二手房買賣“跳單”如何認(rèn)定?
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時(shí)間： 2023-06-10 22:35:07
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越秀法院民三庭李昇毅法官表示，中介起訴委托人跳單承擔(dān)違約責(zé)任，是常見的居間合同糾紛類型。法院審理此類型案件，認(rèn)定是否構(gòu)成跳單違約，主要綜合考慮以下三個(gè)方面：
一、中介是否積極履行居間服務(wù)。
中介作為居間人主要義務(wù)是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，故中介能否主張?zhí)鴨芜`約的前提，要看是否已簽訂居間合同，中介是否提供房源信息、實(shí)地查看房屋等媒介服務(wù)，是否積極履行居間義務(wù)。
二、委托人是否利用了該中介提供的居間服務(wù)成交。
這是衡量委托人是否跳單的關(guān)鍵，重點(diǎn)看中介的委托權(quán)限是獨(dú)家代理還是非獨(dú)家代理;若是非獨(dú)家代理，即賣方同時(shí)在多家中介放盤場合，則需考量多家中介提供訂約機(jī)會(huì)的先后順序、履行居間服務(wù)的程度，以及委托人實(shí)際利用了哪家中介公司的媒介服務(wù)成交等因素。
三、委托人是否存在逃避支付中介費(fèi)的故意。
是否為交易付出了合理的對(duì)價(jià)是認(rèn)定構(gòu)成跳單違約與否的重要依據(jù)，當(dāng)委托人利用了中介提供的信息、機(jī)會(huì)后，為了不付中介費(fèi)私下成交，又或者為少付中介費(fèi)惡意到另一家中介成交，則很有可能構(gòu)成跳單違約。
審判實(shí)踐中，最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)案例1號(hào)上海某物業(yè)顧問有限公司訴陶某居間合同糾紛一案確認(rèn)了：
居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得跳單違約;但是同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買方通過上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于跳單違約。
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對(duì)于前后合同約定的房價(jià)不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房價(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。2023-06-13438人看過
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結(jié)婚證安置房允許買賣嗎所謂拆遷安置房指的是因城市規(guī)劃、土地開發(fā)或者其他原因進(jìn)行拆遷，然后安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置對(duì)象包括城鎮(zhèn)居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農(nóng)戶，安置房其實(shí)就是政府或企業(yè)對(duì)拆遷對(duì)象的一種補(bǔ)償形式。具有完全產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房是可以進(jìn)行買賣的。拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書(房產(chǎn)證)是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。1、房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡單的說就是表示這房子歸你，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。土地證表示此土地歸你，無論建筑物是否存在，別人是無權(quán)在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權(quán)益。2、2023-05-31265人看過 -
調(diào)解委員會(huì)買二手房時(shí)房主“跳價(jià)”悔約，買房者可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。一、不給加班費(fèi)的公司應(yīng)該怎么做？公司如果不給加班費(fèi)，勞動(dòng)者可以采取下列維權(quán)舉措：與公司協(xié)商；向調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解；向勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；對(duì)勞動(dòng)仲裁裁決不服，向人民法院提起訴訟。加班費(fèi)指勞動(dòng)者按照用人單位生產(chǎn)和工作的需要，在規(guī)定工作時(shí)間之外繼續(xù)生產(chǎn)勞動(dòng)或者工作所獲得的勞動(dòng)報(bào)酬。二、單位無故扣發(fā)工資怎么告可以拿著工資發(fā)放憑證先向仲裁委員會(huì)機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，如果對(duì)仲裁裁決不服，可以向人民法院提起訴訟。