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公房拆遷和租賃資格的確定有什么問(wèn)題。根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的不同，有國(guó)家直接管理、單位自行管理、事業(yè)單位委托管理的公房。近年來(lái)，隨著改造工程的逐步推進(jìn)，老公房被納入拆遷改造范圍進(jìn)行拆遷。裝修往往涉及到公房租戶(hù)和補(bǔ)償對(duì)象的資格認(rèn)定。由于相關(guān)法律法規(guī)的缺失，很容易帶來(lái)公房租戶(hù)變更、拆遷補(bǔ)償安置等引發(fā)的矛盾。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于公房拆遷補(bǔ)償是一筆巨款，公房承租人家庭內(nèi)部在具體的利益劃分上存在著很大的爭(zhēng)議和激烈的矛盾。為了避免麻煩，政府的公房管理部門(mén)通常拒絕就公房租賃糾紛作出積極的決定，而不是政府的回應(yīng)。這樣一來(lái)，當(dāng)事人本身無(wú)法達(dá)成協(xié)議，而政府公房管理部門(mén)又拒絕，于是當(dāng)事人只好起訴法院解決問(wèn)題。要想通過(guò)起訴法院來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，有幾個(gè)問(wèn)題：是民事訴訟還是行政訴訟，起訴誰(shuí)，案由是什么，應(yīng)根據(jù)不同情況提起不同的訴訟。根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于受理公房租賃直接管理糾紛的意見(jiàn)》（京高發(fā)〔2003〕350號(hào)，2003年11月27日）規(guī)定，公房租賃直接管理引發(fā)的各類(lèi)糾紛，包括民事法律性質(zhì)的糾紛和行政法律性質(zhì)的糾紛，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。因違反房屋保護(hù)、維修等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，公共住房直接主管承租人在履行公共住房直接主管租賃合同期間，與政府公共住房管理部門(mén)或者公共住房直接主管經(jīng)營(yíng)管理單位簽訂的合同約定的承租人的房屋租金支付和變更，應(yīng)當(dāng)按照約定辦理作為民事案件處理。

直接負(fù)責(zé)公共住房的承租人死亡后，承租人共同居住人向政府公房管理部門(mén)或者公房直接主管業(yè)務(wù)管理單位提出變更公房直接主管承租人的訴訟，屬于行政訴訟?！兑庖?jiàn)》針對(duì)公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門(mén)或者公房管理直接主管單位之間的糾紛。至于家庭成員內(nèi)部的糾紛，因家庭成員達(dá)成的家庭協(xié)議的內(nèi)容或效力而產(chǎn)生的糾紛屬于另一種法律關(guān)系，需要通過(guò)單獨(dú)的民事訴訟解決。如果家庭成員之間以及部分家庭成員與政府公房管理部門(mén)在承租人資格問(wèn)題上發(fā)生糾紛，這兩起糾紛或訴訟該如何處理？它們應(yīng)該分開(kāi)歸檔，一起歸檔，還是一個(gè)歸檔？當(dāng)一個(gè)訴訟被提起時(shí)，應(yīng)該提起哪一個(gè)訴訟？這些都應(yīng)根據(jù)案件的具體情況選擇對(duì)當(dāng)事人最有利的訴訟方案。

公共住房承租人資格問(wèn)題主要涉及老年人租住單位或其他公共住房并長(zhǎng)期居住，子女早年與父母同住，分居后從公共住房遷往其他住宅，但目前的住房條件不符合房改標(biāo)準(zhǔn)，有的子女買(mǎi)房后仍居住在父母租住的公房?jī)?nèi)，一個(gè)或多個(gè)子女在父母去世后繼續(xù)居住在公房?jī)?nèi)，但沒(méi)有將承租人變更到房管局。近年來(lái)，隨著北京城市建設(shè)的快速發(fā)展，危舊房改造涉及面廣，不少公租房面臨拆遷。但根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，公租房如果被拆遷，承租人可以得到相應(yīng)的補(bǔ)償。因此，公租房、拆遷補(bǔ)償?shù)确蓡?wèn)題糾纏在一起，引發(fā)家庭糾紛，影響和諧和社會(huì)穩(wěn)定。解決承租人資格問(wèn)題是解決拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題的前提。公房拆遷涉及多方利益分配。第一個(gè)問(wèn)題是公屋租戶(hù)的資格問(wèn)題。根據(jù)不同情況，有幾種情況需要確定公房承租人的資格：

