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首套房抵押貸款問題解析

來源：法律編輯整理時間： 2022-11-03 15:52:36 124 人看過

一、案例

目前各銀行陸續(xù)開始以“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定第二套房。改善型置業(yè)升級客戶在現(xiàn)階段該如何實(shí)現(xiàn)購房愿望？

金先生曾全款購買過一套房產(chǎn)，市場價現(xiàn)為150萬元。眼下，金先生的女兒將上小學(xué)，需要接父母過來照顧孩子，可是金先生現(xiàn)在居住的小兩居明顯不能夠滿足其居住需求，于是想再買套大點(diǎn)的房子居住。金先生看上了一套總價為180萬元的二手房，可是就在金先生向銀行咨詢時，卻被告知如果其貸款買房的話，有可能會被算作是“第二套房”，首付50％、利率上浮1．1倍。因?yàn)椤暗诙追俊便y行是以房產(chǎn)評估價的五成來發(fā)放貸款的，所以金先生的首付款至少要110萬元，可是金先生手頭只有100萬元的積蓄。

二、解析

偉嘉安捷的專家說，在“京十二條”下發(fā)前，金先生如果使用貸款再購房的話，可比照首套房政策執(zhí)行，享受首套房首付和利率方面的優(yōu)惠。而新政下發(fā)后，根據(jù)銀行對“二套房認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策精神，在實(shí)際操作過程中銀行與建委房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)全面聯(lián)網(wǎng)后，對于金先生這種名下已有一套住房，再次貸款購房人群有可能會劃為“二套房”，首付需50％、利率需上浮1．1倍。專家建議，金先生可以通過抵押消費(fèi)貸款緩解資金壓力。

因?yàn)椋绻捎?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/1499361045216025329.html">銀行貸款的話，金先生手頭的資金不足以支付首付款。而使用抵押消費(fèi)貸款的話，金先生名下的這套房產(chǎn)大概可以評估到120萬元，抵押消費(fèi)貸款購房一般可以貸到七成，也就是說金先生可以貸到84萬元左右，再加上金先生的100萬元積蓄可以全款購買該房產(chǎn)。根據(jù)現(xiàn)在銀行“先抵押后放款”的流程，放貸時間較之前有所延長后，二手房業(yè)主更傾向于全款購房人。如果全款購買的話，一般還可以從業(yè)主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房產(chǎn)還可以正常居住或出租，“專家建議金先生可以將這套房產(chǎn)出租，用租金收益來沖抵抵押貸款月供的壓力。

結(jié)果1：

銀行貸款首付需要110萬元（180萬元－70萬元），手頭積蓄僅100萬元，不夠首付，無法貸款購買總價180萬元的第二套房

結(jié)果2：

手頭積蓄100萬元＋抵押貸款84萬元，可全款購買總價180萬元的第二套房

140萬元×50％＝70萬元

抵押貸款金額

120萬元×70％＝84萬元

抵押貸款成數(shù)

7成

抵押現(xiàn)有房產(chǎn)購買第二套房

現(xiàn)有房產(chǎn)總價150萬元，評估價120萬元

第二套房總價180萬元，評估價140萬元

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抵押
住房公積金貸款抵押相關(guān)問題解答

住房公積金貸款是需要抵押的，公積金貸款需要將房地產(chǎn)抵押給貸款銀行。銀行在發(fā)放公積金貸款時擔(dān)心違約風(fēng)險。如果貸款不還清，房產(chǎn)將一直存在銀行。一般情況下，房產(chǎn)證會作為抵押物，貸款還清后銀行才能拿到。住房公積金貸款，以房產(chǎn)證為抵押，貸款需還清后方可領(lǐng)取，借款人無需到房管局領(lǐng)取房地產(chǎn)許可證。住房公積金貸款買房需要帶房產(chǎn)證嗎？住房公積金貸款需要房產(chǎn)證。在沒有房產(chǎn)證的情況下，借款人需要具有合法的購房合同或協(xié)議、已交付所購住房全部價款30％以上的首付款、已累計繳存住房公積金12個月以上或連續(xù)繳存6個月以上，方可支用住房公積金貸款。《住房公積金管理?xiàng)l例》住房公積金貸款法律條件主要包括：1、具有完全民事行為能力的自然人，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和貸款償還能力，個人信用狀況良好；2、借款人及所在單位已建立住房公積金制度，至貸款時已連續(xù)足額繳存住房公積金不低于規(guī)定的時間，未發(fā)生或者已全部還清住房公積金貸款；3、具有合法

