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在中國，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，絕不是一件簡單的事。首先需要大筆的資金，地價，施工開發(fā)費用等等；加上開發(fā)的周期過長，從拿地、前期規(guī)劃設(shè)計、施工到整體交付，至少需要2年左右的時間；因此資金的回籠就變得更加緩慢，對于投資者來說，這是最為致命的。同時這三個特性相互牽扯影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)擔負著更大風險，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)很容易成為一個吃力不討好的事情。

所以不得不承認，期房預(yù)售制度的出現(xiàn)，是這些問題都得到的了一定解決。在政府的主導下，開發(fā)商可以先買房迅速回籠資金，開發(fā)商、施工方、銀行以及政府之間的利益都得到了和諧的處置。那風險呢自然就是轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上了。

一般來說，期房預(yù)售制度必須要有比較嚴格的法律體系來限制開發(fā)商，保護購房者的利益。但是目前在中國情況卻是，購房者從銀行借錢，買開發(fā)商還沒有建好的房子，債務(wù)關(guān)系從購房者和開發(fā)商之間變成了和銀行之間了。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，這些債務(wù)帶來的風險就是由購房者承擔了。

為什么目前還不能取消期房預(yù)售制度

既然期房銷售存在諸多風險和問題，為什么不取消這一制度呢？回答是肯定的。在目前房地產(chǎn)市場條件并不十分成熟的情況下，還不能取消這一制度。其主要原因是：

一是房地產(chǎn)金融多元化還差得很遠。目前的房地產(chǎn)建設(shè)項目融資渠道單一，只有靠銀行貸款，還有一部分就是靠預(yù)售款，融資多元化渠道還未解決，如果取消預(yù)售制度，對房地產(chǎn)項目建設(shè)及住房供應(yīng)將帶來不利影響。

二是保證供給是當前的主要任務(wù)。目前多數(shù)居民的居條件還未徹底變，供需矛盾仍然突出，如果供給不能保證，可能會造成市場的動蕩，對政府控制房價的努力將會受到影響。供應(yīng)現(xiàn)房對購房者來講雖然風險減小，但如果目前取消預(yù)售制度，對開發(fā)商的資金要求就會提高，在市場條件不成熟的情況下，對開發(fā)商投資房產(chǎn)將會受到限制，供應(yīng)量減少，房價很難控制。

三是銷售模式應(yīng)該多樣化。房子只許建好了再賣不符合我們國家的消費情況，也不符合世界房地產(chǎn)消費情況。一個制度是否合理要看它是否有利于各方。預(yù)售制度至少存在四個有利：即有利于開發(fā)商；有利于銀行；有利于消費者個人；有利于國家經(jīng)濟建設(shè)。對發(fā)展經(jīng)濟、刺激消費、拉動內(nèi)需起著積極的作用。

四是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。如果取消了預(yù)售制度，就意味著低成本資金來源減少，資金使用周期增長，資金成本加大，導致資金雄厚的幾家大房地產(chǎn)企業(yè)形成價格聯(lián)盟和壟斷局面，致使房價上漲。

五是商品房預(yù)售有其法律依據(jù)?，F(xiàn)行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)中都有明確的規(guī)定，不是隨便就能取消的，最終要由法律來決定。

我國現(xiàn)行的預(yù)售房制度出了一些問題，不是制度本身好與不好的問題，也不是制度本身在制定時是為了開發(fā)商的利益而沒有側(cè)重保護消費者權(quán)益的問題。應(yīng)該說，該項制度在實施過程中應(yīng)該得到不斷完善，而我們沒有能夠去及時地加以完善或者完善得很不夠的問題。