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摘要我國在2001年頒布了新的《城市房屋拆遷管理條例》，新條例規(guī)定房屋拆遷補償金額以房地產(chǎn)市場價格評估確定。本文在分析房屋拆遷補償價格評估特點的基礎(chǔ)上，討論了房屋拆遷補償價格評估的原則，最后提出了新條例下房屋拆遷補償價格評估的方法和步驟。

關(guān)鍵詞城市房屋拆遷管理條例拆遷補償評估

一、問題的提出

舊城區(qū)一般都表現(xiàn)為道路系統(tǒng)混亂，布局不合理，環(huán)境低劣;建筑密度過高，缺少必要的綠地和室外活動場地;房屋質(zhì)量、市政設(shè)施配套、衛(wèi)生條件、公共服務(wù)設(shè)施差。隨著社會經(jīng)濟文化的發(fā)展，對舊城區(qū)進行更新改造，使之符合現(xiàn)代生產(chǎn)和生活的需要，已成必然。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給予補償。由于目前房屋拆遷估價均以1991年版《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱91版條例)為依據(jù)，與新近頒布的2001年版《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱01版條例〕對估價的要求存在較大差異，鑒于拆遷補償估價是政策性很強的一項估價工作，因此，比較研究91版條例和01版條例有關(guān)拆遷補償?shù)囊?guī)定，探討適應(yīng)01版條例規(guī)定下的房屋拆遷補償價格評估方法，無疑是迫切而重要的，也是房地產(chǎn)估價師的一項重要職責(zé)所在。

二、91版條例與01版條例的有關(guān)拆遷補償規(guī)定比較

1.拆遷補償方式

91版條例規(guī)定拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式;01版條例規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/8030824985150324823.html">貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2.補償金額確定方法

91版條例規(guī)定作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算;01版條例規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方法

91版條例對產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋結(jié)算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價;償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結(jié)算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋結(jié)算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照下列方式結(jié)算：(一)償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費結(jié)算，被拆除建筑面積按照重置價格結(jié)合成新作價結(jié)算;(二)償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準內(nèi)的，超過部分按照成本價結(jié)算;(三)償還建筑面積超過規(guī)定安置基準的，超過部分按照商品房價格結(jié)算;(四)償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價格結(jié)合成新另增百分之百結(jié)算。

01版條例規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

4.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補償方法

91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價補償或貨幣補償。

5.91版條例與01版條例有關(guān)拆遷補償規(guī)定的比較分析

91版條例帶有很強的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補償金額時，稱作價補償或適當(dāng)補償，為補償金額確定的隨意性提供了政策基礎(chǔ);二是在金額確定方式上，采用重置價格結(jié)合成新方法或按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，而重置價格和結(jié)構(gòu)差價等均由當(dāng)?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強的可操作性，非房地產(chǎn)估價專業(yè)人員均能承擔(dān)拆遷估價工作;另一方面造成補償金額與補償對象實際價值的嚴重脫節(jié)，被拆遷人對拆遷工作的強烈抵觸情緒充分地反映了這一點;第三方面是由于沒有統(tǒng)一的重置價格確定標準，造成各地政府以不同的價格內(nèi)涵測算、公布并實施其重置價格，造成地區(qū)間的不平衡;第四方面是拆遷補償和安置捆綁式落實，房屋被拆遷人的諸多權(quán)益因補償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權(quán)價格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。

01版條例具有很強的市場經(jīng)濟特征，在措辭上，在涉及補償金額時，稱貨幣補償;在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場評估價格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價格評估應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)、合理，為此，要求估價人員必須遵循其價格形成運動的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關(guān)利益主體所接受的估價結(jié)果，保障受房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益;在拆遷補償和拆遷安置問題上，01版條例除了強調(diào)房屋租賃關(guān)系對房屋產(chǎn)權(quán)人拆遷補償方式選擇的制約和房屋承租人租住權(quán)利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權(quán)益不因補償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權(quán)權(quán)益得到充分的尊重。

三、拆遷補償房地產(chǎn)市場評估價格分析

1.評估價格形成方法

房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線，并且眾所周知評估價格是對應(yīng)特定估價目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。

2.評估價格形成的假設(shè)前提

估價假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補償估價應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。

3.評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型

隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價格水平。