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一、當(dāng)事人可以協(xié)商將共同共有的房產(chǎn)變更為按份共有

房產(chǎn)的共同共有是指兩個(gè)以上的權(quán)人對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的權(quán)。而按份共有的共有人按各自的份額，對(duì)共有的房產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。

二、共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記

《房屋登記辦法》規(guī)定了共有性質(zhì)變更應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。沒(méi)有直接規(guī)定這種變更是否是指共同共有轉(zhuǎn)為按份共有。在《房屋登記辦法釋義》中，對(duì)此有了解釋：“在實(shí)踐中，共有房屋的共有性質(zhì)變更主要是共同共有轉(zhuǎn)為按份共有”(《房屋登記辦法釋義》第51頁(yè))。但在釋義中并沒(méi)有明確應(yīng)該辦理變更登記還是轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)榇嬖谥餐灿修D(zhuǎn)為等額按份共有或是不等額按份共有兩種情況，不能一概而論。共同共有就是各個(gè)共有人不分份額地享有平等的權(quán)，一般可以視為是等分的?！?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/zhishi/minfadian/">民法典》第三百零八條規(guī)定，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。而在共有狀態(tài)由等分變更為不等分時(shí)，存在著一個(gè)實(shí)體權(quán)利轉(zhuǎn)移的過(guò)程。共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有則不存在這種實(shí)體權(quán)利轉(zhuǎn)移。一些地方性立法對(duì)此作了規(guī)定：2008年8月5日頒布的《浙江省國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記實(shí)施細(xì)則》7條明確規(guī)定“共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”。《房屋登記辦法釋義》在對(duì)《房屋登記辦法》3條進(jìn)行解釋時(shí)，也明確“按份共有的共有人變更共有份額的行為，實(shí)質(zhì)是共有人之間應(yīng)有部分的權(quán)利轉(zhuǎn)移”。《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》則在1條第2款第4項(xiàng)中僅把“房地產(chǎn)共有關(guān)系由等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者由共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有的”列為變更登記。因此，共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

三、共同共有變更為按份共有不屬于析產(chǎn)

現(xiàn)在，分家析產(chǎn)應(yīng)是民間用語(yǔ)了，分家析產(chǎn)也叫“析產(chǎn)”，析產(chǎn)一般是指家財(cái)(包括房地產(chǎn))的分割。在建國(guó)初發(fā)布的《契稅暫行條例》中，也使用了“分析”一詞而不是用“分割”。在法律上則習(xí)慣于使用“分割”一詞，分割是指對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的區(qū)分。也就是將共有的財(cái)產(chǎn)通過(guò)分割變?yōu)楦髯?。而本例中是共有性質(zhì)的變化，變化后仍然是共有房產(chǎn)，所以不屬于分割。四、是否屬于應(yīng)征契稅的范圍由契稅征管機(jī)構(gòu)確定為好?！镀醵悤盒袟l例》規(guī)定“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人”應(yīng)當(dāng)繳納契稅。承受并不一定要承受全部。共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有時(shí)，登記機(jī)構(gòu)辦理的是轉(zhuǎn)移登記。依此，屬于不等額的部分應(yīng)當(dāng)繳納契稅。但登記機(jī)構(gòu)并不是契稅征管機(jī)構(gòu)，按依法的原則，應(yīng)當(dāng)由契稅征管機(jī)構(gòu)解釋為好，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)憑契稅完稅憑證或證明受理登記。