遇到拆遷小產(chǎn)權(quán)房會(huì)不會(huì)有拆遷補(bǔ)償？
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時(shí)間： 2023-04-10 14:12:42
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隨著拆遷在全國(guó)各地的興起，因拆遷引發(fā)的各種問題隨之凸顯。
其中最為明顯的現(xiàn)象除了強(qiáng)拆、偷拆、補(bǔ)償費(fèi)低等問題，還有小產(chǎn)權(quán)房的問題也隨拆遷的推進(jìn)而越發(fā)突顯。
而在拆遷實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房大多會(huì)被作為違建拆除。
這一方面導(dǎo)致補(bǔ)償極低，另一方面小產(chǎn)權(quán)房的買賣也會(huì)受到極大的影響，買賣雙方都似乎會(huì)遭受不同程度上的損失。
可即使小產(chǎn)權(quán)房存在諸多問題，市場(chǎng)上買小產(chǎn)權(quán)的也大有人在，這又是為什么呢？下面由北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年的拆遷代理經(jīng)驗(yàn)來(lái)為您講解小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題。
一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
現(xiàn)市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房是指：人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，并不是法律概念。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”
基于當(dāng)下房?jī)r(jià)猛漲，且居高不下。
隨著拆遷而突顯出來(lái)的一批批小產(chǎn)權(quán)房以其低價(jià)、快速交易的有利條件迅速進(jìn)入公眾視野。
但是大眾普遍缺乏對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)識(shí)，多數(shù)認(rèn)為只是沒有房產(chǎn)證，居住不受影響，不知道小產(chǎn)權(quán)房潛在的巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的時(shí)候，并沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，并由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，而不是國(guó)家房管部門頒發(fā)。
因此小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓有很多的限制。
最有實(shí)質(zhì)影響的就是小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。
也就是說，小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房，沒有房產(chǎn)證，因此不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
再者，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闆]有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。
如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。
雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
這里在明律師提醒大家的是：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不會(huì)像正規(guī)商品房一樣能辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。
因沒有產(chǎn)權(quán)登記，并不產(chǎn)生法定的物權(quán)效力。
也就是說賣家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。
根據(jù)法律以及相關(guān)規(guī)定，本集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮(zhèn)居民之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無(wú)效的。
而無(wú)效后的處理規(guī)則要根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定處理。
三、小產(chǎn)權(quán)房拆遷的拆遷補(bǔ)償問題
在明律師在這要告訴大家的是：小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補(bǔ)償。
其原因主要有：
1、小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)。
2、在購(gòu)買過程中的合同糾紛難以得到等同保護(hù)；
3、開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，其房屋質(zhì)量難以保證；
4、因無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，這對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大。
綜上，如若遇國(guó)家拆遷，大多會(huì)被拆遷方以違建來(lái)定義，被拆遷的小產(chǎn)權(quán)房便很難有相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
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小產(chǎn)權(quán)房不動(dòng)產(chǎn)登記條例早在去年就已經(jīng)頒布了，但是這款條例頒布了也沒有將小產(chǎn)權(quán)房屋的地位給扶正。一般的房屋在遇到拆遷時(shí)，一切按照程序來(lái)就行。那么小產(chǎn)權(quán)房屋呢?遇到拆遷該怎么賠償呢?相信很多擁有小產(chǎn)權(quán)房屋的人們都很關(guān)心這個(gè)問題。根據(jù)律師的維權(quán)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以在一定程序上承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，并在補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)償方式上進(jìn)行一定的變通，給予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人合理的權(quán)利保護(hù)：一、補(bǔ)償范圍雖然小產(chǎn)權(quán)房所占土地是集體建設(shè)用地，但具有很多商品房的特點(diǎn)，因此其拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)做到兩個(gè)方面的統(tǒng)籌：一方面應(yīng)該根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)和區(qū)位差價(jià)，采用城市房屋拆遷估價(jià)辦法計(jì)算總體補(bǔ)償范圍;另一方面應(yīng)當(dāng)考慮土地出讓金和相關(guān)房產(chǎn)稅費(fèi)的繳納不完全情況，參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)民住宅拆遷辦法，對(duì)其補(bǔ)償范圍請(qǐng)求予以一定限制，將地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款、土地補(bǔ)償款中的某幾項(xiàng)分給小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人，剩余項(xiàng)分給售房農(nóng)民。