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我們的房子已經(jīng)交房，可是現(xiàn)在竣工備案表還沒有下來，開發(fā)商承諾違約金賠到竣工表下來那一天。讓我們現(xiàn)在先住進(jìn)去！這行嗎？

沒有竣工備案表說明開發(fā)商所交房子質(zhì)量不合格，按照國家規(guī)定開發(fā)商是不允許交房的。

一、房本沒下來如何買賣

1、房產(chǎn)證沒有下來，房主需要向國家交契稅、印花稅、公共維修基金，要看原房主有沒有向國家交上述三筆錢，如果沒有交，還可以讓開發(fā)商把購房合同改成你的名字；

2、然后你交這三筆錢，使得房產(chǎn)證上就直接是你的名字。新房剛買時，房主需要向國家交契稅、印花稅、公共維修基金，交了這三筆錢后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門會對此房產(chǎn)進(jìn)行備案，然后下發(fā)房產(chǎn)證。

注意事項(xiàng)：

1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎；如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時也要有心理準(zhǔn)備；

2、對買方來講，降低風(fēng)險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。房價會有波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約；考慮清楚再進(jìn)行購買，沒有法律條款保護(hù)合法的權(quán)益。

可以分為一下幾種不同的情況：

1、剛交了首付款，還沒有辦按揭。

解決方法：這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是最好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。

2、正在還房貸，還沒有交房。

方式一：直接更名

流程：

1、賣方將銀行的貸款還清；

2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；

3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；

4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

注意事項(xiàng)：

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得開發(fā)商的同意

3、買方不能再按揭了，必須全款購買

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險比較大。從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問題都只能自己兜著。

方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。

第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時過戶，風(fēng)險較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時間成本比較長。

注意事項(xiàng)：

1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎！

2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時也要有心理準(zhǔn)備。

3、對買方來講，降低風(fēng)險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。

4、房價會有波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約。

房屋質(zhì)量驗(yàn)收證明的規(guī)定內(nèi)容是怎么樣的？關(guān)于房屋的質(zhì)量要經(jīng)過一定機(jī)關(guān)或者是專業(yè)人員的驗(yàn)收之后才可以投入在市面上，進(jìn)行銷售買賣，房屋的質(zhì)量安全涉及到很多人的生命財產(chǎn)安全，所以法律規(guī)定在房屋質(zhì)量，工程質(zhì)量方面要嚴(yán)格監(jiān)督檢測驗(yàn)收。

二、逾期交房違約金案件如何訴訟

（一）如何做訴訟前的準(zhǔn)備：

逾期交房在一個小區(qū)內(nèi)是普遍的問題，如果不能按時交房，那么開發(fā)商會侵害到很多業(yè)主的利益，好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟

（二）關(guān)于證據(jù)的搜集：

逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時間，那么就要取得逾期交房時間的證據(jù)。首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒有達(dá)到交房條件的情況下一直要計(jì)算到其具備交房條件，就是我們經(jīng)常所說的取得《竣工驗(yàn)收備案表》。

其次，在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會通知你收房，一般通知方式有報紙公告和寄信通知等方式，這時我們就要保存好報紙和信件來證明其逾期時間。

再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進(jìn)行協(xié)商賠償時進(jìn)行取證，將開發(fā)商所說的錄音，好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時在這個過程中要找到你自己認(rèn)為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。

（三）逾期交房違約金的計(jì)算

開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》約定按時交房，購房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期交房違約金。如果在《商品房買賣合同》中沒有約定違約金的支付辦法。

根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法。

違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！睂τ谠诤贤幸呀?jīng)約定的依據(jù)約定的支付標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，計(jì)算公式為：

逾期交房違約金＝已交付房款x逾期交房的天數(shù)x約定的每日賠付違約金的比例。

三、哪些情況可以判定為延期交房

1、排除不可抗力因素以及合同中約定開發(fā)商免責(zé)的原因后，如果開發(fā)商未在合同約定交房時間內(nèi)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，就說明開發(fā)商違約延期交房了。

2、如果出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力以及合同中約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但是開發(fā)商沒有按照規(guī)定在合同約定的期限內(nèi)告知購房者，開發(fā)商同樣要承擔(dān)違約責(zé)任，也就是延期交房。

3、在交付房屋的時候，如果開發(fā)商的房屋沒有達(dá)到合同約定的使用條件，購房者可以拒絕驗(yàn)收房屋，一直到房屋達(dá)到合同約定的使用條件，這違約的時間就是延期交房，開發(fā)商同樣承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

4、購房者和開發(fā)商針對房屋交付條件簽訂了補(bǔ)充條款，或者有其他約定的，但是到了約定的時間開發(fā)商沒有按照合同中約定的交付條件和交付時間交付房屋，同樣開發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。