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一、什么是在建工程

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。

但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風險，如操作不當，很可能出現(xiàn)法律風險，造成信貸資產(chǎn)損失。

二、建工程抵押借款條件

對于在建工程抵押，內(nèi)地并無禁止性的法律規(guī)定，相反，依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的1997年6月1日實施的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，在建工程可以抵押，但必須符合以下條件：

(1)已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關(guān)價款優(yōu)先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，故不得進行抵押。

(2)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號，而只有已經(jīng)取得三證的情況下，才能按要求填寫相應(yīng)編號。

(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。因為只有符合該比例要求，開發(fā)商才能申請商品房預(yù)售，在建項目才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。

(4)在建項目與土地使用權(quán)必須同時抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國房地產(chǎn)法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。