2023-07-01

249人看過
契稅
首套房契稅問題

對個人購買家庭唯獨(dú)住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1．5％的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。首套房契稅減半怎么退首套房契稅減半可以向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還多繳納的契稅。申請時請?zhí)峁┫嚓P(guān)資料，具體如下：1、根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，個人購買住房（“別墅”除外，下同），單套建筑面積在144平方米以下或者套內(nèi)建筑面積120平方米以下，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契稅減按1．5％征收；2、個人購買單套建筑面積在90平方米及以下住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅減按1％征收。個人購買住房，不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應(yīng)按法定稅

2023-08-02

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房屋抵押
房屋抵押貸款的還款方式解析

1、等額本息還款法：等額本息還款方式比較適合普通的上班族，因?yàn)槊總€月的還款額度固定，借款人可以有計劃的規(guī)劃個人經(jīng)濟(jì)。等額本息還款是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月進(jìn)行還款。2、等額本金還款法：等額本金還款法是將本金分?jǐn)偟矫總€月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息，一般前期還款壓力較大，后期還款輕松。是借款人節(jié)省貸款利息的一種還款方式，不過這種還款方式比較適合高收入人群。3、分階段還款法：在還款過程中，允許借款人有3至5年的寬限期，開始每個月要還幾百元，過年之后，隨著收入的增加，借款人的還款額度也增加，總之都是正常還款的情況。4、一次性還本付息：也就是借款人貸前一次性償還本金和利息，這種還款方式壓力比較大，適合從事經(jīng)營內(nèi)的借款人辦理。5、轉(zhuǎn)按揭：借款人找擔(dān)保公司出面墊資，贖回樓盤，然后在辦理抵押貸款的一種還款方式。6、雙周供：也就是一個月償還2次，每

2023-07-04

479人看過
房屋抵押
房屋抵押能貸多少款？房屋抵押貸款注意哪些問題

房屋抵押能貸款多少1、房子抵押貸款能貸款多少與很多因素有關(guān)，如房齡、借款人年齡、房產(chǎn)的流性、變現(xiàn)性等，歸結(jié)起來，這些都會影響到房產(chǎn)的評估值和貸款成數(shù)，房產(chǎn)的評估值和貸款越高，所能貸到的款項(xiàng)就越多。房產(chǎn)的評估值和貸款成數(shù)都會影響到房屋的貸款額度。房屋抵押貸款額度計算公式：貸款額度=房產(chǎn)評估值×貸款成數(shù)。2、房產(chǎn)房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，房齡越長，房屋升值保值的空間越小，一般獲批貸款的成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。位置偏遠(yuǎn)、面積小的房屋，貸款成數(shù)一般較低。因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)，面積又小，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力就越差，所以貸款成數(shù)就低，甚至可能不予貸款。3、房屋抵押貸款能貸多少一般都是沒有固定的。通常來說，要看房子的評估價，這個評估價不是你認(rèn)為多少就是多少，要通過專業(yè)的機(jī)構(gòu)來評估。還要看你房子的具體情況，比如年限，地域等等，產(chǎn)權(quán)問題等等。偶爾還會看你的個人條件，比如還款能力和個人信用

2023-06-10

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抵押貸款
住房抵押貸款的申請條件解析

申請住房抵押貸款需要滿足以下條件：1、年滿十八歲，具有合法身份；2、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；3、有合法有效的購房合同；4、能夠提供貸款銀行認(rèn)可的有效擔(dān)保；5、符合貸款銀行規(guī)定的其他條件。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。住房抵押貸款申請流程住房抵押貸款申請流程是購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。《中華人民共

2023-07-07

300人看過
抵押貸款
房產(chǎn)抵押貸款如何申請,房產(chǎn)抵押貸款該注意哪些問題

一、對房產(chǎn)抵押貸款房產(chǎn)以及借款人的要求對于可抵押貸款人的要求：貸款人必須擁有房屋的所有權(quán)，即擁有房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)必須清晰，證件齊全，無其他的債務(wù)房產(chǎn)。對房屋建筑的要求：房產(chǎn)建筑年代越老，借款人的貸款成數(shù)將會降成。一般最好用做20年以內(nèi)的年限的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，否則審核時候無論是審批還是額度都會有不同程度的影響。二、貸款資金用途的要求目前銀行對房產(chǎn)貸款用途的要求一般包括：購車、購房、裝修、留學(xué)、醫(yī)療、旅游、大宗購物等消費(fèi)貸款。對于企業(yè)的資金用途包括：可流動性資金周轉(zhuǎn)、創(chuàng)業(yè)融資、開展新業(yè)務(wù)等。之所以要求貸款人的資金用途主要是為了加強(qiáng)貸款資金流向的管理，防止一切可能出現(xiàn)的騙貸、貸款資金進(jìn)入股票風(fēng)險行業(yè)等不良資金用途的發(fā)生。除了向銀行做抵押貸款之外，網(wǎng)貸平臺基本上也能夠完成企業(yè)或者個人的抵押融資貸款，貸款流程和條件比銀行的流程手續(xù)簡單的多，目前匯富寶平臺針對貸款人的申請費(fèi)用為零，貸款年利率最低到10%左右

