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業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第一次業(yè)主大會投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權(quán)由業(yè)主大會自行約定。的第一次業(yè)主大會投票權(quán)可參照京房地物字［1997］第485號文：“產(chǎn)權(quán)人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票?！焙途﹪练抗芪铮?002］316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20％的、召開產(chǎn)權(quán)人（代表）大會時，其投票權(quán)及實際投票額按20％的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊?guī)定加以確定。

一、物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)是什么

（一）物業(yè)管理公司的權(quán)利

1、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；

2、依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；

3、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

5、有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；

6、有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；

7、可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

（二）物業(yè)管理公司的義務(wù)：

1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

2、接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

3、重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；

4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

二、如何考核選聘物業(yè)公司

（一）選聘物業(yè)公司應(yīng)引進(jìn)競爭機制，以公開招標(biāo)方法為主，以議標(biāo)方法為輔選聘物業(yè)公司是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主委員會（首次進(jìn)行選聘為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將代表業(yè)主行使這一權(quán)利。在物業(yè)管理市場上，應(yīng)建立供需雙方雙向選擇機制，即業(yè)主委員會可自主選擇物業(yè)公司；物業(yè)公司也可以自主決定接受或不接受業(yè)主委員會的選聘。一般情況下，一個相對獨立的完整的物業(yè)區(qū)域應(yīng)選擇一家物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。

（二）具有良好信譽和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗是選擇物業(yè)公司最重要的標(biāo)準(zhǔn)。選擇時，要了解物業(yè)公司的背景，過去的業(yè)績及目前的經(jīng)營服務(wù)狀況

1、人員素質(zhì)。物業(yè)管理工作的管理者和操作者的素質(zhì)是極其重要的。人員素質(zhì)較好，并不意味著物業(yè)管理人員必須有很高的學(xué)歷，而是要熟悉業(yè)務(wù)。當(dāng)然，對于不同崗位的人要求也不盡相同。在行政主管部門審批物業(yè)公司資質(zhì)時，只強調(diào)專業(yè)人員的數(shù)量，不考慮如何配置的問題。一個物業(yè)公司，有幾個主要的環(huán)節(jié)應(yīng)該有專業(yè)技術(shù)人員把關(guān)。如建筑工程結(jié)構(gòu)類工程技術(shù)人員，機電類工程技術(shù)人員，財務(wù)會計，管理專業(yè)人員等。

2、社會信譽。社會信譽是選擇物業(yè)公司時要考察的主要因素，這是市場經(jīng)濟(jì)條件下選擇合作伙伴的前提條件。社會信譽的好壞主要從以下幾方面體現(xiàn)：無投訴記錄；所管住宅小區(qū)被評為全國優(yōu)秀管理小區(qū)；所管出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率同時高于同類樓宇同期水平；接受某物業(yè)后一直未被解聘。

3、收費合理。物業(yè)管理服務(wù)的收費一定要合法合理。國家對于物業(yè)管理收費有一定的標(biāo)準(zhǔn)，物價管理部門也要進(jìn)行控制。在政策允許的范圍內(nèi)，各企業(yè)的報價也會有差別，應(yīng)選擇收費合理的企業(yè)。

4、管理質(zhì)量。應(yīng)對物業(yè)公司正在管理的物業(yè)進(jìn)行考察，看一看各項服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和管理上所采取的措施。

（三）業(yè)主委員會監(jiān)管物業(yè)公司的方法

1、財政監(jiān)管。業(yè)主委員會必須對物業(yè)公司用于本物業(yè)的財政收支進(jìn)行監(jiān)督，要求物業(yè)公司定期公布收支情況，并對不合理支出提出意見。

2、制度管理。對物業(yè)公司日常制度化的工作進(jìn)行監(jiān)管。例如：保安24小時值班巡邏制度、機電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項制度是否落實，有無漏洞，發(fā)現(xiàn)問題有無立即整改。

3、工作例會。業(yè)主委員會應(yīng)每月與物業(yè)公司開會，反映居民意見，做好＂橋梁＂工作。