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根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出，在建工程抵押得來(lái)的貸款只能用于該工程的建造。因此，對(duì)已完工甚至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

資料搜集

以在建工程抵押的，委托估價(jià)方應(yīng)當(dāng)提供《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等材料。也就是說(shuō)，在建工程必須取得合法建造手續(xù)方能抵押，上述三證缺一不可。另外，可根據(jù)具體情況要求其提供下列材料：《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《施工執(zhí)照》、有關(guān)圖紙等。

作為評(píng)估人員，首先應(yīng)仔細(xì)審查上述資料的合法性，并認(rèn)真進(jìn)行實(shí)地踏勘，否則可能給評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果在評(píng)估中發(fā)現(xiàn)實(shí)際建筑面積大于規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積的情況，就應(yīng)按照本地抵押管理部門的要求，確定有效的評(píng)估范圍及合理的評(píng)估價(jià)格。

土地面積的分?jǐn)?/p>

在評(píng)估在建工程項(xiàng)目時(shí)常常遇到如下情況：某工程設(shè)計(jì)為一棟地上10層的綜合大樓，估價(jià)時(shí)主體工程已建至第三層。若對(duì)標(biāo)的物第一至第三層主體工程進(jìn)行抵押，隨之抵押的只能是其應(yīng)攤土地面積，而不能將整塊土地一起抵押。這時(shí)就要對(duì)土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，常用的分?jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N，即按建筑面積均攤或按房地產(chǎn)價(jià)格大小來(lái)分?jǐn)偂?/p>

剩余法的使用

剩余法是評(píng)估在建工程的一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、倒算法、余值法等。其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。計(jì)算公式為：

V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)

V——在建工程價(jià)值；A——續(xù)建完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(指該工程按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)完工后的市場(chǎng)可以接受的銷售價(jià)格，常用市場(chǎng)比較法求得，不能按委托方制定的預(yù)售價(jià)格)；B——續(xù)建成本(土建工程費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備及安裝費(fèi)用、內(nèi)外裝修工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi))；C——投資利息；D——稅金；E——續(xù)建投資利潤(rùn)；F——租售費(fèi)用$p$

采用剩余法計(jì)算在建工程的步驟為：

調(diào)查在建工程的基本情況

掌握該工程所在城市的性質(zhì)、該工程在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用狀況；查清該工程占地面積大小、形狀、地質(zhì)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)；根據(jù)規(guī)劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等；調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況，包括權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期等。

確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

根據(jù)所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的類型，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(總開(kāi)發(fā)價(jià)值)可通過(guò)以下兩個(gè)途徑確定：對(duì)于習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定；對(duì)于習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)，如寫(xiě)字樓和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)的租金水平，采用市場(chǎng)比較法確定所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。

估算續(xù)建成本

后續(xù)開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用是指后期按設(shè)計(jì)要求的直接和間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，一般采用比較法來(lái)推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。

估算專業(yè)費(fèi)用

專業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等。對(duì)于在建工程來(lái)說(shuō)，專業(yè)費(fèi)用可能已在前期工程中投入。

估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

剩余法中為保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，往往預(yù)備有不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2％-5％。

確定后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息

后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期指自估價(jià)基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時(shí)間。利息即后期開(kāi)發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。

估算稅金

稅金主要指工程建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的政府稅收政策估算，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。

估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用

租售費(fèi)用主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。

估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)

該利潤(rùn)是指后期投入應(yīng)計(jì)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。北京房管局在其《出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)按投資年期不同，采用不同的投資回報(bào)率計(jì)算，其中投資期1年的回報(bào)率為20％，投資期2年的回報(bào)率為30％，投資期3年的回報(bào)率為40％。$p$

根據(jù)公式計(jì)算在建工程的價(jià)值

由于需要對(duì)并不存在的后期工程進(jìn)行計(jì)算，評(píng)估中要進(jìn)行假設(shè)，假設(shè)條件越多，評(píng)估報(bào)告的可信度及實(shí)用性就越低，所以剩余法對(duì)即將完工的工程比較適用。

需要說(shuō)明的是，設(shè)備房是不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)的，因?yàn)槠鋬r(jià)值已分?jǐn)偟礁鱾€(gè)使用層中去了，在計(jì)算各使用層后期工程費(fèi)用時(shí)應(yīng)包括應(yīng)攤設(shè)備層后期工程費(fèi)。