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小區(qū)車庫(kù)車位的歸屬

一、《民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

該條款確立了關(guān)于小區(qū)車庫(kù)的歸屬的一個(gè)原則，即車位車庫(kù)必須根據(jù)約定來(lái)確定歸屬。“這也就是說(shuō)，給與了開發(fā)商或業(yè)主通過(guò)約定保留車庫(kù)所有權(quán)的可能性，如果開發(fā)商在合同中作出了保留車庫(kù)所有權(quán)的約定，那么，他就獲得了車庫(kù)所有權(quán)。”在市場(chǎng)條件下，這有利于更大地發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。如果開發(fā)商認(rèn)為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫(kù)的所有權(quán)，將其出售、附贈(zèng)給業(yè)主使用;反之則可以保留車庫(kù)的所有權(quán)，將車庫(kù)出租給業(yè)主使用。從這里可以看出，《民法典》承認(rèn)了開發(fā)商的天然優(yōu)勢(shì)地位，以保障他們開發(fā)車庫(kù)的積極性，緩解車庫(kù)緊缺的狀況。另外，這種約定在一定程度上是承認(rèn)了小區(qū)車位車庫(kù)可以作為獨(dú)立交易的客體，為業(yè)主以后自主的轉(zhuǎn)讓或出租提供了法律的依據(jù)。

二、《民法典》第二百七十五條中規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

居民小區(qū)內(nèi)供業(yè)主停車的地方主要有兩種：一種是封閉型的車庫(kù)，以地下車庫(kù)居多。一種是地面非封閉型停車場(chǎng)。這種停車場(chǎng)被劃分為一個(gè)個(gè)車位，以露天的居多，也有搭建簡(jiǎn)易篷頂?shù)摹ｋm然車庫(kù)也要?jiǎng)澐譃橐粋€(gè)個(gè)車位來(lái)使用，但其不同于地面停車場(chǎng)，兩者區(qū)別主要在：車庫(kù)是具有四周封閉的空間，具有建筑物的特征，停車位不具備建筑物的特征;地面停車場(chǎng)的開發(fā)幾乎不需要成本，而車庫(kù)的開發(fā)成本相對(duì)較高。《民法典》對(duì)此區(qū)別對(duì)待了露天停車位和車庫(kù)，并規(guī)定了不同的歸屬原則，體現(xiàn)了立法技術(shù)上的進(jìn)步。事實(shí)上，露天停車場(chǎng)的建設(shè)幾乎不需要任何成本，其占用的土地已經(jīng)屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的范圍之內(nèi)，將其歸為業(yè)主共有是合理的。此規(guī)定一出，對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并交納相關(guān)費(fèi)用而引起的糾紛，即可得到相應(yīng)的解決。業(yè)主交納的這項(xiàng)費(fèi)用，不是停車位的租金，而是向物業(yè)管理公司交納的停車保管服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)維護(hù)車輛的停放秩序。一旦發(fā)生停放車輛的丟失或損壞，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該規(guī)定意味著還開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有;如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

三、車庫(kù)的分類以及歸屬

學(xué)者對(duì)車庫(kù)進(jìn)行了分類：法定車庫(kù)、自行增設(shè)車庫(kù)、獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車庫(kù)。

法定車庫(kù)是指法律、法規(guī)規(guī)定區(qū)分所有的建筑物乃至商業(yè)小區(qū)所應(yīng)附設(shè)的車庫(kù)。此類規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范，開發(fā)商必須遵守，為區(qū)分所有的建筑物附設(shè)特定數(shù)量的車庫(kù)，歸建筑物區(qū)分所有人擁有。

自行增設(shè)車庫(kù)，是指法定停車庫(kù)以外由建筑商自行增設(shè)的停車位。其具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及權(quán)狀，且得為單獨(dú)轉(zhuǎn)移，該車庫(kù)建造不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，不得違法建筑規(guī)劃。該類車庫(kù)由開發(fā)商自主決定出售、出租，在商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同中約定購(gòu)房人不享有此類車庫(kù)的共有權(quán)，具有法律效力。如果沒有約定歸屬，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)出讓合同均未明確它們屬于開發(fā)商，房屋所有權(quán)登記也沒有將它們登記在開發(fā)商名下，那么這些車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。反之，則屬于開發(fā)商。

獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車庫(kù)是指法律規(guī)范規(guī)定增設(shè)的停車位，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、權(quán)狀及可單獨(dú)移轉(zhuǎn)?？梢栽试S開發(fā)商出售、出租，且買受人、承租人不限于業(yè)主。如果該類車庫(kù)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等文件已經(jīng)明確了歸屬于開發(fā)商，那么，此類車庫(kù)不屬于業(yè)主共有。

四、《民法典》第二百七十五條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

這里的“首先”不同于“優(yōu)先”。后者是指在同等的條件下，業(yè)主優(yōu)先獲得：“首先”則不區(qū)分條件，更有助于保障業(yè)主利益。這實(shí)際上是對(duì)小區(qū)車位車庫(kù)的出售或出租加以了必要的限制。盡管法律允許小區(qū)車位車庫(kù)可以成為交易的客體，但為了本區(qū)居民的停車需要和方便生活，必須先滿足業(yè)主的需要。在業(yè)主沒有滿足需要前，開發(fā)商與業(yè)主以外的人訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。從這點(diǎn)上看，再次說(shuō)明了與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的區(qū)別。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買，如果業(yè)主以外的人出價(jià)更高，則可以賣給業(yè)主以外的人。

但按此款規(guī)定，即使業(yè)主以外的人在出高價(jià)的情況下，開發(fā)商也不能出售。該條款規(guī)定主要是針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放;不少小區(qū)沒有車位、車庫(kù)或者車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位等問題。這體現(xiàn)了法律對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的干預(yù)。