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安居工程在建工程抵押的研究

來源：法律編輯整理時(shí)間： 2023-04-22 17:50:28 73 人看過

我國自國務(wù)院辦公廳[1995]6號《國家安居工程實(shí)施意見》頒布以來，全國各地的國家安居工程、經(jīng)濟(jì)使用房如雨后春筍迅速發(fā)展，為深化房改，解決住房困難戶、無房戶住房問題，促進(jìn)住房商品化、私有化進(jìn)程，發(fā)揮了重要作用。但隨著各地國家安居工程實(shí)施步伐的加快，也出現(xiàn)了滯銷的問題。各地滯銷國家安居工程在建工程資金短缺已成為普遍問題，由此引起的以國家安居工程抵押融資問題已成為各地房地產(chǎn)抵押登記部門關(guān)注的焦點(diǎn)。本人就國家安居工程在建工程抵押問題談?wù)剛€(gè)人的觀點(diǎn)。

在建工程抵押的界定

在建工程抵押的界定按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條的解釋，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給債權(quán)人作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

國家安居工程在建工程抵押的必然性

《國家安居實(shí)施意見》國務(wù)院辦公廳[1995]6號規(guī)定：國家安居工程建設(shè)資金來源由過節(jié)專業(yè)銀行提供貸款，其余資金由地方自籌解決；國家安居工程貸款一律實(shí)行抵押貸款，期限最長為三年，利率按中國人民銀行規(guī)定的同期法定利率執(zhí)行。《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》建房[1994]76號文件規(guī)定：經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)資金通過1.地方政府用于住宅建設(shè)的資金；2.政策性貸款；3.其他資金三個(gè)方面籌集。因此，采取在建工程抵押的方式解決建設(shè)資金問題是必然的。

國家安居工程在建工程抵押的利與弊

利在于：既是實(shí)施國家安居工程政策的需要，又是克服建設(shè)資金短缺、加快安居工程建設(shè)的需要，同時(shí)也是解決住房困難戶、無房戶住房問題的需要。

弊在于：1.按照政策規(guī)定，安居工程向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給住房困難戶及無房戶，即銷售對象是特定的。假如抵押人還不起債務(wù)，抵押物安居工程產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移到抵押權(quán)人銀行名下。因?yàn)殂y行既不能是無房戶也不是特困戶。2.按照《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》建房[1994]76號文件規(guī)定，安居工程建設(shè)用地實(shí)行政府劃撥；成本價(jià)格構(gòu)成包括七項(xiàng)因素；另外按照各地《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的方案》文件規(guī)定，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房免收人防費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)、免收或減收水電增容費(fèi)、新墻體改造費(fèi)、教育附加費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。對購買經(jīng)濟(jì)適用房的免征或減收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地適用稅和一次性契稅，免收或少收交易管理費(fèi)。因此其產(chǎn)權(quán)是有限產(chǎn)權(quán)。如果抵押了，首先有風(fēng)險(xiǎn)，其次處分抵押物時(shí)政府的收益是有可能受到損失，雖然可以通過補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金彌補(bǔ)，但最終侵害了無房戶的利益。

在建工程抵押的界定

國家安居工程在建工程抵押的必然性

《國家安居實(shí)施意見》國務(wù)院辦公廳[1995]6號規(guī)定：國家安居工程建設(shè)資金來源由過節(jié)專業(yè)銀行提供貸款，其余資金由地方自籌解決；國家安居工程貸款一律實(shí)行抵押貸款，期限最長為三年，利率按中國人民銀行規(guī)定的同期法定利率執(zhí)行?！冻擎?zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》建房[1994]76號文件規(guī)定：經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)資金通過1.地方政府用于住宅建設(shè)的資金；2.政策性貸款；3.其他資金三個(gè)方面籌集。因此，采取在建工程抵押的方式解決建設(shè)資金問題是必然的。

