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一、承租方的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵犯可否解除租賃合同

不能，可以要求損失賠償。依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋租賃期間，出租人將房屋出售給其他人的，承租人是不能要求解除租賃合同的，但可以要求出租人賠償損失。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

二、承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題

1、拖欠租金的承租人能否主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并不以承租人按照租賃合同約定交納租金為前提。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不因承租人拖欠租金而喪失，仍屬于承租人的法定權(quán)利。拖欠租金的承租人依然有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但如果承租人拖欠租金已構(gòu)成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，合同解除后，因租賃關(guān)系不存在，承租人不再享有基于租賃合同產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2、實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí)，能否以實(shí)際交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的依據(jù)

真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，價(jià)格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)當(dāng)事人雙方?jīng)]有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按房屋買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思來(lái)認(rèn)定，逃避稅收并非雙方訂立房屋買賣合同的目的。故，承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、僅承租部分房屋能否就整體房屋主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買全的問(wèn)題，目前，法律和司法解釋對(duì)此均無(wú)明確規(guī)定，根據(jù)2004年《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的復(fù)函》中規(guī)定：“目前處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！?/p>

房屋租賃中的部分承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)受到限制，是否對(duì)整體房屋主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)結(jié)合房屋的使用功能及承租部分所占比例綜合判斷。

三、承租人權(quán)利受到侵害時(shí)的救濟(jì)途徑

1、損害賠償請(qǐng)求權(quán)的行使

根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十一條“出租人出賣租賃房城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十一條屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！敝?guī)定，一旦承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)遭到侵害，承租人就能向出租人主張賠償損失。但目前尚沒有相應(yīng)的規(guī)定明確賠償范圍，尚須進(jìn)一步明確。本文認(rèn)為，損害賠償?shù)姆秶唧w可以從以下幾個(gè)角度來(lái)考慮如何認(rèn)定損失。

（1）承租人為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。比如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)行的調(diào)查費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，被迫搬家所支出的必要費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。

（2）房屋價(jià)差損失。主張房屋差價(jià)損失時(shí)，應(yīng)比較出賣房屋時(shí)與要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)更高時(shí)，承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者之間的價(jià)差損失。要求賠償時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格沒有變化，但是出租人以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給了第三人時(shí)，承租人有權(quán)要求出租人賠償市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失。承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)更低時(shí)，對(duì)承租人而言不存在差價(jià)損失。

（3）對(duì)于租賃期滿后另行購(gòu)買房屋的交易成本不應(yīng)予以賠償。即使承租人實(shí)現(xiàn)了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么承租人在購(gòu)買房屋并進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的過(guò)程中，也是必然會(huì)產(chǎn)生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問(wèn)題，即交易成本不應(yīng)予以賠償。

2、強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)的行使。

租賃人主張強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，可向法院請(qǐng)求判令承租人與出租人形成買賣合同關(guān)系，最終效果表現(xiàn)為以第三人購(gòu)買租賃房屋的同等條件購(gòu)得該租賃房屋。

但承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也存在例外情形，《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十四條明確規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的四種例外情形，（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

同時(shí)為避免承租人不具備購(gòu)房能力或者沒有購(gòu)房意圖濫用權(quán)利，承租人優(yōu)先購(gòu)得房屋的主張得到支持時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或者提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。

3、繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利

根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十條“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。……”之規(guī)定，在第三人善意購(gòu)買并辦理登記手續(xù)，所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人的強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)沒有履行可能性的情況下，承租人可向買受人主張繼續(xù)履行原租賃合同，從而保障承租人的合法權(quán)益。

但承租人的權(quán)利也有一定的限制，根據(jù)最高院的裁判觀點(diǎn)，承租人只能就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。