購買二手房別忘“查戶口”
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 14:14:08
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為兒購學(xué)區(qū)房遇套貸專業(yè)戶
兩年前，沈女士的兒子剛滿2歲，盡管離讀小學(xué)尚有時日，但她已著手實張擇校計劃。她打聽到，自己心儀的一所重點小學(xué)的入學(xué)條件之一是，孩子及父母中一人的戶口必須遷入該學(xué)校就近入學(xué)轄區(qū)內(nèi)房屋滿3年，也就是說，沈女士必須在當(dāng)年7月之前買下一套當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房，并將本人和兒子的戶口遷入。
經(jīng)過數(shù)月尋覓，沈女士找到一處合適的學(xué)區(qū)房。由于房主要求全額付款，她在親友幫助下湊齊了105萬元房款。
2011年7月，沈女士與房主毛女士簽訂了房屋買賣合同。為防止出現(xiàn)意外，沈女士多長了一個心眼，與對方約定先付90萬元，15萬元尾款要等這筆交易經(jīng)房地產(chǎn)交易中心審批完成、雙方交接并簽署物業(yè)交驗單、毛女士在2011年12月31日前遷出房屋內(nèi)原有戶口后再付。一個月后，沈女士與毛女士一同前往房產(chǎn)交易中心辦理了房屋過戶手續(xù)。其間毛女士透露，這套房子里還住著一名姓張的先生和他的兒子，戶口也在里面，但已與這兩人說定年底前遷出。購房心切的沈女士并未起疑，同意對方最晚年底交房。
轉(zhuǎn)眼到了12月20日，沈女士打電話提醒毛女士按約遷戶騰房，對方一口答應(yīng)，但遲遲未見動靜。元旦后，沈女士再次催促，毛女士表示一個月后交房，卻依然未履約。沈女士只得一邊與毛女士保持聯(lián)系，一邊上門與仍居住在房子里的張某父子交涉，可對方陽奉陰違。此毛，沈女士意識到自己可能落入陷阱中，于是根據(jù)合同約定，向仲裁機關(guān)申請仲裁。仲裁機關(guān)出具裁決書，要求毛女士騰空房屋，而此毛女士已不知去向，張某則一副拒不配合的架勢。沈女士無奈向法院申請執(zhí)行。
蘇州法院執(zhí)行法官接手此案后展開調(diào)查。原來，這套位于南園路的房屋原本歸張某所有，多年前被他出售給別人，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手才到了毛女士名下。盡管房屋幾次易主，但交易的幕后主使都是張某本人，因此房屋始終由他居住，他這么做的目的只是為了借他人名義套取銀行貸款。據(jù)悉，張某平日嗜好賭博，銀行貸款已被揮霍得所剩無幾，所以才再一次將房屋出售。在此后的執(zhí)行過程中，執(zhí)行法官幾次上門，向張某作法律釋明，告知其不履行交房義務(wù)所產(chǎn)生的法律后果?？紤]到張某的實際生活狀況，執(zhí)行法官又與沈女士溝通，設(shè)法為張某尋找落腳之地。幾經(jīng)協(xié)調(diào)，張某終于搬離了房屋。
蘇州知名房產(chǎn)律師說法
戶口問題關(guān)系到房屋的再次買賣、子女入學(xué)等一系列問題，但法官在案件審理中發(fā)現(xiàn)，買受方在買房前對二手房內(nèi)的戶口問題重視不夠，由此引發(fā)的糾紛在近年來的房屋買賣合同糾紛中占到了相當(dāng)大的比例。
房屋買賣合同雖有關(guān)于戶口遷移問題的約定，但一旦發(fā)生糾紛，由于戶口遷移涉及行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，故法院對遷出戶口要求不予處理，即使法院判決違約方支付一定數(shù)額的違約金，也無法解決上家空掛戶口等問題。另外，買受人實際損失難確定。在買受人對房屋再次交易時，房屋內(nèi)的空掛戶口必然會對房屋的出售造成影響，以此造成的實際損失難以量化，經(jīng)濟賠償也缺乏界定和量化的標(biāo)準(zhǔn)。
因此，蘇州房產(chǎn)合同糾紛律師提醒市民，在購買二手房時，應(yīng)要求賣方出示戶口本，并復(fù)印留存，同時與賣家一同前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兎课輧?nèi)人員的戶口情況；在合同中就戶口問題作出約定，如留部分尾款在賣方遷出全部戶口后才予以支付，同時明確違約方所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
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營業(yè)執(zhí)照1、選擇美譽度高的中介正規(guī)的房地產(chǎn)中介不是看其規(guī)模有多大，而是要留心它的市場口碑。還要先看其是否具有三證，即營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書、收費資質(zhì)證書。2、有多少錢買多大房3、考慮交通是否便利這一點往往為購房者所忽視。4、評估房價是否合理通過反復(fù)比較，判斷所要購買的房屋價格是否合理。5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白注意產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人是否同一人，如果產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人不是同一人，就需要對方出示具有法律效力的委托書（委托公證書或由律師簽字鑒證的委托書）。6、弄清二手房的歷史要問清楚房子是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)費以及水、電、煤氣費用。房屋內(nèi)是否有一些忌諱的事情發(fā)生，比如兇殺、自殺等等。7、確認(rèn)房屋面積最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，然后除以得房率，就可以獲得比較真實的房屋面積了。8、裝修情況看仔細(xì)9、物業(yè)管理問清楚10、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)如一些房子有多個房間2023-06-10160人看過 -
