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商鋪投資陷阱讓人“血本無歸”如何規(guī)避風險?
來源:法律編輯整理 時間: 2023-06-10 22:40:24 450 人看過

商業(yè)地產售后包租存在風險,對其打出的高回報率、若干年后回購等承諾要慎之又慎--投資商鋪曾讓一些人血本無歸2006年5月29日,南京市房產管理局宣布,即日起停止辦理產權式商鋪的預售許可證,并禁止產權式商鋪的銷售。政府主管部門出面叫停產權式商鋪,這在國內尚屬首次。

其實,早在5月22日,建設部就對外發(fā)布風險提示稱,以售后包租的形式購房有風險,投資須慎重。

據中國商業(yè)經濟學會副會長、中國人民大學商學院教授黃國雄介紹,在目前商業(yè)地產開發(fā)銷售模式中,產權式商鋪是主要類型之一。目前,產權商鋪地產商絕大多數是從住宅地產商轉變過來的,這部分地產商多數仍舊遵循住宅地產的操作手法,將套現(xiàn)放在首位。因此,為了把商鋪賣出去,很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻,來化解大賣場面積消化的難題。而且,大部分產權式商鋪開發(fā)商采取出售后返租,并承諾高回報率、若干年后回購等。

目前,越來越多的市民選擇投資產權式商鋪,正是為所謂的高回報率所誘惑,但結果往往是糾紛頻發(fā)。

近年來,北京、上海等地均出現(xiàn)過因產權式商鋪而引起的糾紛事件。當年紅極一時的北京某產權式商鋪總投資6億元,擁有4000個商鋪鋪位,但最終因無法兌現(xiàn)高回報承諾,結果讓數百名投資者血本無歸。

產權商鋪的投資回報率究竟在何種區(qū)間才合理?黃國雄說:誰也無法給出答案,商鋪投資的回報率最終還要靠后期的經營管理來獲得,預期收益有很大的不確定性。他分析說,產權式商鋪對投資回報的承諾,本身就存在泡沫成分。當前國內零售業(yè)平均利潤僅為2%,而多數產權式商鋪會承諾6%-8%的年回報率,本身就是一種比較虛的做法。這也正是產權式商鋪糾紛頻發(fā)的根本原因。

而所謂的售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭,更多的是開發(fā)商玩的一個財務技巧。從表面上看,開發(fā)商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,開發(fā)商通過提高商鋪售價,已將今后要付給投資者的利息預提出來了。此外,先售后租也并非像商家承諾的那樣是絕對的零風險。業(yè)內人士稱,這種模式除了利于開發(fā)商短時間內快速回籠資金外,最大的好處是將企業(yè)經營的風險層層下放到業(yè)主那里。因為按照協(xié)議,產權和經營權是分開的,企業(yè)萬一經營不佳了,意味著業(yè)主商鋪的價值也開始大打折扣,但這對于無產權的管理者來說,卻是損失全無。

引入商業(yè)運營商是關鍵

業(yè)內專家有種普遍的看法,認為中國的產權式商鋪帶有一定的投機色彩。黃國雄指出,產權式商鋪投資者分為投資者、管理經營公司和業(yè)主,通行的做法是開發(fā)商只建不管,商鋪售完后抽身,委托一家管理公司運作具體經營。開發(fā)商希望開發(fā)周期越短越好,盡快套現(xiàn),不太重視商鋪的后續(xù)經營,盡量將經營風險轉嫁給業(yè)主;管理公司也存在短線投資的硬傷,缺乏足夠經驗和對行業(yè)本身的了解。從業(yè)主來看,購買產權商鋪,一是轉讓投資,二是自己經營,三是靠出租獲取收益,由于產權過于分散,盡管有業(yè)主委員會從中協(xié)調,但開發(fā)商喪失整體項目的掌控權,無法對大局進行調整,業(yè)主各自為戰(zhàn),經營品種混亂,不能形成規(guī)模效應;商鋪還可能因為投資者專業(yè)化程度不高、與區(qū)域內消費者的購買力不協(xié)調等因素,造成后期經營困難。

與國內大多數產權商鋪不同,在西方一些國家,產權商鋪由開發(fā)商開發(fā)以后銷售給中小投資者。但投資者不參與經營,而是共同委托給有信譽、有經營能力的運營商來運營。投資者購買商鋪,實際上只是獲得了特定期限、特定回報率的回報。

目前,國內開始有一些產權商鋪開發(fā)商自己經營管理,在看到了一售了之帶來的慘痛后果后,開發(fā)商在經營模式上開始摸索創(chuàng)新。北京的不少產權商鋪開始通過銀行擔保、包租、回購等多種模式保障投資回報,并建立專業(yè)運營團隊進行管理。黃國雄說,開發(fā)商一定要將經營管理貫徹項目始終,即便是全部售出,也要長期統(tǒng)一管理,否則就是死胡同。

投資產權式商鋪如何規(guī)避風險

當前,一些房地產商為使自己開發(fā)的商用樓盤盡快脫手,通過各種炒作,推出產權式商鋪投資新理念。北京市上德律師事務所副主任駱巧玲律師提醒廣大中小投資者,在當前商用房空置率較高的情形下,要特別警惕這種新的投資陷阱。