2023-05-05

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二次抵押
二次抵押貸款是否能解決非全款購房的貸款問題？

房屋產(chǎn)權(quán)人沒有經(jīng)過銀行的同意，不得轉(zhuǎn)讓房屋，除非購買人愿意替房屋產(chǎn)權(quán)人代為還清銀行的債務(wù)。因?yàn)橘J款未還清的房子是不能變更產(chǎn)權(quán)的，買房的人拿不到產(chǎn)權(quán)證，所以只有償還完貸款后才能過戶。但是，也不全是沒有辦法，首先需要明確的一點(diǎn)就是，未還清貸款的房子是可以買賣的，但前提是必須已經(jīng)取得國家認(rèn)可的房屋權(quán)證，因?yàn)槎址拷灰资且苑慨a(chǎn)證為準(zhǔn)的。辦理房子二次抵押貸款的方式（一）銀行辦理如果找銀行直接辦理的話，必須在原貸款行才可以辦理，其它銀行是無法辦理房子二次抵押貸款的。需要注意的是，有些銀行規(guī)定，只有按時足額償還貸款本息一定期限的房子才可以辦理二次抵押貸款。（二）找擔(dān)保公司辦理找擔(dān)保公司辦理房子二次抵押貸款的原理就是，擔(dān)保公司先墊資將你的剩余房貸結(jié)清，然后注銷抵押登記，從銀行手中拿回房產(chǎn)證，最后再把房產(chǎn)證辦理房屋抵押貸款。嚴(yán)格意義上來說，這種方式并不算二次抵押，反倒更像是提前還款后再辦理抵押貸款。找擔(dān)保公

2023-07-03

372人看過
房屋抵押
解決房屋抵押還款問題的方法

根據(jù)《民事訴訟法》第二百四十七條，如果房屋進(jìn)行抵押后不能按時履行還款義務(wù)，貸款機(jī)構(gòu)可能向法院申請拍賣或變賣該房產(chǎn)以抵清欠款，貸款人如果不想房產(chǎn)被拍賣變賣，可以采取措施：1、說明自己的還款困難情況，向貸款機(jī)構(gòu)申請延長時間還款。2、提供其他財產(chǎn)來擔(dān)保自己日后履行還款義務(wù)。3、同身邊親朋借款還貸。什么是房屋抵押1、抵押是一個法律術(shù)語，根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，抵押定義為：債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。2、房屋抵押就是一種具體的抵押方式，是指債務(wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的國有房屋提供出來作擔(dān)保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。3、提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)

2023-06-30

311人看過

抵押貸款
住房反向抵押貸款面臨的問題

第一，年齡預(yù)測方面的不確定因素。時-代發(fā)展的今天，一般來說預(yù)測一國普通民眾的預(yù)期平均壽命已不是件困難的事情。住房反向抵押貸款中碰到的年齡預(yù)測障礙主要來自兩方面，一是，借款人的道德風(fēng)險，也就是說預(yù)期自己會長壽的健康老人會有一種較之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押貸款的現(xiàn)象。這就使得貸款人依據(jù)普通人壽保險公司生命表預(yù)測的老人壽命會偏低。二是住房反向抵押貸款時間過長，醫(yī)學(xué)科學(xué)的發(fā)展在這期間很可能出現(xiàn)巨大突破，從而大大延緩人類壽命，造成貸款人支付增加，回收推延，造成巨大損失。第二，利率預(yù)測方面的不確定因素。中國是一個發(fā)展中國家，歷史證明發(fā)展中國家在發(fā)展過程中通貨膨脹很容易發(fā)生，從而引起銀行利率的相應(yīng)大幅增加。雖然目前我國的通貨膨脹不嚴(yán)重，貸款利率不算高，但難保證未來幾十年內(nèi)這種情況不發(fā)生變化，并且以往的低利率很容易引起未來低利率的預(yù)期，這反倒增加了貸款人的風(fēng)險利率。第三，未來房價預(yù)測方面

2023-05-05

53人看過
抵押貸款
房地產(chǎn)抵押貸款中的五個問題

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一；房地產(chǎn)多頭管理，單位間溝通不夠；企業(yè)破產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)處置受阻；評估機(jī)構(gòu)無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產(chǎn)主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機(jī)構(gòu)帶來不同程度的貸款損失和風(fēng)險。如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險、把損失降低到最低程度。一、用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空首先，不法分子利用制造的假證