細(xì)節(jié)一：了解該套二手房是否屬于允許出售的房屋。因為公有住房房改售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。細(xì)節(jié)二：了解房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有共有權(quán)關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的房屋所有權(quán)證。細(xì)節(jié)三：了解所購二手房的準(zhǔn)確建筑面積。合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。細(xì)節(jié)四：了解購買二手房的程序。購買二手房買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。細(xì)節(jié)五：了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié)。有些業(yè)主在簽訂合同時常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜2023-06-10230人看過 -
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房產(chǎn)中介怎樣購買二手房呢?作為首次置業(yè)的菜鳥購房者應(yīng)該如何進行二手房交易?本文支招指導(dǎo)菜鳥完成。我準(zhǔn)備買一套二手房，但不知道都需要哪些程序，和房主直接交易擔(dān)心受騙，找房產(chǎn)中介還不知道該去哪家?一些二手房網(wǎng)站的交易論壇上經(jīng)常有人發(fā)出這樣的帖子。看來，不了解二手房交易程序的人還真是不在少數(shù)。為此，記者專門采訪了相關(guān)部門和業(yè)界人士，為你詳細(xì)講解二手房交易的程序和必須注意的事項。選擇中介公司進行二手房交易，比較省心省時，在中介的監(jiān)督下會減少許多不必要的麻煩。二手房交易一般都由以下幾個步驟來完成(因各房產(chǎn)中介規(guī)定不同，各步驟或略有差異)。第1步：登記。買賣雙方到中介機構(gòu)咨詢二手房交易的相關(guān)政策，并詳細(xì)登記購房、售房信息。第2步：驗證。中介機構(gòu)審核賣方身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存證件復(fù)印件備案。同時實地考察、掌握房屋詳情，初步估價，為確定售價提供參考。第3步：簽約。驗證核實房屋后2023-06-10372人看過 -
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#房產(chǎn)合同糾紛
相關(guān)咨詢
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買二手房時購房人戶口必須遷出嗎四川在線咨詢 2022-04-07買房人在購買二手房時，一般都會要求原房主將落戶在該房屋的戶口全部遷出，因為這直接涉及到買房人在辦理房屋過戶手續(xù)后，能否將自己的戶口落入房屋所在地的問題，特別是在買房人原為廣州市集體戶口，欲通過買房落戶成獨立戶口，或者買房人欲通過購房落戶后解決子女入學(xué)問題時(購買學(xué)區(qū)房)，這一需求很可能成為購房人的主要購房目的。但實踐中，我們經(jīng)常會遇到買賣合同簽訂后，賣房人由于種種原因，無法及時將房屋內(nèi)的戶口遷出， -
購買二手房戶口問題是怎么樣的青海在線咨詢 2022-06-26購房者可在簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)天叫業(yè)主帶好其戶口本原件，以供查看。如果業(yè)主的戶口不在所簽合同的房子中，就沒問題了。 如業(yè)主的戶口在其賣出的房子中，則應(yīng)在合同中約定戶口遷出時間，并留部分尾款。等其將戶口遷出后，再付尾款，這樣就可避免日后的麻煩了。要想查詢二手房原戶主戶口是否遷出有以下幾種方式可以查詢到，不收費： 1、可以致電房屋所在地戶籍科進行咨詢，幫助自己查詢房屋內(nèi)是否還殘留戶口。 2、直接帶上 -
購買二手房時，戶口是否可以遷入？西藏在線咨詢 2024-12-03在房屋產(chǎn)權(quán)過戶和戶口遷移等方面,通常在簽署二手房買賣合同時就已經(jīng)確定了。因此,如果買家在合同中沒有約定或者約定不明確,根據(jù)買賣合同確定具體處理方式如下: 1. 如果合同中有相關(guān)約定,就按照約定進行處理。 2. 如果合同中沒有約定或者約定不明確,并且房主賣的房屋不是唯一的住宅,或者是唯一的住宅但是有親屬好友或單位愿意接受其戶口的,買家可以要求房主或當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)助將戶口遷走。 3. 如果房主確實 -
購買二手房過戶費用怎么計算，購買二手房過戶的費用山東在線咨詢 2022-04-16二手房過戶費用，根據(jù)法律規(guī)定，國家對城市房屋所有極及土地使用權(quán)實行登記發(fā)證制度。這是政府保護房地產(chǎn)權(quán)屬的重要方式，也是保護購房者切身利益的重要手段。因此，購買了二手房后應(yīng)及時到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。那么， 2013年二手房過戶費用，主要內(nèi)容如下： 1、過戶登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。 2、交易手續(xù)服務(wù)費：住宅6元/平方米(房改房、經(jīng)濟適用房、安居房 -
買二手房上戶口應(yīng)該怎么辦買二手房可以入戶口嗎？浙江在線咨詢 2024-09-05符合條件的前提下，可以： 1、如：當(dāng)事人的房產(chǎn)面積、購房時限、房屋總價、遷入戶口的總?cè)藬?shù)等，達到房產(chǎn)所在地的購房入戶要求； 2、并且原房東的戶口已經(jīng)遷出（或者未遷入）該房產(chǎn)，當(dāng)事人能夠交驗房屋產(chǎn)權(quán)登記證、購房合同、原始發(fā)票及本人的戶口本、身份證等證件及資料的，戶口可以遷入； 3、當(dāng)事人可以結(jié)合實際情況，事先咨詢該房產(chǎn)所在地的轄區(qū)派出所工作人員，以對方的答復(fù)為準(zhǔn)。 《中華人民共和國戶口登記條例》的規(guī)
