久久精品免费一区二区喷潮,精品人妻乱码一,二,三区,精品一区二区三区在线成人,久久国产劲暴∨内射,精品久久久久成人码免费动漫

網(wǎng)友咨詢：我們購買的是東莞期房，絕大多數(shù)購房戶早在去年上半年就一次性交齊了房款，而我們一直也沒見到他們的售房許可證，而且，按合同約定，房子應(yīng)該在2013年12月28日之前交房，可是至今也沒有通知我們拿鑰匙。我們都很著急。請問律師：我們現(xiàn)在該怎么辦？律師回復(fù)：開發(fā)商是否已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，可到房地產(chǎn)管理部門查詢。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條之規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果通過查詢發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商確實(shí)沒有取得商品房預(yù)售許可證，那么開發(fā)商售房的

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。開發(fā)商一房多賣買受人可以如何維權(quán)開發(fā)商一房多賣買受人可以這樣維權(quán)，商品房買賣合同訂立后，出賣人將該房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，無法取得該房屋的買受人可以要求解除合同，返還已付購房款和利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任?？梢韵群烷_發(fā)商協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以向法院起訴開發(fā)商。

如果開發(fā)人員沒有取得預(yù)售證，就不能出售房間。1、《商社預(yù)售許可證》是市，縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商社的許可文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土住宅管理局，證明書由市國土住宅管理局統(tǒng)一印刷，辦理登記審查和發(fā)行證明書。2、開發(fā)人員只有在取得預(yù)售證的情況下才能對外出售房屋，收取購房者的房費(fèi)，沒有拿出預(yù)售證收取錢是違法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利！3、可以打電話咨詢當(dāng)?shù)刈》抗芾砭值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證由住房管理局負(fù)責(zé)審查發(fā)行，一是在大樓賣場展示，二是住房管理局有申請，他們可以放心購買。開發(fā)商沒有預(yù)售證就賣房子違法嗎？沒有預(yù)售證開發(fā)商賣房的行為屬于違法。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買賣交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售并與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一

摘自甄靈宇律師著《房屋買賣法律自助手冊》（上海人民出版社2010年5月第1版孫洪林主編）律師提示未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此，此時(shí)的認(rèn)購書或認(rèn)購協(xié)議不會(huì)被當(dāng)然地確定無效。另外，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第（

開發(fā)商預(yù)售證過期，不允許以預(yù)售的方式出售房屋。如果已經(jīng)過期了，應(yīng)當(dāng)辦理延期。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第九條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。在開發(fā)商未取得預(yù)售證時(shí)是否可以付定金在開發(fā)商未取得預(yù)售證時(shí)不可以付定金。預(yù)售房產(chǎn)的銷售開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售的行為屬于違法行為，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金（國家規(guī)定以行政劃撥方式供應(yīng)土地的除外），取得《國有建設(shè)用地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》；2、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上；4、已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日。商品房預(yù)售許可證取得條件是什么為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，根據(jù)國家城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，全國已都實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度。所謂商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在商品房未經(jīng)初始登記領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證（俗稱大產(chǎn)證）前，銷售商品房的行為均系商品房預(yù)售行為，必須持有商品房預(yù)售許可證。未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照

買受人在與開發(fā)商訂立商品房預(yù)售合同后，開發(fā)商（出賣人）沒有取得商品房預(yù)售許可證明的，該商品房預(yù)售合同無效，買受人可以要求出賣人返還預(yù)付款和賠償自己的損失。但是如果在買受人起訴前取得了商品房預(yù)售許可證明的，合同可以認(rèn)定有效。未辦兩證的預(yù)售商品房買賣效力的認(rèn)定［案情介紹］2008年10月1日張某將自己從開發(fā)商處買來的位于南京浦口＊＊家園的一套面積102平方米的預(yù)售商品房向王某出售，該套房產(chǎn)雖已交付，但兩證尚未辦理，張某與王某雙方在中介公司的見證下簽署了《房屋買賣居間合同》，同時(shí)王某向張某交付了2萬元定金，同時(shí)雙方在合同中約定：買方在簽訂本合同時(shí)先付給賣方定金人民幣貳萬元整，在過戶手續(xù)開始辦理前支付30％；雙方約定在2008年10月27日之前完成過戶手續(xù)。自本協(xié)議簽定之時(shí)起，如賣方單方違約，則需賠償買方雙倍定金，如買方單方違約，則買方的定金歸賣方所有，同時(shí)約定在2008年10月27日辦理該套房產(chǎn)