2023-06-10

244人看過
質(zhì)押貸款
個人質(zhì)押貸款概述及個人房產(chǎn)抵押貸款問題

一、質(zhì)押物范圍借款人或第三人所有的由我行簽發(fā)的本外幣定期儲蓄存單(折)、1999年(含)以后我行代理發(fā)行的憑證式(含電子記帳式：目前電子記賬式國債由于系統(tǒng)問題無法作質(zhì)押貸款)國債、柜臺記帳國債(目前柜臺記賬式國債由于系統(tǒng)問題無法作質(zhì)押貸款)或記名式金融債券、銀行間簽有質(zhì)押止付擔(dān)保協(xié)議的本地其他商業(yè)銀行簽發(fā)的儲蓄存單(折)。(目前我行尚未與任何一家本地其他商業(yè)銀行簽有質(zhì)押止付擔(dān)保協(xié)議，因此他行儲蓄存單(折)暫不能在我行辦理質(zhì)押貸款)。二、借款人的條件1、申請貸款時年滿18周歲的具有完全民事行為能力的自然人;2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，具有按期償還貸款本息的能力;3、能夠提供我行認(rèn)可的質(zhì)押物;4、在中國工商銀行開立個人結(jié)算賬戶和個人貸款綜合賬戶;5、電子銀行個人質(zhì)押貸款的借款人還須為電子銀行個人注冊客戶，并擁有電子銀行個人客戶證書。6、我行規(guī)定的其他條件。三、借款人應(yīng)提交的資料1、借款人有效身份證

2023-06-15

117人看過
首套房
首套房購房者需要了解的首付比例問題？

目前購買首套房，如果購房者的資質(zhì)信用良好，比如月收入較高，名下的資產(chǎn)較多，貸款記錄良好，征信記錄也很好，那么最低可以首付25％，保險點(diǎn)的付到30％最穩(wěn)妥。辦理新房貸款時，有時候會有一定折扣比例的貸款優(yōu)惠，不過購房者要證明這是買的首套房子。首付款是按照購買時的市場價作為參考，并根據(jù)個人貸款次數(shù)和個人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例。一手房首付計算方式：首付款＝總房價－客戶貸款額＝合同價格80％（首次貸款額度最高可達(dá)80％）一套房首付比例并不是固定不變的，各地首套房首付比例也有不同。按照現(xiàn)有的首套房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：新房商業(yè)貸款首付比例是三成，公積金貸款首付比例為首套房。面積在90及以下的房子的公積金貸款首付比例不得低于20％，90以上的住房公積金貸款首付款比例不得低于30％。首套房與二套房首付有何區(qū)別？你知道貸款買房首付多少嗎？對于首次置業(yè)和二次置業(yè)的購房者來說，購房首付比例是有所不同的

2023-07-03

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首套房
首套房認(rèn)證相關(guān)問題

第一套證明問題集：1。夫妻戶口屬于集體戶口，由單位辦理。那么，辦理第一套證明時需要戶口所在社區(qū)的印章，集體戶口是否屬于社區(qū)？A：一般來說，有社區(qū)，情況不明時可以咨詢房管部門。2。首套房證書的一般有效期是多久？A:一般有效期在幾個工作日內(nèi)，不太長，有效期會在證明材料上注明。3。我需要開首套房嗎？A:我需要開它。個人首套房如何開證？A:帶上戶口簿和身份證到房管局。一開始沒有房產(chǎn)證。5，首套房樣品？：:XX市地稅局第一套購房證明茲證明本市XX人（身份證號）未登記在我公司房屋權(quán)屬，系本部門首次購房。這是為了證明！XX市房管局（加蓋公章）（日期格式）二0，二0十一月十五日，

2023-05-08

500人看過
抵押貸款
工資卡抵押貸款的還款問題

不能。按合同約定一方占有對方的財產(chǎn)，對方不按照合同給付應(yīng)付款項(xiàng)超過約定期限的，占有人有權(quán)扣押該債務(wù)人的財產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人或第三人提供一定的財產(chǎn)物為債務(wù)人履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人便可扣押抵押物，并可以抵押物的價值優(yōu)先實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。法院凍結(jié)工資卡單位知道嗎法院凍結(jié)工資卡單位一般不會知道。法院應(yīng)該在凍結(jié)后給受凍結(jié)人下發(fā)民事裁定書的，需要告知當(dāng)事人的。人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的通常方法和手段有以下幾種：1、查詢、凍結(jié)、劃撥被申請執(zhí)行人的存款；2、扣押、凍結(jié)、劃撥、變價被執(zhí)行人存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)；3、查封、扣押、拍賣、變賣被申請執(zhí)行人的其他財產(chǎn)。對被查封、扣押的財產(chǎn)，執(zhí)行員必須造具清單，由在場人簽名或者蓋章后，交被執(zhí)行人一份。被執(zhí)行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份?！吨腥A人民共和國民法典》第三百九十四條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人

2023-07-18

276人看過