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二手房交易的土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。

各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款

土地出讓金計(jì)算方法

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

南寧市曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價(jià)10萬(wàn)元左右、5年以上房齡的二手房改房過(guò)戶，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)近3000元，而現(xiàn)在要補(bǔ)繳土地出讓金，就等于在原來(lái)的基礎(chǔ)上要多繳一筆錢(qián)。如何計(jì)算房改房土地出讓金是市民最為關(guān)心的事情。

解讀：網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)是指房屋所在位置的樓面價(jià)，每個(gè)網(wǎng)格點(diǎn)為200米×200米，市民可到各分局查詢南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)圖。南寧基準(zhǔn)地價(jià)最低值在沙井一帶，為188元/平方米，最高值在南湖一帶，為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖覆蓋范圍內(nèi)的，按基準(zhǔn)地價(jià)的最低值188元/平方米計(jì)算。

公式：補(bǔ)交土地出讓價(jià)款（元）=網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米）×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)

舉例：張三有一套住房位于衡陽(yáng)秀靈路口，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，擬準(zhǔn)備上市交易，該房屋房產(chǎn)證上的建筑面積為52.4平方米，土地證上記載的土地面積為14.97平方米，剩余使用年限為69年，則需補(bǔ)交土地出讓價(jià)款計(jì)算方法如下：

經(jīng)查閱南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖，該位置的網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)為511元/平方米；容積率為3.5，容積率修正系數(shù)0.761；剩余使用年限為69年，年期修正系數(shù)0.9983.據(jù)此，需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。