商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；4、已通過竣工驗(yàn)收；5、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；6、物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。一、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件1.房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要持有資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；2.要拿到土地使用權(quán)的證書或批準(zhǔn)文件；3.有工程規(guī)劃和施工的許可證；4.已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收；5.拆遷安置工作已經(jīng)全部落實(shí)；6.供水、電、熱、燃?xì)?、通訊等設(shè)施已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，其他配套和公共設(shè)施已經(jīng)可以交付使用或有明確的進(jìn)度和交付時(shí)間；7.物業(yè)管理的方案已經(jīng)確定落實(shí)。二、商品房出售

開發(fā)商未取得預(yù)售許可證銷售房屋，能要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息。一、房產(chǎn)證辦不下來是什么原因房子購買一段時(shí)間后，房屋產(chǎn)權(quán)證仍然辦不下來，可能有以下幾種情況：第一是房子的五證還不齊全，也就是開發(fā)商的出售審批手續(xù)存在問題，沒有辦理下來預(yù)銷售許可證;第二是房屋的竣工驗(yàn)收不合格;第三是房子雖然五證齊全了，但開發(fā)商沒有到房管局提交辦理房屋初始登記的申請，房管局因此無法為住戶辦理產(chǎn)權(quán)證。不論是因?yàn)橐陨夏姆N原因，出現(xiàn)交房延期的問題都可以推斷為開發(fā)商的過錯(cuò)。對于預(yù)售商品房辦理房產(chǎn)證義務(wù)的履行期限，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在沒有約定的情

開發(fā)商達(dá)到什么條件才能取得預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害購房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對房地產(chǎn)開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：（一）房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國有土地或集體土地來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，保證購房者購房后確定能得到所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)商未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工程就不一定符合城市

律師解答：能。開發(fā)商未取得預(yù)售許可證銷售房屋，能要求退房并由房產(chǎn)公司償還所交付的購房款及利息?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

一、買房到期沒交房怎么退房1．關(guān)于退房要求，首先購房人需以書面形式通知開發(fā)公司如下內(nèi)容：明確表示希望解除房屋買賣協(xié)議；若因拆遷開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房情況發(fā)生，則相應(yīng)的，開發(fā)商要承擔(dān)退房過程中產(chǎn)生的所有財(cái)務(wù)損失以及其他相關(guān)費(fèi)用；然而，若是由于購房者的購房抵押貸款未能獲得批準(zhǔn)，亦或是購房者與開發(fā)商之間對于付款方式無法達(dá)成共識等原因引起的退房意愿，此時(shí)開發(fā)商可不必承擔(dān)任何責(zé)任。2．針對退款業(yè)務(wù)辦理流程及時(shí)間周期規(guī)定，在購房者正式表達(dá)退房需求之后，開發(fā)公司需在接收到通知當(dāng)日起，于最遲不超過15個(gè)工作日內(nèi)完成全額退款操作，并且同時(shí)終止履行房屋買賣協(xié)議。在此期間，若有必要，開發(fā)商須代為向購房者支付其每月應(yīng)付銀行的貸款本金與利息，直至相關(guān)手續(xù)或文件簽訂為止。3．違約金方面，若開發(fā)公司在購房人提交退房申請后的15個(gè)工作日內(nèi)仍未能順利完成退款流程，自發(fā)出通知次日起至購房者實(shí)際得到全額房款之日，開發(fā)公司應(yīng)對購房者

如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，根據(jù)違法情節(jié)和后果，將處以不同等級的處罰：1、銷售1套且收取定金或房價(jià)款未超過50萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0．5％的罰款；2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房價(jià)款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0．8％的罰款；3、銷售6套以上或收取定金或房價(jià)款超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款1％的罰款。對于“不符合商品房銷售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬元到3萬元3檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。房企未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，根據(jù)違法情節(jié)和后果，確定了5萬元和10萬元兩檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。未取得預(yù)售許可證可以給開發(fā)商定金么在開發(fā)商未取得預(yù)售證時(shí)不可以付定金。預(yù)售房產(chǎn)的銷售開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售的行為屬

有了預(yù)售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；查驗(yàn)開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，并核實(shí)自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預(yù)售)許可證》上所載的房屋棟號范圍內(nèi)。這是買期房注意事項(xiàng)中最重要的一步，如果開發(fā)商連資格都不具備，或者簽了合同以后才發(fā)現(xiàn)你買的房屋根本不在許可證范圍內(nèi)，就為時(shí)已晚了。一、合同文本一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬不能馬虎。二、一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等一般情況下開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，常用的借口是有關(guān)部門不給辦理。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的