二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償標(biāo)2023-06-11371人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房一、補(bǔ)償范圍雖然小產(chǎn)權(quán)房所占土地是集體建設(shè)用地，但具有很多商品房的特點(diǎn)，因此其拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)做到兩個(gè)方面的統(tǒng)籌：一方面應(yīng)該根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)和區(qū)位差價(jià)，采用城市房屋拆遷估價(jià)辦法計(jì)算總體補(bǔ)償范圍；另一方面應(yīng)當(dāng)考慮土地出讓金和相關(guān)房產(chǎn)稅費(fèi)的繳納不完全情況，參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)民住宅拆遷辦法，對(duì)其補(bǔ)償范圍請(qǐng)求予以一定限制，將地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款、土地補(bǔ)償款中的某幾項(xiàng)分給小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人，剩余項(xiàng)分給售房農(nóng)民。二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公平補(bǔ)償原則，區(qū)分房屋用途是住宅用途還是商業(yè)用途，參照交易價(jià)格、周邊國(guó)有土地上商品房市場(chǎng)價(jià)格，以市場(chǎng)比較法確定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。三、補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及二者的結(jié)合。補(bǔ)償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行選擇，這里面體現(xiàn)的僅僅是權(quán)利人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的選擇權(quán)，從這個(gè)角度來(lái)講，可以賦予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人別無(wú)二致的補(bǔ)償方式選擇權(quán)2023-06-24361人看過 -
息時(shí)報(bào)訊(記者朱*勇)城中村改造涉及拆遷的宅基地房屋(也稱小產(chǎn)權(quán)房)將獲貨幣補(bǔ)償。昨日，市人大代表城建環(huán)資專業(yè)小組來(lái)到荔灣區(qū)視察城中村改造情況。荔灣區(qū)副區(qū)長(zhǎng)郭*榮透露，廣州將對(duì)城中村改造涉及拆遷的宅基地建房執(zhí)行貨幣補(bǔ)償政策，但具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有確定。本外戶籍補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同市人大代表張*寧提問說，“據(jù)說花地灣這一帶上世紀(jì)八九十年代宅基地買賣的現(xiàn)象很多，現(xiàn)在城中村改造，對(duì)這些已經(jīng)出售的宅基地怎么辦?性質(zhì)不明的產(chǎn)權(quán)怎么改造?”郭*榮回應(yīng)稱，非本村人口購(gòu)買城中村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房，將來(lái)一律是采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑纱寮w負(fù)責(zé)。但目前正在研究分類對(duì)待，如果購(gòu)買者是廣州市城鎮(zhèn)居民戶口的，由于當(dāng)時(shí)買價(jià)比較低，現(xiàn)在可補(bǔ)交一部分當(dāng)時(shí)商品房與宅基地的差價(jià)后，獲得拆遷安置;如果購(gòu)買者是外來(lái)人口的，則原則上全部采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與本市戶籍的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣?！斑@些都是歷史遺留問題，要按每條村的地理位置和購(gòu)買宅2023-06-12111人看過 -
養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷，國(guó)家會(huì)給出補(bǔ)償?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。1、征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。2、征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建2023-02-26169人看過
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法律綜合知識(shí)一、拆遷房屋補(bǔ)償款會(huì)不會(huì)屬于遺產(chǎn)拆遷房屋補(bǔ)償款屬于遺產(chǎn)。拆遷房屋補(bǔ)償款是國(guó)家因公共利益的需要收回土地、實(shí)施房屋拆遷行為時(shí)對(duì)房屋所有權(quán)人給予的補(bǔ)償款項(xiàng)，屬于被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)繼承分割。《民法典》第一千一百二十二條遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。第一千一百二十三條繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。第一千一百五十六條遺產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)的效用。不宜分割的遺產(chǎn)，可以采取折價(jià)、適當(dāng)補(bǔ)償或者共有等方法處理。二、拆遷置換房屋會(huì)不會(huì)屬于房屋交換進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，選擇產(chǎn)權(quán)置換方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，不屬于房屋交換，房屋交換是指房屋所有人之間互換房屋的行為。而產(chǎn)權(quán)置換是補(bǔ)償方式的一種。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆2024-01-19418人看過 -