駱律師介紹說,產權式商鋪分為兩種業(yè)態(tài),中小投資者要注意識別。一種是虛擬產權式商鋪,開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割,小商鋪之間無墻隔離,不劃分實際區(qū)域,產權登記在投資者名下,并在一定期限包租,購房者無法自行經營。這種商鋪本身不具有獨立使用的價值,產權成了虛擬的收益權屬。在這種情況下,投資者如期獲得收益的前提是商場的整體經營必須良好,否則,一旦商場整體運作出現(xiàn)問題,投資者的回報就如同無本之木。目前,市場的商鋪銷售主要以虛擬產權式商鋪為主,而事實也證明,虛擬產權式商鋪糾紛頻發(fā)。

另一種則是獨立產權商鋪。這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區(qū)別是,真正擁有分割的獨立產權的物業(yè)形態(tài),購買這種商鋪的投資者可以自營,也可以出租,或是讓經營公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權,擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑是風險最低的。當然,投資者在選擇這樣的獨立產權商鋪時,還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言,區(qū)位、交通物流、商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主力商戶、項目規(guī)劃、運營管理、升值潛力等九大要素,是每一個明智投資者在進行投資時都應考慮的。

駱律師還提醒說,產權商鋪在銷售中一般有三種模式:第一種是委托經營。投資者買商鋪,買后把商鋪委托給開發(fā)商來經營,開發(fā)商把商鋪出租給其他人,投資者坐等收益。開發(fā)商提出一個固定回報的保證,承諾如果收益達不到一定的比例,他會把房子買回來。從法律的角度看,這種模式的合法性是值得質疑的。

第二種是投資者直接把商鋪出租給開發(fā)商,然后允許開發(fā)商轉租,開發(fā)商會把商鋪轉交給經營單位。開發(fā)商按照通常房租的收益給投資者返錢,開發(fā)商會承諾,如果租金達不到承諾的比例,到時候可以把房子回購?;刭徥情_發(fā)商對自己回報的擔保方式,但這首先要看固定回報是否合法。從法律上來說,回購是一個擔保合同,固定回報的做法本身是違法的。

第三種是房子賣給投資者,然后投資者又把房子委托給經營單位經營,開發(fā)商再給予一個保證。

駱律師認為,第二種模式相對還是比較可靠的。房子租給開發(fā)商,開發(fā)商給出一定回報,這是可以的。但是有一個大前提必須確定,產權商鋪銷售時必須是現(xiàn)房,不允許是期房。現(xiàn)房的意義是房子不單單是封頂,而要竣工,而且已經是驗收合格備案了。

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      香港在線咨詢 2022-05-04
      根據我國相關法律法規(guī)規(guī)定,股權投資風險規(guī)避方法如下:一是在投資前,投資團隊是否充分識別和評估了風險,是否有清晰的投資意圖、投資策略、持有期限、預期回報率和退出計劃等。投資團隊需要從多渠道全面的了解投資對象,從基本面分析財務指標,從行業(yè)的發(fā)展前景到政策方向都要作為風險點來全面考慮,最終找出一個收益和風險的最佳契合點。 二是在投資過程中,投資團隊是否爭取到了有利的定價和交易結構,特別是交易結構中是否考
    • 新法規(guī)定投資者如何規(guī)避股權轉讓風險
      澳門在線咨詢 2021-11-20
      第一,主體資格風險。作為主體資格的盡職調查,主要通過考察目標公司的營業(yè)執(zhí)照、公司章程等注冊文件來理解;同時要核實是否有批準文件,批準和授權的內容是否清晰肯定,內容可能會對并購產生影響。第二,財產和財產權利的風險。土地和房地產的價值主要取決于產權證和土地使用權證,其權利狀況決定了土地和房地產的價值。機械設備應查看其原始采購憑證,扣除適當折舊后評估其凈值。對于通過融資租賃獲得的機械設備,所有權在全額支
    • 人無股權不富?股權投資究竟是風口還是陷阱
      內蒙古在線咨詢 2022-10-08
      大眾創(chuàng)新,萬眾創(chuàng)業(yè)。后一句話就是,人無不富,號稱第四代創(chuàng)富時代。所以不難發(fā)現(xiàn),創(chuàng)業(yè)絕大多數以失敗告終,那么投資股權也基本上以失敗告終。雖然投資股權容易失敗,一旦投資成功,那么帶來的回報也是非常豐厚。當然市場上不乏大量皮包、圈錢公司,這更加大了我們投資難度。(云赫股權回答)
    • 租房入住如何避免陷阱
      貴州在線咨詢 2021-12-01
      可參考以下內容。檢查房屋租賃手續(xù)是否齊全,出租人和承租人是否具備相應條件。房屋產權證不是合法出租的充分條件,房屋租賃許可證應按有關規(guī)定辦理,租賃合同也應備案。檢查租賃對象是否合格,即出租人的房屋是否被法律法規(guī)允許出租。檢查房屋租賃手續(xù)是否齊全。在租房子的時候,最好是跟房東簽訂租房合同,不要去和二房東簽合同。與業(yè)主本人簽訂合同,注意選擇正式合同。如果是轉租,拍下原租客和房東的合同,留下依據。如果是中
    • 商標轉讓如何避免風險呢?
      四川在線咨詢 2022-06-29
      1、商標轉讓必須通過國家商標局核準。 2、商標轉讓人如果在同種或者類似商品上注冊了幾個相同或者近似的商標,應一并轉讓。 3、商標轉讓人應將注冊商標的專用權全部轉讓,不允許將注冊商標指定保護的商品進行部分轉讓。 4、用于藥品、卷煙、報刊雜志的注冊商標受讓人應出具有關部門批準經營的有效證明文件。 5、商標轉讓人如果正在許可他人使用其注冊商標的,須征得被許可人同意方可轉讓給第三方。 6、在商標實務中,雙