1。一般來(lái)說(shuō)，原租客還活著，沒(méi)有發(fā)生租客變動(dòng)，賠償對(duì)象當(dāng)然是原租客；

2。承租人依法變更，變更后的承租人是公租房的新承租人，在拆遷中取得補(bǔ)償和利益的權(quán)利；但在這種情況下，會(huì)出現(xiàn)不符合規(guī)定、侵害成員利益的變更。其他被侵害的家庭成員，可以向公房管理部門(mén)或者公房直接主管單位申請(qǐng)撤銷(xiāo)原變更。政府公房管理部門(mén)或者直接負(fù)責(zé)的公房管理單位拒絕變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院依法撤銷(xiāo)；

3。原房客去世后，部分同住公房的家屬繼續(xù)居住，因沒(méi)有拆遷補(bǔ)償，一直沒(méi)有變化。由于拆遷補(bǔ)償涉及的利益分歧較大，家庭成員對(duì)變更承租人的問(wèn)題存在不同意見(jiàn)。公房承租人資格如何認(rèn)定？一是要根據(jù)實(shí)際居住條件和租金支付情況確定。二是原承租人死亡或者遷出后，與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住，并向政府公房管理部門(mén)或者直管公房管理單位繳納租金。這是與政府公房管理部門(mén)在實(shí)際公房租賃關(guān)系中的糾紛，實(shí)際居住的家庭成員成為實(shí)際的公房承租人。由于公租房登記沒(méi)有變更，公租房承租人身份不明確，容易被其他當(dāng)事人質(zhì)疑。在這種情況下，實(shí)際承租人應(yīng)向政府公房管理部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)或變更。政府公房管理部門(mén)經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市公房承租人條件的，應(yīng)當(dāng)予以變更。符合公共住房承租人條件，但政府公共住房行政主管部門(mén)或者公共住房經(jīng)營(yíng)管理直接主管單位不變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院作出變更判決。法院作出變更判決生效后，當(dāng)事人可以向政府公房管理部門(mén)或者直接主管的公房管理單位申請(qǐng)變更。

根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)變更公房承租人應(yīng)當(dāng)符合下列基本條件：

1，原承租人死亡或者搬遷；

2，與原承租人戶(hù)籍相同；

3，原承租人的家庭成員；

4，與原承租人同住兩年多；

5，沒(méi)有其他住房。公共房屋租賃的法律關(guān)系不能等同于一般租賃合同的法律關(guān)系，公共房屋租賃的直接管理具有公益性分配和特殊關(guān)系的性質(zhì)，不同于一般的民事租賃關(guān)系。在公房租賃關(guān)系的直接管理中，承租人的資格、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、出租人的權(quán)限、出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)由政府有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定，出租人意思自治的范圍而承租人則減至最低限度。政府公房管理部門(mén)具有民事主體和行政主體的雙重身份，具有民法上的出租人和行政法上的管理人的雙重角色。在公共房屋租賃合同關(guān)系的直接管理中，當(dāng)涉及房屋保護(hù)、維修、房屋租金支付糾紛時(shí)，房屋管理一般作為民事主體出現(xiàn)，與承租人具有平等的法律地位。因此，本案也應(yīng)作為民事案件處理。但在涉及當(dāng)事人租賃資格審查的關(guān)系中，出現(xiàn)了房管局管理人的角色，應(yīng)將該案作為行政案件處理。作為公司的直接主管單位