公租房拆遷：有戶籍時(shí)有拆遷補(bǔ)償公租房拆遷時(shí)，有戶籍時(shí)沒有拆遷補(bǔ)償。擁有公租房產(chǎn)權(quán)的人可以獲得房屋價(jià)值補(bǔ)償，而承租人可以獲得搬遷安置費(fèi)用補(bǔ)償。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括：（一）對(duì)被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償；（2）房屋征收造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；（三）房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)交換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)交換的，由市、縣級(jí)人民政府提供房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，并計(jì)算結(jié)算被征收房屋價(jià)值與與被征收人交換產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)值之間的差額。因舊城區(qū)改建被征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建區(qū)域內(nèi)交換房屋產(chǎn)權(quán)的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府提供原房屋重建區(qū)域或附近區(qū)域。第二十二條因房屋征收造成拆遷的，由房屋征收部門向被征收人支付拆遷費(fèi)；發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)交易的，房屋征2023-05-31420人看過
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小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理國(guó)家土地使用權(quán)證，無(wú)法獲得國(guó)家認(rèn)可的房屋產(chǎn)權(quán)證。 由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地為農(nóng)村集體土地，因此無(wú)法按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行交易，只能在農(nóng)村內(nèi)部進(jìn)行流通。 由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理正式的房屋產(chǎn)權(quán)證，因此存在較大... 更多>
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小產(chǎn)權(quán)房拆遷有補(bǔ)償嗎, 遇到拆遷可否要求賠償海南在線咨詢 2022-04-19一、小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，若遇國(guó)家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。 二、根據(jù)2013年11月22日國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》中明確指出：建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和 -
小產(chǎn)權(quán)房拆遷有補(bǔ)償嗎，小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償多少錢云南在線咨詢 2022-08-08對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補(bǔ)償，分為兩種不同情況。第一，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購(gòu)買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無(wú)效。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán) -
廠房拆遷交了土地稅, 遇到拆遷會(huì)給補(bǔ)償嗎廣東在線咨詢 2022-02-05交了土地稅，說明用地是合法的，遇到拆遷應(yīng)該給予補(bǔ)償?shù)摹?、是拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物、和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償；裝修費(fèi)用的補(bǔ)償。 ２、經(jīng)營(yíng)損失的補(bǔ)償。 ３、是拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。 -
2022年小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷能否獲得補(bǔ)償甘肅在線咨詢 2022-11-271、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很多。小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購(gòu)買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù);開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率要高過商品房;而因?yàn)闊o(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大;若遇國(guó)家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。 2、小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的存在，擾亂了地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展導(dǎo)致了一些村鎮(zhèn)集體土地的加速流失，使得土 -
2022年遇上房屋拆遷濟(jì)寧小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償怎么規(guī)定寧夏在線咨詢 2022-11-131、拆遷補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及二者的結(jié)合。補(bǔ)償方式可以完全交給被拆遷房屋的所有權(quán)人進(jìn)行選擇，這里面體現(xiàn)的僅僅是權(quán)利人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的選擇權(quán)，從這個(gè)角度來(lái)講，可以賦予小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人別無(wú)二致的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。 2、對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公平補(bǔ)償原則，區(qū)分房屋用途是住宅用途還是商業(yè)用途，參照交易價(jià)格、周邊國(guó)有土地上商品房市場(chǎng)價(jià)格，以市場(chǎng)比較法確定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 3、小產(chǎn)權(quán)