也可以直接向人民法院支付令，用人單位拖欠或者未足額支付勞動(dòng)報(bào)酬的，勞動(dòng)者可以依法向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾?qǐng)支付令，人民法院應(yīng)當(dāng)依法發(fā)出支付令。三、勞動(dòng)仲裁中指的是什么勞動(dòng)仲裁是指由勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)仲裁的勞動(dòng)爭議居中公斷與裁決。在我國，勞動(dòng)仲裁是勞動(dòng)爭議當(dāng)事人向人民法院提起訴訟的必經(jīng)程序。用人單位與勞動(dòng)者發(fā)生勞動(dòng)爭議，當(dāng)事人2023-06-28148人看過 -
法律綜合知識(shí)一、如何辦理買賣二手房的手續(xù)1、確定購買意向。購房人可以通過各種信息渠道了解二手房信息，根據(jù)自己的需求初步確定購買房屋。目前市面上有大量的房地產(chǎn)中介公司，購房者可以選擇運(yùn)營規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量較好的中介公司提供房屋信息。這一過程中要注意過濾一些虛假信息。2、了解確認(rèn)房屋的權(quán)利狀況。房屋的權(quán)利狀況，可以查看權(quán)屬證書，了解有無共有權(quán)人、有無查封、抵押、出租、有無他人戶口、有無權(quán)屬糾紛、房屋使用年限、房屋面積、公攤面積等情況。在簽訂購買合同之前可以到房管部門查詢房產(chǎn)證書的真?zhèn)魏陀涊d內(nèi)容是否同該房屋的檔案內(nèi)容相符合。同時(shí)應(yīng)審查賣房人的身份證件，確認(rèn)賣房人同房產(chǎn)證書記載產(chǎn)權(quán)人一致，避免詐騙行為。3、了解確認(rèn)房屋的質(zhì)量狀況。在簽訂購房合同前一定要仔細(xì)確認(rèn)二手房的質(zhì)量狀況。二手房因?yàn)橐呀?jīng)使用了一段時(shí)間，原來的房屋建造方可能因?yàn)槌^保修期、單位變更等各種原因不再承擔(dān)保修責(zé)任，賣房人一般要求房屋質(zhì)量按照現(xiàn)狀確定。2024-02-11263人看過 -
物價(jià)上漲，賣主反悔，這似乎是不可避免的現(xiàn)象，在個(gè)人信用與更大的收益之間，不少人選擇了后者，尤其是在二手房這樣的一次性交易市場中。因?yàn)槎址渴堑湫偷囊淮涡越灰资袌?，所以個(gè)人信用對(duì)交易雙方的約束作用較小。同時(shí)由于房產(chǎn)交易是每個(gè)家庭的大宗消費(fèi)，在交易過程中會(huì)精打細(xì)算每一步。對(duì)許多房主來說，如果所得遠(yuǎn)大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價(jià)惜售。以一套80平方米120萬元的二手房為例，如果房價(jià)上漲5%，其中的溢價(jià)將是6萬元。而相對(duì)于通常為2萬元的定金，即使違了約雙倍返還定金，賣房人的損失也不過是2萬元。坐地起價(jià)就能獲取高額收益，難怪有不少人去做。一、二手房主的反悔借口主要有：1、是以所售房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時(shí)沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同收回房屋。2、是以賣房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無效。3、是以中介公司沒有及時(shí)轉(zhuǎn)交買房人的定金為由，要求認(rèn)定合同無效2023-05-04160人看過
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跳過中介私自買賣二手房一般不需要支付中介費(fèi)，但涉及到中介服務(wù)的可能需要給付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。前期利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)達(dá)成買賣合意，后期跳過中介私自買賣二手房的，需要給中介費(fèi)。一、租房中介費(fèi)由哪方承擔(dān)租房中介費(fèi)由誰承擔(dān)法律并無嚴(yán)格限制，只要是各方達(dá)成一致的合意即可，一般情況下中介費(fèi)一般由出租方、承租方同承擔(dān)，也有合同中約定由一方足額承擔(dān)的情形。根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第九百六十三條規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。二、中介費(fèi)百分之50合理嗎中介收百分之50的中介費(fèi)不合理。中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)2023-03-14205人看過 -
