13
      房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預(yù)。市房屋征收部門每年應(yīng)公布社會信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名單,供被征收人選擇。
    • 拆遷企業(yè)如何評價騰退拆遷
      江西在線咨詢 2024-09-24
      通常所說的“房屋騰退”(又稱為“驅(qū)逐”或“遷出”),意指房屋使用權(quán)人無正當(dāng)理由占用并使用房屋所有者的房產(chǎn),在此情形之下,房屋所有者有權(quán)提出請求使用權(quán)人離開該處房產(chǎn)的要求。在處理此類問題時,首先應(yīng)嘗試通過友好協(xié)商來解決爭議;若協(xié)商未能達(dá)成共識,則可訴諸于司法程序,向法院提起訴訟。 需要明確指出的是,“房屋騰退”并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語,因此無法從法律角度給予其準(zhǔn)確的定義。 在某些地區(qū)的項目實(shí)施過程中
    • 房屋拆遷中評估價格是怎么規(guī)定的?被拆遷房屋的價值如何確定?
      湖北在線咨詢 2022-05-10
      對您的回答如下: 建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第3條第2款規(guī)定:“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),按照省、直轄市人民政府的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自選裝修的補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不
    • 企業(yè)宅基地拆遷如何評估?
      河南在線咨詢 2021-11-01
      國有土地上企業(yè)拆遷評估的基本要求將根據(jù)國有土地上房屋的市場價值、收入、拆遷帶來的預(yù)測風(fēng)險等進(jìn)行評估,確保合法合規(guī)合理。