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利用裝修費(fèi)用不計(jì)入個(gè)人所得稅范圍的政策漏洞，提高裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，做低納稅范圍內(nèi)的房屋總價(jià)曾經(jīng)是很多中介和二手房買賣者避稅的慣用伎倆。然而，這樣的行為隨著今年6月18日國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》新規(guī)，又一項(xiàng)避稅怪招被遏止。

裝修費(fèi)避稅套路

根據(jù)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，二手房買賣雙方一直以來(lái)想盡辦法避稅已經(jīng)不是秘密，避稅的方法也多種多樣。而自去年國(guó)家稅務(wù)總局征收二手房交易個(gè)稅的相關(guān)政策出臺(tái)以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，避稅的二手房交易宗數(shù)中，約有95%以上的買賣雙方選擇了利用裝修費(fèi)避稅。原因是征收個(gè)稅的政策中明確，裝修費(fèi)用可以免征個(gè)稅，因此，很多二手房買賣雙方在成交的時(shí)候，一般簽訂兩個(gè)合同來(lái)避稅費(fèi)。

具體的操作方式是：簽署陰陽(yáng)合同，一份是略高于該房屋所在地最低計(jì)稅價(jià)格的買賣合同；另外一份是非房?jī)r(jià)以外涉及房屋相關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)充合同，包括家電、家具轉(zhuǎn)讓等費(fèi)用，是買賣雙方協(xié)商約定形成的。而稅務(wù)部門征稅的合同標(biāo)的是寫房?jī)r(jià)的那份合同，所以補(bǔ)充合同中的費(fèi)用是可以合理避稅的。據(jù)了解，由于貸款是由銀行按照自己認(rèn)定的評(píng)估價(jià)格貸款，所以目前無(wú)論全款還是貸款買賣二手房的交易者為了少繳稅，都會(huì)盡量將二手房的成交價(jià)適當(dāng)降低，而將補(bǔ)充合同中的其他費(fèi)用相應(yīng)提高。

裝修費(fèi)避稅，百萬(wàn)元房?jī)r(jià)少交6000元稅

以一套面積90平方米、成交房款總額為100萬(wàn)元的二手房為例，雙方簽訂兩個(gè)合同，房屋買賣合同上簽訂的房款為60萬(wàn)，而雙方又簽訂了一個(gè)合同額為40萬(wàn)元的裝修費(fèi)用合同。

按照相關(guān)規(guī)定，面積在120平方米以下的普通商品房契稅比例為總房款的1.5%，而如果按照100萬(wàn)元的實(shí)際成交額繳稅，則需要繳納的契稅為100萬(wàn)元×1.5%=1.5萬(wàn)元，而如果按照60萬(wàn)元繳納契稅的話，則只需繳納60萬(wàn)元×1.5%=9000元，可以規(guī)避6000元的契稅。如此一來(lái)，達(dá)到了少交契稅的目的。

裝修費(fèi)避稅有風(fēng)險(xiǎn)

盡管將裝修費(fèi)用納入契稅征收范圍，二手房買賣逃避契稅的方法在一定程度上將得到遏止，但有中介人士表示，這還是很難從根源上堵住買賣雙方通過(guò)簽署陰陽(yáng)合同的方式避讓個(gè)人所得稅。因?yàn)?，根?jù)有關(guān)房屋買賣個(gè)人所得稅的規(guī)定，裝修費(fèi)用被列入合理費(fèi)用之內(nèi)，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15％；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10％。

雖然有具體的數(shù)字限定，但具體浮動(dòng)仍在人為控制下，通過(guò)簽署陰陽(yáng)合同，仍可適當(dāng)做大裝修費(fèi)用，從而降低個(gè)人所得稅的交納數(shù)額。但是，這樣做存在一定的風(fēng)險(xiǎn)：一旦買家將房子買進(jìn)后不久即轉(zhuǎn)讓，報(bào)價(jià)肯定與此前相差很大，出售時(shí)要交的稅也會(huì)增多。另外，二手房做價(jià)低，意味著貸款額度也小，對(duì)買家是非常不利的。