國家安居工程在建工程抵押的利與弊

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在建工程抵押
關(guān)于在建工程抵押的探討

在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。近幾年，在建工程抵押現(xiàn)象在廣東省部分發(fā)達(dá)地區(qū)紛紛出現(xiàn)，并以其良好的運(yùn)作與發(fā)展態(tài)勢取得貸款銀行、開發(fā)商與購房者實(shí)現(xiàn)互惠互利的三贏局面。在汕頭，也呈現(xiàn)出如此局面，截止至今，已有二個(gè)在建工程實(shí)行抵押貸款，按期取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。2004年，市有關(guān)職能部門決定凡辦理在建工程抵押的樓盤不予發(fā)放預(yù)售許可證，其依據(jù)是該行為違背了《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第二章第六條中的第七款規(guī)定———取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備下列條件：預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。2004年建材價(jià)格全面上漲。汕頭房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了十年的房地產(chǎn)低迷期后，在2003年、2004年，又面臨價(jià)格降至谷底、成本上升、預(yù)售門坎提高的種種不利因素，陷入前所未有的困境

2023-04-22

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什么叫在建工程抵押房，工程抵押房可以買嗎

在建工程抵押房指的是抵押人為了能夠增加工程建設(shè)資金，以未修建好的房屋土地使用權(quán)為抵押物向貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押。工程抵押房可以買，只要開發(fā)商有預(yù)售許可證即可。一、什么叫在建工程抵押房在建工程抵押房，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。二、工程抵押房可以買嗎在建工程抵押和房屋預(yù)售之間沒有必然的限制關(guān)系，因此，在建工程抵押的房子是可以買的。當(dāng)房屋建設(shè)到符合《房地產(chǎn)管理法》44條的規(guī)定和《商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定的條件時(shí)，開發(fā)單位就可以辦理預(yù)售許可證。當(dāng)房屋建設(shè)到一定程度，開發(fā)商為了解決后續(xù)建

2022-06-03

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在建工程抵押的界定及利弊

在建工程抵押的界定按照建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條的解釋，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給債權(quán)人作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。國家安居工程建設(shè)資金來源由過節(jié)專業(yè)銀行提供貸款，其余資金由地方自籌解決;國家安居工程貸款一律實(shí)行抵押貸款，期限最長為三年，利率按中國人民銀行規(guī)定的同期法定利率執(zhí)行?！冻擎?zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》建房[1994]76號文件規(guī)定：經(jīng)濟(jì)用房建設(shè)資金通過1.地方政府用于住宅建設(shè)的資金;2.政策性貸款;3.其他資金三個(gè)方面籌集。因此，采取在建工程抵押的方式解決建設(shè)資金問題是必然的。國家安居工程在建工程抵押的利在于：既是實(shí)施國家安居工程政策的需要，又是克服建設(shè)資金短缺、加快安居工程建設(shè)的需要，同時(shí)也是解決住房困難戶、無房戶住房問題的需要。弊在于：1.按照政策規(guī)定

2023-04-22

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在建工程抵押
對在建工程抵押監(jiān)管的理由

在建工程抵押指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2004年，市有關(guān)職能部門決定凡辦理在建工程抵押的樓盤不予發(fā)放預(yù)售許可證，其依據(jù)是該行為違背了《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第二章第六條中的第七款規(guī)定———取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備下列條件：預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。鼓勵(lì)在建工程通過正常渠道，名正言順的進(jìn)行抵押貸款，由開發(fā)商、銀行、交易管理所簽訂監(jiān)管協(xié)議書，共同監(jiān)管，不失為一劑治病良藥。理由有二：1.抵押權(quán)人貸款銀行對項(xiàng)目進(jìn)行全封閉資金管理，交易管理所對項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售監(jiān)管，預(yù)售回籠資金部分由銀行進(jìn)行收貸，部分供開發(fā)商用于項(xiàng)目

2023-06-08

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抵押
能否將正在建設(shè)的工程抵押？

能。在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押需要滿足：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。3、在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。律師補(bǔ)充：申報(bào)材料：1、不動產(chǎn)登記申請表（不動產(chǎn)登記中心窗口提供并指導(dǎo)填寫）；2、申請人身份證明材料；（包含抵押權(quán)人、抵押人雙方）個(gè)人申請登記：身份證（核原件）；單位申請登記：營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明書、授權(quán)委托書、法人代表及委托代理人身份證；（核原件）由代理人申請的請?zhí)峤皇跈?quán)