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二手房買賣合同效力的確定：一、審查合同是否存在無效或可撤銷的情形。二、審查轉(zhuǎn)讓人是否享有出賣房屋的實(shí)體權(quán)利，無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同將導(dǎo)致合同無效。三、審查二手房的實(shí)際狀態(tài)，轉(zhuǎn)讓的房屋屬于法律限制轉(zhuǎn)讓的將導(dǎo)致合同無效。合同效力的分類合同的效力依據(jù)其相應(yīng)的不同法律效果可分為四大類，即有效合同，無效合同，效力待定合同，可撤銷合同。合同效力是法律賦予依法成立的合同所產(chǎn)生的約束力，即合同當(dāng)事人產(chǎn)生的必須履行其合同的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同的法律拘束力?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。2023-07-17493人看過
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一是將交給中介公司或房主的錢約定為預(yù)付款。二是不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議。三是如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠意，二是一旦有糾紛，定金退不回來這樣損失會(huì)小。四是如果交了定金，寫明一定時(shí)間之內(nèi)(比如30天)，買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議，定金交給誰誰退還。五是簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭，將對(duì)自己有利的條款寫入?yún)f(xié)議或合同。2023-05-01290人看過
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二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將名下二手房出售給買受人，并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人的法律行為。 在二手房買賣過程中，買賣雙方需要簽訂房屋買賣合同，約定房屋的價(jià)格、交付時(shí)間、過戶時(shí)間等事宜，并按照相關(guān)規(guī)定辦理房屋過戶手續(xù)。 在過戶過程中，買受人需要... 更多>
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二手房買賣，賣方一房二賣，違約責(zé)任如何認(rèn)定河南在線咨詢 2022-10-09通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買 -
2022年二手房買賣如何認(rèn)定交付內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-12-05在實(shí)踐中，領(lǐng)鑰匙等方式可以視作對(duì)房屋的交付使用，當(dāng)事人另有約定的除外。 依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 《最高 -
購買二手房時(shí)跳單是否違法？法律是如何規(guī)定的？江蘇在線咨詢 2024-12-19避開居間人,私下自行達(dá)成協(xié)議是為了逃避支付給中介人的報(bào)酬,這是不合法的。中介人有權(quán)要求委托人按照合同約定支付報(bào)酬,并且需要就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。根據(jù)我國法律規(guī)定,中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。因此,中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。如果中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的 -
二手房買賣賣方跳價(jià)是什么原因?青海在線咨詢 2022-11-10二手房賣方跳價(jià)的表現(xiàn)主要有： （一）房東拒簽居間協(xié)議； （二）房東拒收定金； （三）愿意雙倍返還定金； （四）房東拒簽買賣合同； （五）簽買賣合同時(shí)提出不合理要求； （六）簽訂合同之后拒絕過戶； （七）要求賠違約金而解除合同。 這種情況下賣方的行為顯然已經(jīng)構(gòu)成了違約。而在一方違約時(shí)，合同解除權(quán)只能由守約方行使，違約方?jīng)]有解除合同的權(quán)利。所以，房東不能以賠違約金為代價(jià)而解除合同。如果房東違約，例如逾 -
房屋買賣中跳單后中介如何起訴貴州在線咨詢 2022-10-15一、當(dāng)事人起訴，首先應(yīng)提交起訴書，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交相應(yīng)份數(shù)的副本。 二、根據(jù)誰主張誰舉證原則，原告向法院起訴應(yīng)提交下列材料： 1、原告主體資格的材料。如居民身份證、戶口本、護(hù)照、港澳同胞回鄉(xiāng)證、結(jié)婚證等證據(jù)的原件和復(fù)印件;企業(yè)單位作為原告的應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照、商業(yè)登記證明等材料的復(fù)印件。 2、證明原告訴訟主張的證據(jù)。如合同、協(xié)議等。 三、當(dāng)事人向法院提交書證，應(yīng)填寫一式兩份證據(jù)清單，詳細(xì)列明提交
