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一、怎樣查封拍賣已經(jīng)租賃出去的房屋

1、房屋已租賃拍賣時(shí)處理方式如下：如果房屋在出租后抵押的，拍賣時(shí)不影響房屋租賃合同的效力，如果抵押后再出租的，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。法院拍賣房子時(shí)，不得侵犯承租人的權(quán)益。

2、法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十條

查封、扣押的財(cái)產(chǎn)不宜由人民法院保管的，人民法院能不能指定被執(zhí)行人負(fù)責(zé)保管;不宜由被執(zhí)行人保管的，能不能委托第三人或者申請(qǐng)執(zhí)行人保管。

由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對(duì)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值無重大影響，能不能允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用;由人民法院保管或者委托第三人、申請(qǐng)執(zhí)行人保管的，保管人不得使用。

二、買賣不破租賃使用上有什么注意的地方

1、當(dāng)租期未屆滿時(shí)，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動(dòng)被新房東代換，新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。

2、當(dāng)房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同，則抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將房屋拍賣后，租客面對(duì)新房東的騰房要求時(shí)，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時(shí)書面告知租客房屋已被抵押，則需要對(duì)租客的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若明確書面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔(dān)。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護(hù)。

3、根據(jù)上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動(dòng)承繼原房東的出租人地位，因此對(duì)于出租人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)一并承繼。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權(quán)請(qǐng)求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。此時(shí)新房東所遭受的損失，應(yīng)區(qū)別具體情況，向原房東請(qǐng)求返還或賠償。

《民法典》第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第七百二十七條

出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

三、房屋租賃糾紛會(huì)如何處理

房屋租賃糾紛如何處理，回答如下：1.租期及押金糾紛私有房屋的租賃活動(dòng)往往是投資活動(dòng)，受租賃市場(chǎng)的周期性影響較大。由于租賃市場(chǎng)的供方競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價(jià)的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結(jié)束，就毀約終止合同:反過來，出租人也因?yàn)槭袌?chǎng)的變化，毀約終止合同，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生。同時(shí)，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導(dǎo)致對(duì)押金的爭(zhēng)議和糾紛。2.房屋水、電、煤費(fèi)用糾紛這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場(chǎng)，往往不預(yù)先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關(guān)費(fèi)用，一走了之。這給出租人帶來損失，從而引起糾紛。3.房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛房屋租賃中，租賃雙方對(duì)房屋的裝修、設(shè)備、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好，而出租人也會(huì)明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果未能達(dá)到雙方預(yù)先約定的結(jié)果，可能引起糾紛?；蛘呤鞘褂萌苏J(rèn)為房屋的裝修及設(shè)備未達(dá)到出租人承諾的水準(zhǔn)，或者業(yè)主認(rèn)為使用人損壞了裝修及設(shè)備，等等，這些都會(huì)引起糾紛。目前，我國對(duì)房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但不愿意承擔(dān)租賃合同訂立后的委托管理。因此，這類租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無租賃管理的糾紛不少。4.租賃備案糾紛對(duì)于房屋租賃合同，有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，有些城市沒有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執(zhí)--詞，結(jié)果發(fā)生糾紛。1、協(xié)商解決房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。2、協(xié)商不成的，申請(qǐng)仲裁解決或者民事訴訟解決協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決。(1)申請(qǐng)仲裁解決問題仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒有約定，事后雙方當(dāng)事人又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)將不予受理。反之，雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定，或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。(2)民事訴訟解決問題若當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人違反相關(guān)規(guī)定，致使租賃合同無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù)，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。