2023-05-06

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在建工程抵押的含義及特點(diǎn)

本文介紹在建工程抵押的含義和特點(diǎn)，在建工程抵押，指抵押人用其合法取得的在建工程，以不移轉(zhuǎn)占有的方式抵押給債權(quán)人，作為債務(wù)人不履行義務(wù)的擔(dān)保的一種新型擔(dān)保方式，包括為自己債務(wù)擔(dān)保和為第三人債務(wù)擔(dān)保兩種類型。在建工程抵押的涵義在建工程的具體涵義是什么?其準(zhǔn)確的外延又如何進(jìn)行界定?法學(xué)界沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，現(xiàn)行法律也沒有明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為在建工程，是指已經(jīng)開工建設(shè)，尚未竣工的建設(shè)項(xiàng)目。關(guān)于開工建設(shè)，依通常觀念，須作好建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，投入適當(dāng)資金，并破土動工;而竣工應(yīng)首先考慮該工程項(xiàng)目的使用目的，然后依社會之一般觀念(尤其是交易觀念)及相關(guān)建筑法規(guī)的規(guī)范來判定。通說認(rèn)為，凡已經(jīng)過建設(shè)，能夠滿足社會一般觀念之使用目的者則可以認(rèn)定為竣工。房地產(chǎn)是一種投入大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)業(yè)，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是不現(xiàn)實(shí)的。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)必須向銀行、企業(yè)融通資金。但是，現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)競爭異常激烈

2023-06-05

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在建工程抵押抵押期已過會怎么樣

在建工程抵押期限已過，由于尚未超過二年除斥期間，因此銀行對在建工程依然享有優(yōu)先受償權(quán)。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人可以在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的。在建工程抵押抵押期已過會怎么樣的法律依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百一十七條建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。《中華人民共和國民法典》：第十七章　抵押權(quán) 第一節(jié)　一般抵押權(quán)　　　　第四百一十七條　建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

2022-06-23

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土地被抵押在建工程是否可以抵押

上建筑物是隨土地走的，如果土地使用權(quán)已抵押，后續(xù)建的建筑也一并抵押了，不能再進(jìn)行再抵押或處置了，否則無效。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。一、賣房沒有土地使用權(quán)賣出去會有什么后果買房沒有土地使用權(quán)的后果是：一、難以知曉設(shè)定抵押權(quán)的情況。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押。而根據(jù)法律規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。二、難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)。三、無法進(jìn)行二手房交易。四、在拆遷補(bǔ)償時(shí)會遭受損失。五、容易遭受意外損失。二、民法典上的共同抵押是指什么?關(guān)于共同抵押的規(guī)定如下：1、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企

2023-03-07

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工業(yè)廠房能不能在建工程抵押

一、工業(yè)廠房能不能在建工程抵押能。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第四十七條的規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。二、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)根據(jù)《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》第八條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。三、房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容1、抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；2、主債權(quán)的種類、數(shù)額；3、抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；4、抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；5、抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任

2023-04-14

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如何實(shí)現(xiàn)在建工程抵押權(quán)

一、如何實(shí)現(xiàn)在建工程抵押權(quán)在建工程抵押權(quán)人既可以直接對在建工程實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也可以待在建工程竣工驗(yàn)收后對建筑物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)人對在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)要注意以下幾個(gè)問題：抵押權(quán)人在符合抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件時(shí)，不論在建工程是否竣工驗(yàn)收，均可請求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，有觀點(diǎn)認(rèn)為此時(shí)不受城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定的限制：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。這里關(guān)于完成投資總額25%的要求和房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書的規(guī)定是對當(dāng)事人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，依法強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓不受該規(guī)定的約束。正如公司法規(guī)定的發(fā)起人

2023-04-30

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人機(jī)工程學(xué)與安全工程在實(shí)踐上和理論上都是緊密相連的，安全本是人機(jī)工程研究的內(nèi)容和目標(biāo)之一，所以在應(yīng)用中逐漸發(fā)展了安全人機(jī)工程學(xué)，它是安全科學(xué)的一門分支學(xué)科。安全人機(jī)工程學(xué)從安全目標(biāo)出發(fā)，運(yùn)用人機(jī)工程學(xué)的基本理論、觀點(diǎn)和方法，對安全事故、設(shè)備、環(huán)境進(jìn)行分析以及對人的心理和行為進(jìn)行分析和研究，研究解決生產(chǎn)人機(jī)系統(tǒng)中的安全問題，從人機(jī)關(guān)系中找到預(yù)防事故的方法。安全人機(jī)工程學(xué)立足于對人在勞動過程中的保護(hù)——安全人機(jī)工程學(xué)把人作為系統(tǒng)的主體和服務(wù)對象，要求把人的安全問題放在首要的地位加以考慮；強(qiáng)調(diào)優(yōu)選的系統(tǒng)必須安全可靠，無害于人的健康；認(rèn)為在相當(dāng)多的設(shè)施設(shè)計(jì)中，滿足人對舒適的要求是比較重要的，因?yàn)槭孢m與安全、健康一樣，即是人的福利要求，也是人的基本權(quán)利。安全人機(jī)工程學(xué)最早是由日本學(xué)者在1974年提出的，并出版發(fā)行了《安全人間工學(xué)》專業(yè)期刊。我國十分重視這門學(xué)科的發(fā)展與應(yīng)用，于1984年在浙江省勞動保

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留置
建設(shè)工程留置權(quán)的適用性研究

可以適用。留置，是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。留置權(quán)，是指債權(quán)人依合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，在債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人得留置該動產(chǎn)，以作為債權(quán)擔(dān)保的權(quán)利。留置權(quán)人不僅得留置標(biāo)的物，而且得于一定條件下于留置物的價(jià)值直接取償。因而，留置權(quán)是支配權(quán)的物價(jià)值的擔(dān)保物權(quán)，而不是支配標(biāo)的物實(shí)體的用益物權(quán)。建設(shè)工程留置權(quán)的內(nèi)涵有哪些？建設(shè)工程留置權(quán)是指債權(quán)人依合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，在債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人得留置該動產(chǎn)，以作為債權(quán)擔(dān)保的權(quán)利。我國法律規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償?！吨腥A人民共和國民法典》第七百八十三條定作人未向承攬人支付報(bào)酬或者材料費(fèi)等價(jià)款的，承攬人對

2023-07-08

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在建工程抵押
在建工程抵押權(quán)是如何取得的？

在建工程抵押權(quán)的取得在民法上，不動產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)以不動產(chǎn)的權(quán)屬登記證明來確定，由于在建工程的特點(diǎn)，即沒有產(chǎn)權(quán)證，所以在建工程抵押登記是抵押合同作的登記，但這是不是意味著建筑物建成后，抵押權(quán)人對已經(jīng)建成的建筑物自動的享有抵押權(quán)呢？筆者認(rèn)為，在建建筑物抵押合同的生效僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有義務(wù)將建筑物現(xiàn)實(shí)的抵押給另一方，權(quán)利人并不能在建筑物建成后當(dāng)然取得抵押權(quán)，權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的登記手續(xù)后才能成為抵押權(quán)人。因?yàn)樵诮üこ痰盅菏且晕磥斫ㄖ锏盅旱囊环N約定，這好比未來不動產(chǎn)的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時(shí)交付，交付仍需進(jìn)行登記。所以在建工程的抵押人欲取得現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，還需在工程建成后去房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，如果未進(jìn)行登記，在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然就取得建成建筑物的抵押權(quán)。而現(xiàn)在實(shí)務(wù)中做法也是這樣的，以在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。

2023-04-22

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在建工程抵押
在建工程抵押和開發(fā)貸的區(qū)別

在建工程是尚在建造中的房屋，是一個(gè)處在變化過程中的物。因此，在建工程抵押與房地產(chǎn)抵押有較大的區(qū)別。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進(jìn)行的擔(dān)保。由此可見，在建工程抵押與房地產(chǎn)抵押的主要區(qū)別有兩方面：一是抵押人不能作為第三人為他人進(jìn)行擔(dān)保，二是只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款作擔(dān)保，而不能為其它性質(zhì)的債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。一、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔恪＿@說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還

2023-04-12

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